Недвижимость в Лос-Анджелесе: особенности покупки и аренды

Выбор города

Собираясь приобрести коммерческую недвижимость в Штатах, многие сталкиваются с проблемой определения с конкретным населённым пунктом. От этого фактора зависят ключевые моменты: стоимость объектов, предложения на рынке, перспективы будущего дохода. Безопаснее всего остановить свой выбор на мегаполисе, желательно с выходом к морю, активной социальной и предпринимательской жизнью.

Одним из таких городов является Лос-Анджелес. Он расположен на западном побережье США в курортной зоне, вблизи крупнейшего центра индустрии развлечений – Голливуда. Является одним из самых стабильных в США. По отношению к ЛА можно быть уверенным, что ему не страшны кризисы в экономике.

Именно близость Голливуда и курортов является залогом того, что мегаполис будет привлекать поток людей, а значит, будет спрос и на жильё, и на рабочие места или объекты под бизнес.

Важно: стоит понимать, что населённость и динамика развития города – это важнейший фактор для тех, кто хочет перестраховаться и приобрести недвижимость, которая будет востребована, а не станет обузой. Однако и стоимость её в таких населённых пунктах выше, нежели в небольших городках с низким уровнем предпринимательской деятельности

Недвижимость для бизнеса в Нью-Йорке

Для тех, кто хочет вложить свои сбережения с двойной выгодой стоит задуматься о покупке коммерческой недвижимости, ведь подобное приобретение дает возможность получать достаточно высокий и стабильный доход. Самым лучшим вложением является инвестирование в здание магазина или офисный центр, так как подобные помещения можно с легкостью сдавать в аренду. Помимо этого, вложить свои деньги можно в гостиницу, организовав свой личный бизнес. Средняя стоимость одного квадратного метра коммерческого помещения может варьироваться от 5000 до 15000 $.

Самыми перспективными районами для покупки или аренды коммерческой недвижимости являются:

  • Манхеттен. Здесь можно приобрести торговые помещения площадью 320 кв. м. и с доходностью 4,5 % за 9 миллионов долларов или же доходный пяти этажный дом с рентабельностью 5,5 % за 6,9 миллиона.
  • Бруклин. Торговый центр площадью 760 кв. м. с доходностью 4,8 % обойдется инвестору в 7,8 миллиона долларов, а коммерческие помещения с возможностью редевеломпента и прогнозируемой доходностью 7 % – в 5,2 миллиона.
  • Квинс. Стоимость 3-х этажного здания с доходными квартирами площадью 1300 кв. м. с рентабельностью 7 % составляет 4,8 миллиона долларов.

Аренда коммерческой недвижимости Нью-Йорка считается одной из самой дорогостоящей во всем мире.

Ценовой сегмент арендной платы помещения средних размеров может варьироваться в пределах от 1100 до 2500 долларов в месяц

Так, например, чтобы снять бутик на Пятой авеню в Нью-Йорке придется выложить за один квадратный метр примерно 32 800 $ в год, а за торговое помещение на Мэдисон-авеню – 13 250 $.
Перед оформлением сделки очень важно обратиться за помощью к опытному торговому агенту, а также привлечь к процессу русскоговорящего юриста, который поможет более тщательно ознакомиться с американским законодательством

Что касается визы, то получить ее инвестору совсем не сложно, так как любые инвестиции в недвижимость – это инвестиции в экономику страны. Интересный момент – каждый инвестор, вложивший в бизнес  миллион долларов, автоматически становится законным претендентом на получение вида на жительство в США.

Основные виды и особенности

Вся коммерческая недвижимость в Штатах делится на 4 типа:

  1. Office. В эту категорию включены офисные здания, которые можно сдавать для разных компаний или организовать собственное предприятие.
  2. Industrial. Это производственные и индустриальные объекты. Сюда включены разного рода заводы, склады для размещения и хранения продукции, предприятия по производству каких-либо товаров.
  3. Retail. Так обозначают на рынке недвижимости объекты, которые можно приспособить под розничную торговлю: салоны или магазины.
  4. Multifamily. Под этим термином скрываются многоквартирные здания, включающие от 4 апартаментов и более.

Важно: если рассматривать интерес инвесторов, то обычно вкладчики концентрируют внимание на каком-то одном типе объектов. Это позволяет детально изучить нюансы и тонкости бизнеса в данной сфере. В Лос-Анджелесе наибольшим спросом пользуются Multifamily

В Лос-Анджелесе наибольшим спросом пользуются Multifamily.

