Как купить участок у немецкого города
Для начала потребуется выбрать, в каком городе хотелось бы поселиться. Это проще всего сделать приехав в конкретное место и осмотревшись. Затем найти контактные данные администрации населённого пункта путём поиска в интернете по названию города. У немецких деревень, даже маленьких, есть собственные сайты с телефонами. Иногда и объявления о продаже участков там публикуют. Ну, а если сайта нет, то задавайте в поисковике напрямую ключевые слова – “Verwaltung” (администрация) или “Bürgermeister” (мэр).
Затем звоните по найденным номерам, спрашивайте, есть ли земля для строительства на продажу. Это не страшно, большинство из собеседников (и бургомистр тоже) окажутся милейшими людьми и с удовольствием ответят на вопросы.
Если удалось определиться с участком, договаривайтесь с администрацией о бронировании. В нашем случае была устная договоренность с бургомистром, но возможно в других городах порядки иные.
За какую сумму можно купить жилье в Германии?
Попробуйте набрать в поисковике словосочетание “Недвижимость Германия” – цены вас приятно удивят. Особенно будут удивлены жители российских мегаполисов, привыкшие к заоблачным ценам на квадратные метры. В качестве примера можно рассмотреть порядок цен на двухкомнатные квартиры в разных частях Германии:
- Двухкомнатная квартира в Бонне 60 кв.м. – стоимость €53 000;
- Двухкомнатная квартира в Баден-Вюртемберге 46 кв.м. – стоимость €25 000;
- Двухкомнатная квартира в Баварском Лесу 39 кв.м. – стоимость €10 000;
- Трехкомнатная квартира в Берлине 62 кв.м. – стоимость €69 000;
- Трехкомнатная квартира в Кельне 72 кв.м – стоимость €40 000.
Как видите, цены на жилье в Германии вполне доступные. Причем речь идет о недвижимости европейского качества. Конечно, на германском рынке имеются и довольно дорогие объекты, стоимость которых исчисляется в сотнях тысяч, а то и в миллионах евро, но средний ценовой сегмент на жилье более чем доступен для большинства российских покупателей.
Порядок оформления жилья после Zwangsversteigerung
После получения Zuschlagsbeschluss новый владелец начинает оформление недвижимости на себя. 10% от оценочной суммы он уже оплатил (остальным участникам торгов залоги возвращаются), остаток должен внести на счёт кредитора в течение следующих 4-8 недель.
Юридически вступление во владение осуществляется после того, как оплачен Grunderwerbsteuer – налог на приобретение жилья, который в зависимости от земли может составлять от 3,5% до 6,5% от цены недвижимости.
Затем имя нового владельца вносится в земельную книгу точно также, как и при процессе покупки жилья в обычном порядке. Весь процесс передачи объекта аукциона его победителю занимает от 4 до 6 недель.
Суммарно же придётся оплатить следующие сборы:
- Grunderwerbsteuer – налог на покупку – 3,5% – 6,5%
- Grundbuchgebühr – сбор за внесение данных о покупателе в земельный реестр, величина зависит от многих факторов, обычно несколько сотен евро
- Zuschlagsgebühr – сбор за оформление права на недвижимость судом, вычисляется по сложной процедуре, тоже несколько сотен евро, аналогичен оплате нотариальных услуг в процесе обычной покупки жилья в Германии.
- Процент 4% годовых на сумму между ценой покупки жилья и залогом в 10% от оценочной стоимости за период между окончанием аукциона и внесением данных о новом владельце в земельную книгу – ещё несколько сотен евро.
Фактически к цене завершения аукциона владельцу надо добавлять 5-10% от суммы чтобы получить финальную стоимость жилья.
После того, как недвижимость переоформлена и её стоимость полностью оплачена, владелец получает от суда право на въезд.
Если жильё не покинуто владельцами, то выселять их придётся опять же через суд. Самостоятельно применять силу и не разрешается. Придут судебные приставы и проведут процесс выселения в установленном законом порядке. Тут есть закавыка – если жилец инвалид или же у него тяжёлая жизненная ситуация, то выселение может затянуться на долгие месяцы. Нужно учитывать этот риск.
Если жильё сдано в аренду, то можно завершить контракт только в установленный период – минимум 3 полных месяца, официально уведомив арендаторов о том, что им необходимо съехать.
Как протекает аукцион
Zwangsversteigerung проходит как правило в здании суда, изредка в каком-то другом помещении недалеко от Amtsgericht. Место проведения указывается в объявлении.