5 советов, как выбирать жильё для покупки в Лос-Анджелесе

Собственное жильё в Лос-Анджелесе – это, как минимум, грамотное вложение денег. Недвижимость в Калифорнии всегда пользуется спросом. Квартиру или дом в густонаселенном городе можно легко сдать или продать на выгодных условиях. Однако стоит внимательно отнестись к выбору жилья, чтобы вложить деньги с умом, обеспечив себе максимально комфортные условия.

Важно: при совершении операций с заграничной недвижимостью лучше воспользоваться услугами риэлтора. Он поможет не только подыскать оптимальный объект, сориентирует в предложениях рынка, но и обеспечит юридическую поддержку при заключении сделки

5 ориентиров для выбора

Найти жильё в ЛА – это не проблема. Но сложности могут возникнуть на этапе поиска оптимально комфортного объекта. Чтобы купленные апартаменты не разочаровали, порадовали удобностью и приспособленностью для вашего стиля жизни, стоит воспользоваться 5 правилами от профессиональных риэлторов:

  • Изучайте район.
  • Узнавайте соседей.
  • Придирчиво осматривайте жильё.
  • Трезво оценивайте свои финансовые возможности.
  • Изучайте подводные камни юридических процедур оформления.

Понять важность каждого процесса поможет более детальный разбор

Особенности выбора района

В первую очередь стоит изучить инфраструктуру района

Особенно это важно, если планируется переезд с семьёй. Наличие поблизости школ, детских садиков, развивающих и игровых центров, супермаркетов и аптек существенно облегчит жизнь

Обязательно стоит учесть удалённость от работы. Иногда скидка на жильё не покроет расходов на транспорт, если придётся проводить в дороге несколько часов. К тому же при таком раскладе потребуется раньше вставать, приходить домой вы будете позднее, значит, сокращается время на отдых.

Важно: следует изучить опасные районы на карте ЛА. Есть специальное приложение Crime Map, можно почитать отзывы и информацию о местности в Сети

Для наших людей приоритетным районом для покупки недвижимости можно назвать долины Сан-Фернандо и прилегающие к ней населённые пункты. Цены на недвижимость в этой местности умеренные. Здесь много частных домов, построенных по индивидуальным проектам, обычно они оснащены бассейном.

Знакомьтесь с соседями

Покупка жилья в ЛА требует тщательной подготовки. Обязательно следует оценить, насколько комфортным будет проживание именно в этом районе. Стоит познакомиться с ближайшими соседями. Отправляться в гости лучше без риэлтора, так выше шанс собрать правдивую информацию.

У соседей стоит детально расспросить об особенностях района, криминальной обстановке, хороший ли сад или школа, какие развлечения имеются неподалёку.

Важно: поинтересуйтесь историей дома, к которому прицениваетесь, попробуйте узнать подробности о прежних жильцах

Осмотр и инспекция жилья

Мало визуально оценить состояние объекта

Обратить внимание стоит на качество отделочных материалов, на коммуникации. Стоит проверить фундамент и стены на предмет трещин и разрушений

Для более надёжного анализа закажите инспекцию. Это поможет выяснить истинное техническое состояние объекта, скрытые дефекты.

Оценка финансовых возможностей

Если сравнивать цены на недвижимость в ЛА и где-нибудь в благоприятных регионах Европы, то разница в деньгах заметна мало. То есть, располагая средним бюджетом, вполне можно себе позволить прибрести жильё в Калифорнии. Однако это не основные затраты. Содержание апартаментов и налоги – вот куда придётся отстёгивать круглые суммы.

Поэтому важно учесть все налоговые ставки, которые требуется уплатить при покупке жилья в ЛА и оценить, во что обойдётся ежемесячное содержание дома или квартиры: коммунальные услуги, связь и пр. Сумма должна быть приемлемой

Подводные камни процедуры оформления

Бумажной волокиты предвидится много. Но сразу стоит знать, что для покупки жилья в ЛА потребуется виза специальной категории, разрешающая подобные манипуляции. Кроме того, будет необходимо подготовить налоговые и финансовые документы.

Особенно стоит быть внимательным, если предвидится оформление ипотеки. Потребуется предоставление рекомендательных писем, справки о доходах. Плюсом станет наличие в собственности дорогого или ценного имущества.

Способы получения дополнительного дохода

Этот вопрос один из наиболее важных для тех, кто собирается вложить капитал с перспективой его приумножения. Способов немного, всего два. Но они оба действенные.

  • Первый – сдавать приобретённую коммерческую недвижимость в аренду. На все виды объектов всегда есть спрос: офисные здания снимают небольшие фирмы, которым строить свои помещения невыгодно; салоны и магазины – частные предприниматели; квартиры – жильцы, не имеющие собственного жилья.
  • Второй способ – использовать недвижимость для развития своего бизнеса. То есть самостоятельно открыть магазин, салон, производство. Однако на этом этапе стоит внимательно изучить свой потенциал для развития в выбранной сфере, правовые аспекты и возможные риски. Стоит приготовиться к тому, что доход придёт не сразу и не в том объёме, на который рассчитано.

Важно: данный способ не подходит для Multifamily

Ипотечное кредитование

Покупка недвижимости может быть серьезной финансовой брешью в бюджете, поэтому многие пользуются услугами ипотечного кредитования. Ипотека доступна не только гражданам, но также и гостям страны — тем, кто имеет подходящую американскую визу или грин-карту, разрешающую проживание в США.

Условия ипотечного кредитования

Индивидуальные условия ипотечного кредита формируются на основе финансовой состоятельности заемщика, а также от типа выбранной недвижимости.

Документы для ипотеки

Для того, чтоб получить ипотечный кредит, требуется иметь счет в местном банке. Банк проводит оценку недвижимости, а затем начинается процесс оформления.

Банку нужно будет предоставить:

  • Документы, подтверждающие, что человек посетил страну легально. Требуется паспорт, виза или грин-карта;
  • Выписка из кредитной истории за последние пару-тройку лет;
  • Рекомендательные письма от банков;
  • Социальный страховой номер;
  • Справка о заработной плате за три года;
  • Справка о счетах в банке;
  • Документы о состоянии многоквартирного дома;
  • Письмо от аудитора.

Рассматривать документы банковская организация может 2-4 недели. Недвижимость в США весьма востребована — можно найти жилье в аренду, можно приобрести квартиру или дом в собственность — для этого есть практически все условия.

Полезные советы по выбору района и дома

Если у Вас есть дети, обратите внимание на качество школ в районе.
Обратите внимание на динамику развития района, чтобы не было рядом индустриальных объектов, излишнего шума, вредных производств и прочих негативных факторов.
Если вы покупаете кондоминиум или таунхаус обязательно стоит ознакомиться с правилами проживания ассоциации собственников этого жилого комплекса. В некоторых из них запрещено заводить животных и сдавать квартиры в аренду.
Также ваш агент должен помочь разобраться с финансовым состоянием той или иной ассоциации собственников.
Не стоит забывать о том, что если вы решили сдавать недвижимость в аренду, то район нужно выбирать такой, чтобы аренда в нем была востребованной.
Еще мы рекомендовали бы не упускать из виду наличие/отсутствие магазинов, транспортных развязок, общественного транспорта (особенно актуально это будет, если вдруг сломается автомобиль) и на культурно-расовую составляющую района.
Возраст дома тоже имеет значение

Несмотря на то, что, как принято считать, новые дома безопаснее (потому как с 1978 года было запрещено использование некоторых материалов, которые содержали вредные вещества), не всех старых построек нужно избегать. Многие дома были возведены без участия этих материалов, и порой они имеют неповторимое очарование, а по качеству строительства заметно обгоняют новостройки.
Также имейте в виду, что в США измерение площади производится в футах. Площадь чердака или подвала (даже если они переделаны в жилые помещения), не должны включаться в жилую площадь дома.
Если производился капремонт (например, чердак переделали в бильярдную, а в подвале расположили сауну) необходимо убедиться в наличии всех разрешительных документов.

Недвижимость в США для себя и под инвестицию: налоги и стоимость содержания квартир и домов

Иностранцы, пожелавшие приобрести недвижимость в Соединённых Штатах, не встретят со стороны властей никаких ограничений. Однако факт владения недвижимым объектом не даёт особых льгот при иммиграции либо при оформлении визы. Однако есть ряд программ, позволяющих инвесторам, вложившим не менее 500 000$, гарантировано обрести постоянный вид на жительство в Америке.