В установленное время судья открывает торги зачитыванием полной информации об объекте. Здесь надо быть очень внимательным, потому что в том числе будет зачитана информация о висящих на недвижимости непогашаемых долгах. А все незакрытые долги и прочие обязательства перейдут новому владельцу. Ключевые слова здесь – “bestehen bleibende Rechte”. Если такое есть, значит, помимо цены за недвижимость придётся перенимать и чужие долги, размер которых также укажет распорядитель аукциона.
Особенно надо быть внимательным при Teilungsversteigerung – случае, когда жильём владели несколько человек. Например, бывшие супруги, попавшие в эту ситуацию после развода. Мировой не получилось, кредит платить перестали. В этом случае цена на объект может взлететь по ходу аукциона, так как все владельцы имеют право на участие в торгах и прямо заинтересованы в том, чтобы недвижимость не ушла дешевле рыночной цены.
После зачтения информации об объекте торгов, начинается Biete-Stunde, которое должно длиться минимум 30 минут. Судья объявляет начальную цену, обычно 50% от Verkehrswert или менее. По ходу торгов разрешается задавать вопросы ведущему аукциона по поводу недвижимости. На время ответов на вопросы Biete-Stunde приостанавливается, поэтому реально процесс может идти несколько часов.
Свою цену надо называть устно, подняв руку и сказав сумму. Распорядитель аукциона говорит “принято”, после чего удостоверяется в наличии 10% залога от участника и с этого момента отказаться от покупки без денежных потерь в случае выигрыша уже невозможно.
После истечения получаса, если не поступает новых предложений, аукцион завершается. Но это не значит, что выигравший его становится владельцем – существуют правила “5/10” и “5/10-7/10”.
Если объект выставляется на торги впервые и его цена менее пяти десятых от Verkehrswerts, то аукцион признаётся несостоявшимся и суд назначает дату повтора, которая может быть через несколько месяцев после неудачной попытки. За это время оценочную стоимость объекта могут пересмотреть в сторону уменьшения.
Если объект выставляется на торги впервые и его цена между пяти десятых и семи десятых от Verkehrswert, то кредитор имеет право отказаться от этой суммы и тогда аукцион снова признаётся недействительным.
Только если Zwangsversteigerung проводится во второй раз или же сумма торга выше чем 70% от оценочной стоимости, аукцион признаётся состоявшимся, а давший наибольшую сумму объявляется новым владельцем объекта торгов – Zuschlagsbeschluss.
Права иностранцев на покупку недвижимости
Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Германии?
Гражданин любой страны, в том числе России, Украины, Беларуси и Казахстана, имеет право на приобретение коммерческой и жилой недвижимости, а также земельных участков во всех федеральных землях Германии.
В случае, если собственность оформляется на юридическое лицо, потребуется документ из Торговой Палаты (Handelskammer), который подтверждает законность деятельности компании.
Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Германии?
Покупка недвижимости в стране предоставляет визовые льготы. А именно – право на шенгенскую мультивизу с правом пребывания в стране до 90 дней в полугодии или до 180 дней в году. Однако для въезда в страну для покупки недвижимости потребуется оформить въездную визу.
Приобретение недвижимости в Германии не является основанием для оформления ВНЖ.
Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Германии?
Любой владелец собственности в Германии, независимо от гражданства и наличия вида на жительство, обязан оплачивать налоги на недвижимость и коммунальные расходы. В Германии строго следят за должниками. Даже минимальная задолженность может привести к значительным штрафам и отказу в предоставлении визы или даже лишению ВНЖ. А долг может быть занесен в поземельную книгу, и при невыплате на протяжении длительного времени недвижимость может быть принудительно продана на аукционе.
Обратите внимание! Налоговые резиденты Российской Федерации, т.е. люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц
А это может потребоваться во время сделки.
Процесс подготовки и участия в аукционе
Никаких требований к месту проживания или гражданству к участникам аукционов не предъявляется. Единственным обязательным условием для лица, желающего принять участие в аукционе, является наличие документа, удостоверяющего личность, и внесение предварительного взноса в размере 10% оценочной стоимости недвижимости. В случае покупки эти деньги засчитываются в общую сумму; если же заявитель проигрывает на аукционе, то деньги возвращаются ему в полном объеме.
В случае проведения государственных торгов оценка объекта проводится независимым экспертом, которого назначает местный судья. Данная процедура называется Gutachten.
Эксперт детально осматривает и описывает состояние дома, определяя в процессе осмотра его рыночную стоимость. Однако в этом есть одна загвоздка: часто описание дома проводится только снаружи, так как доступ внутрь эксперту нередко бывает закрыт.