Каково же налогообложение в США:

  • Налог на владение недвижимым имуществом оплачивается единожды в год. Для этого нужно посетить окружной суд. Ставка варьируется в пределах 1% от стоимости жилья (в каждом штате у неё может быть разное значение).
  • Налог, начисляемый на прирост капитала, составляет 20% (касается продажи недвижимости, которой иностранец владел более года);
  • При получении недвижимости в наследство или при её дарении ставка от 18 до 40%. затрагивает недвижимость стоимостью больше 60 000$.
  • Подоходный вид налога для физлиц составляет от 10 до 40%.
  • При сдаче недвижимости в аренду, считается, что ведётся предпринимательская деятельность и доход классифицируется в соответствии с данным занятием. Владелец жилья заполняет декларацию и отчисляет налог с чистого дохода. С этого дохода списываются расходы, связанные с владением жильём (обслуживание, ремонт, страховка и прочее).

Размер затрат, связанных с содержанием и ремонтом недвижимости находится в пределах 1–4% от цены объекта. Предположим, что на дом, расположенный во Флориде, где имеются две спальни, тратится 500$ ежемесячно. За квартиру на Манхэттене ценой 13 000 000$ нужно заплатить 13 000$ в месяц.

Коммунальные платежи также относятся к расходной части. Если в доме три спальни, две ванные комнаты и два гаража, то стоимость расхода воды составит не менее 150$, аналогичную сумму придётся заплатить за электроэнергию и до 250$ за газ. Средняя стоимость за отопление зимой 685$, за работу кондиционера в год платится примерно 450$. Стрижка придомовых газонов и вывоз мусора стоит 150$.

Ещё существуют сборы специальных товариществ, куда входят владельцы квартир или домов, это ещё до 400$, в зависимости от класса жилья. Оплата телевидения, интернета, телефона – в сумме до 180$. Можно оформить страховку на случай стихийного бедствия – до 5% от цены на объект. Есть и другие траты: покупка мебели, техники, оплата услуг уборщицы и прочее.

Кто покупает недвижимость

Главной причиной для покупки недвижимости в США является получение дохода при безопасном вложении средств. Вопреки финансовым трудностям Америка сохраняет лидирующие позиции в мировой экономике. Это страна, имеющая хорошо проработанную законодательную базу, где чётко регулируются права на собственность. Кроме того, рынок недвижимости в США предоставляет огромные возможности выбора объектов в различных климатических условиях.

Покупателями жилых и коммерческих объектов являются в основном представители 68-ми государств. Самый большой интерес проявляют граждане Мексики, Канады, Китая, Индии, Великобритании.

Количество сделок с их участием составляет примерно 53% от общего числа, в которых участвуют иностранцы, а на долю россиян приходится 2%

К предпочтениям иностранцев относятся особняки, предназначенные для проживания одной семьи – это большая часть всех приобретений. Далее, следуют квартиры – примерно пятая часть от всех сделок. Таунхаусы составляют десятую часть приобретаемой недвижимости. Почти половина купленного жилья предназначается для постоянного проживания. Остальные используют недвижимость на период обучения или на то время, пока действует рабочий контракт.

Те же, кто имеет разрешение только на 6- месячное пребывание в стране, покупают дома для временного проживания – сезонного. Во время отсутствия хозяина, дома, как правило, сдаются арендаторам.

Государство США расположено на огромной территории. Города этой страны строились в разнообразных природных условиях. Их окружают лесные массивы, «Великие равнины», пустыни, горы, реки, побережья двух океанов. В Америке представлены почти все зоны климата – от арктического до тропического. Данные факты влияют на особенности рынка недвижимости в разных регионах США.

Юридические сложности покупки и аренды недвижимости в США

Если иностранный гражданин намерен купить дом или квартиру в США, ему необходимо знать порядок этой процедуры в этой стране и её юридические аспекты. Во-первых, все сделки с недвижимостью осуществляются с помощью брокеров (риелторов). Во-вторых, на приобретение недвижимости затрачивается от 30 до 45 дней.

В-третьих, весь процесс объединён в несколько этапов:

  1. Покупатель предоставляет своему агенту документ (Proof of Funds), подтверждающий наличие у него средств. При этом размер суммы должен покрывать предполагаемую стоимость будущего жилья. В случае отсутствия этого документа, резко падает доверие к личности покупателя.
  2. Далее, обсуждаются все детали предстоящей покупки и начинается поиск объекта недвижимости.
  3. Когда объект выбран, покупатель делает письменное (устное) предложение (offer) продавцу, то есть заявляет о намерении купить объект.
  4. После принятия предложения, агентом продавца открывается специальный счёт «эскроу». Это так называемый счёт для третьего лица, на нём хранятся средства одной из сторон. Покупатель переводит на него 3–20% от стоимости недвижимости. Авансирование должно состояться на протяжении трёх — десяти дней считая с того дня, когда было принято предложение. Размер аванса и срок его внесения зависит от законов того штата, где покупается недвижимость.
  5. Далее, проверяется юридическая чистота объекта (Title Search) – выявляется наличие арестов, запретов, иных проблем. Этим занимаются специальные компании (Title Company). Заказ на проверку даёт адвокат приобретателя. На этот этап отводится не более десяти дней. Только при наличии положительных результатов проверки стороны переходят к дальнейшим действиям либо продавцу даётся время на их устранение.
  6. Если недвижимость является кооперативной или входит в состав кондоминиума, то потребуется разрешение этих структур. Членами некоторых кооперативов могут быть только резиденты США. С кондоминиумами все гораздо проще.
  7. На следующем этапе заключается договор купли-продажи после предварительного осмотра жилья. К моменту подписания документа на депозит юриста, представляющего покупателя переводится вся сумма денег за объект. Именно юрист распределяет платежи, связанные как с самим объектом, так и с заключением сделки.
  8. После подписания документа, фиксирующего передачу прав на собственность, покупатель получает ключи от жилья. Документы о праве на собственность выдаются после получения титульной компанией оплаты за объект или после того, как этот документ зарегистрирован в суде округа (в разных штатах различные порядки).

Нюансы относительно оплаты сборов при совершении сделки:

  • При регистрации приобретённой недвижимости владелец выплачивает от 0,2 до 0,5% от стоимости объекта;
  • Оплата брокерских услуг возлагается на продавца – до 6% от стоимости сделки;
  • Каждая сторона оплачивает юридические услуги своего представителя – от 0,5% до 1% по отношению к размеру стоимости объекта;
  • За открытие счёта «эскроу» нужно заплатить более 1% от цены объекта или минимально 1 000$.
  • Покупатель и продавец делят расходы поровну;
  • Проверка объекта обойдётся покупателю до 800$ и более.

Относительно аренды недвижимости в США можно выделить несколько нюансов:

  • Рекомендуется использовать услуги специалистов, работающих в агентствах недвижимости. Стоимость подобного сервиса составляет шестую часть от размера аренды за год. Взамен клиент получает опытного специалиста по подбору жилья, оформлению документации и другим рабочим вопросам;
  • Для обращения в агентство потребуется документальное подтверждение платежеспособности, депозит в банке и наличие имущества, способного стать залогом;
  • В Америке практикуются депозиты страхового типа. Они являются страховой гарантией при возникновении непредвиденных случаев. Подобный депозит выплачивается владельцу жилья в момент заключения договора на аренду;
  • Собственник жилья вправе выселить арендатора, не соблюдающего условия контракта, и потребовать от него плату за оставшиеся месяцы аренды – за «не дожитый» срок.

Где расположена самая дорогая/элитная недвижимость Нью-Йорка

Как говорилось выше, самую дорогостоящую недвижимость Нью-Йорка можно приобрести на Манхеттене. Однако нужно учитывать, что цены в данном округе могут существенно отличаться в зависимости от района. Самыми престижными регионами считаются Трайбека, Флэтайрон и Митпэкинг. Так, стоимость квартиры площадью 72 кв. м. в новом жилом комплексе составляет 1,5 миллиона долларов. Жилье площадью 150 кв. м. обойдется минимум в 2,7 миллиона. Средняя стоимость аренды квадратных метров – 6000-7000 $.

Также не менее дорогое жилье находится в округе Квинс. Здесь квартира в 85 кв. м. будет стоить около 1 миллиона долларов. Аренда небольшой студии или двухкомнатной квартиры составляет примерно 4000 $.

Стоимость квадратных метров в любом районе Нью-Йорка обычно зависит от наличия разнообразных удобств. Чем более комфортное жилье, тем выше его цена. Это означает, что при наличии бытовой техники, лифта, швейцара или террасы цена за один квадратный метр может возрасти до 40%. Кроме того, придется переплатить и за разрешение держать дома питомца, если речь идет об аренде.

Самая же дорогая квартира Нью-Йорка находится в одном из символов мегаполиса – небоскребе Вулворт билдинг, построенном в 1913 году. Представляет она собой семиуровневый пентхаус, стоимость которого составляет 110 миллионов долларов.

Поделитесь в социальных сетях:FacebookTwittervKontakte
Напишите комментарий