До фактического момента продажи бывшие хозяева являются официальными владельцами дома, поэтому могут запретить вход потенциальным покупателям и экспертам для проведения оценки. Зато с внешней стороны эксперт имеет возможность оценить состояние чердака, стен, углов, подвала, крыши, земли (на содержание в ней токсичных веществ).
Зарегистрироваться для участия в аукционе нужно не позднее, чем за две недели до даты объявленных торгов. Во время регистрации необходимо оплатить гарантийный взнос.
Информацию о планируемых датах проведения государственных аукционов можно узнать на стендах в районных судах или на сайтах: или .
Заявку можно составить при посещении суда лично, можно также воспользоваться помощью маклеров. Для этого нужно составить доверенность на третье лицо, и посредник возьмет на себя все хлопоты.
Если вы хотите принимать участие в частных аукционах, то в качестве альтернативы личному посещению можете использовать интернет-площадку, например .
Оплатить остаток суммы необходимо в течение 8-12 недель после проведения торгов. Наличные деньги к оплате не принимаются, для этого нужно иметь счет в немецком банке.
Аукцион торговая площадка Delcampe / Делькамп
Торговая площадка для коллекционеров: 85 миллионов предметов на продажу, Более 1,2 миллиона участников, 20 лет опыта. Настоящая виртуальная пещера Алибабы. На Делькампе можно найти практически все: от марок до книг, монет… Каждый день каталог пополняется новыми объектами. Винтажные предметы коллекционирования. Марки, Открытки, Монеты и банкноты, Книги, BD, журналы, Бистро и еда, Винилы, Фотография, Старые документы. Сайт на нескольких языках: немецкий, английский, испанский, французский, нидерландский, итальянский.
Зачем покупать у Delcampe?
- Отсутствие комиссии Delcampe для покупателей
- 80 миллионов предметов на продажу
- Эффективная система оценки аукциона
- Безопасные транзакции денег на аукционе
Зачем продавать на Delcampe?
- 10000 продаж в день
- Отсутствие листинговых сборов *
- Бесплатный магазин
- Очень низкие комиссии международного аукциона
Присоединяйтесь к сообществу Delcampe / Делькампе
- Бесплатные статьи о коллекции
- 1,2 миллиона участников аукциона
- Календарь бесплатных коллекционеров
- Внутренняя служба поддержки клиентов
GovDeals Аукцион – государственные излишки и конфискованные государством предметы, Сайт аукциона GovDeals / Говдеалс
GovDeals – официальный портал из государственных аукционов. На Говдеалс предлагаются десятки категорий товаров, на которые можно сделать ставку, например; уборочное оборудование, аккумуляторы, авиация, пиломатериалы, игровые автоматы, прицепы, вездеходы, коммерческие печи, мотоциклы, тренажеры и недвижимость.
Правила и положения аукциона GovDeals различаются в зависимости от участвующего агентства, и вы имеете дело непосредственно с агентством после того, как получите вашу заявку.
Вещи и товары отличные, но не забудьте узнать об упаковке и доставке товара, прежде чем делать ставку, потому что большинство продавцов не отправляют, не упаковывают и не укладывают вещи на поддоны. Вы будете сами нести ответственность за то, чтобы забрать его или заплатить кому-либо за его транспортировку и хранение.
Категории Аукциона конфиската, излишек при государственных закупках GovDeals / Говдеалс
Краткое описание категории аукционов конфиската, (конфискованых товаров) излишек при государственных закупках и выполнении подрядов, невостребованного имущества на GovDeals / Говдеалс.
Поиск недвижимости в Германии
Если вы знаете немецкий язык хотя бы на начальном уровне, то можете воспользоваться самостоятельным поиском недвижимости на крупнейшем тематическом портале Германии – Immobilien Scout 24. Здесь собрана большая база объектов во всех городах страны.
Подробная база объектов недвижимости в Германии имеется и на Prian.ru. Вы можете сортировать предложения по важным для вас параметрам, сохранять понравившиеся варианты и подписываться на обновления. Также вы можете оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риэлторы сами пришлют вам подборки подходящих вариантов.
Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о Германии
Обратите внимание на свежий обзор
Как искать риэлтора в Германии?
В Германии участие риэлтора в сделке не обязательно, в отличие от нотариуса, который является необходимым звеном процесса покупки недвижимости. И вы можете подбирать объекты самостоятельно. Но, как правило, иностранцы редко решаются на подобный шаг и обращаются в агентства недвижимости. Не последнюю роль в этом играет языковой барьер и недостаточное знание местного законодательства.
Россияне в Германии – одни из самых многочисленных покупателей недвижимости. Нередко в агентствах недвижимости есть сотрудники, говорящие по-русски. У некоторых риэлторских компаний есть представительские офисы в Москве и Санкт-Петербурге.
Риэлтор в Германии сопровождает покупатиеля от выбора объекта до оформления свидетельства о собственности. В обязанности такого риэлтора входят также:
– Ведение переговоров с продавцом
– Предоставление консультации при подборе жилья
– Решение вопросов с банками
Обратите внимание! Риэлторская деятельность в Германии лицензируется. Поэтому обязательно поинтересуйтесь у специалиста наличием разрешения на ведение маклерской деятельности в соответствии с §34 GewO
Подтверждением профессионализма риэлтора также является его членство в Ассоциации маклеров Германии (Verband Deutsher Makler).
Требования к участию в Zwangsversteigerung
Никаких ограничений по гражданству или по месту проживания для участников аукциона нет. Всё что нужно – это предъявить паспорт.
Также допускается по доверенности присылать вместо себя кого-то другого, чтобы он участвовал в торгах от лица реального покупателя.
Для непосредственного участия в аукционе необходимо предъявить ведущему аукциона не менее чем 10% суммы от Verkehrswert. Озаботиться этим надо ещё до начала торгов. Существует 3 варианта, как можно предъявить этот минимальный залог:
- Банковский чек, обязательно из немецкого банка, выписанный не менее чем за 3 дня до начала аукциона и не связанный с личным счётом участника аукциона. Если обратиться в банк, то служащий поможет правильно оформить этот чек.
- Кредитное поручительство банка – Bürgschaft, подлежащее к безусловной оплате и не имеющее срока годности.
- Заранее сделанный перевод на счёт суда, который опубликован на сайте Amtsgericht, проводящего торги.
В случае, если выиграть аукцион не удалось, эти деньги подлежат возврату участнику аукциона. А если удалось, то их учитывают при оплате недвижимости.
ShopGoodwill некоммерческая организация, помогающая нуждающимся. ShopGoodwill: A Nonprofit That Benefits People in Need
Goodwill – это некоммерческая организация, которая управляет розничными магазинами, чтобы собрать деньги для людей с ограниченными возможностями или тех, кому иным образом нужна рука помощи. веб-сайт для торгов ShopGoodwill – это результат совместных усилий магазинов Goodwill по всей территории Соединенных Штатов которая предлагает впечатляющее разнообразие всевозможных товаров. Некоторые из категорий предметов, выставляемых на аукционе Goodwill, включают; Товары для дома, оптом, искусство, инструменты, свадьбу, одежду, музыкальные инструменты, товары для домашних животных, компьютеры и электронику, спорт, ванну и тело , а также игрушки / куклы / игры .
Что нравится в ShopGoodwill / Goodwill
- Доходы идут на пользу по уважительной причине.
- Множество уникальных товаров.
- Простая в использовании онлайн платформа.
Часто встречающиеся вопросы
Приобретение жилья на аукционе имеет массу различных нюансов, в которых неопытным покупателям разобраться самостоятельно очень сложно. Среди вопросов, интересующих покупателей недвижимости на аукционах, чаще всего встречаются следующие.
Что происходит в том случае, если банк не получает предложений, достигающих оценочной стоимости?
Если предложение составляет менее 50 % от оценочной стоимости, то объект не продается и назначается повторный аукцион через три-шесть месяцев. Если предложение ниже 70 % от оценочной стоимости, продавец имеет право отказаться продавать недвижимость; если предложение выше 70 % – объект однозначно продается.
На повторном аукционе недвижимость должна быть продана вне зависимости от размера предложения, однако если оно значительно ниже оценочной стоимости, суд имеет право отменить продажу.
По каким приблизительно ценам можно купить недвижимость на государственных аукционах?
В среднем недорогая недвижимость в Германии с аукциона уходит примерно за 70 % от рыночной стоимости. К примеру, однокомнатная квартира, жилая площадь которой составляет 27 кв. м, может уйти с молотка за 11 000 евро, доходные дома и коммерческая недвижимость – за 200 000-300 000 евро в зависимости от площади и количества квартир.
С какими сложностями можно столкнуться при покупке жилья на аукционе?
Часто покупатели квартир и домов с аукциона сталкиваются с проблемой нежелания старых жильцов освобождать жилье. Особенно проблематичной может быть ситуация, если бывшие владельцы сдавали жилье в аренду. В этом случае арендаторы имеют право первое время оставаться в доме, поскольку новому владельцу необходимо пройти длительную процедуру по расторжению арендного договора.
