Особенности коммерческой недвижимости в Испании

Барселонский эксклюзив

Испания в целом, и Барселона в частности, являются одними из самых привлекательных направлений для иностранных инвесторов. Что касается Барселоны, то это один из самых «туристических» городов мира, очень важный центр деловой жизни, куда ежегодно приезжают миллионы на различные конгрессы, выставки, симпозиумы. Это крупный студенческий центр, где учится не только молодежь, но и менеджеры среднего и высшего звена, поскольку здесь расположены престижные международные экономические учебные заведения. Это город где расположены представительства крупных фирм мирового уровня. Здесь проживает достаточно большое по европейским меркам количество местного населения. При этом, расширяться Барселоне некуда, она ограничена с одной стороны морем, с остальных – горами и двумя другими городами. Соответственно, предложение объектов недвижимости здесь всегда ограничено и востребовано. Как показывает практика, вложения в местную коммерческую недвижимость – практически безрисковая инвестиция.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи:

Испанские преимущества

Если сравнить коммерческую недвижимость Испании с остальной Европой, то очевиден ряд плюсов: здесь можно найти объекты с высокой доходностью (5-6%) и по приемлемой цене (от 250 000 евро). Приятным бонусом для всех приобретающих любую недвижимость может стать «золотая виза», которая выдается в Испании при покупке одного или нескольких объектов на сумму свыше 500 000 евро. Как правило, у приобретающих недвижимость иностранцев есть цель либо приобрести недвижимость с более высокой доходностью по сравнению с остальной Европой, либо через «золотую визу» получить доступ ко всей Европе. Или оба этих варианта.

Выбор агентства или самостоятельный поиск арендаторов

Людям, которые имеют достаточно много свободного времени на поиски арендаторов, превосходно владеют испанским языком и знанием законодательства, обычно приходится давать объявления в интернете. Для этого нужно сделать красивые и качественные фото своего жилища, описать его преимущества (близость к пляжам, наличие парковки, удобства и т.д.), установить конкурентоспособную стоимость и постоянно вести переговоры с потенциальными арендаторами. Это может быть достаточно непросто, поскольку требует постоянного присутствия на территории Испании, особенно, в случае краткосрочной аренды.

Гораздо проще передать все функции управляющей компании, которая за определенный процент от прибыли возьмет на себя все ваши проблемы, встречая арендаторов, заключая договора, обеспечивая порядок в вашем жилище до и после очередных гостей

При выборе партнеров необходимо очень тщательно проверять надежность и квалификацию такого агентства, уделяя особое внимание вопросам о наличии офиса в Испании, особенностях юридической поддержки и государственной регистрации. Все детали сотрудничества с компанией должны быть оформлены в контракте, заключая который вы теряете небольшую часть прибыли, но избавляетесь от многих проблем и возможных рисков, связанных со сдачей недвижимости в аренду в Испании

Особенности бизнес-среды в Испании

Несмотря на статус промышленной страны, как и в любом другом европейском государстве основу экономики Испании составляет малый и средний бизнес. Местное законодательство определяет бизнес-структуру Испании как страны малых и средних предприятий, подчеркивая их центральное место в вопросах увеличения национального богатства, создания рабочих мест и поддержания занятости, а также гибкости на случай экономических передряг.

Историческое преобладание сельского населения и малое количество крупных промышленных предприятий предопределило некую, если можно сказать, национальную испанскую традицию, такой «народный экономический стиль». Малые и средние предприятия (МСП) выступают фундаментом предпринимательства и производственной структуры в Испании в целом, что показательно подтверждается :

  • 99,8 % испанских предприятий относятся к МСП;
  • 95,8 % из них – это организации, в деятельности которых задействовано до 9 человек;
  • 97 % МСП имеют прибыль менее 2 млн евро;
  • лишь у 0,1 % испанских компаний оборот превышает 50 млн евро;
  • 66 % рабочих мест и 65 % испанского ВВП приходится на малые и средние предприятия.

По единым критериям, действующим в ЕС с 2005 года, в Испании создаются:

  • микропредприятия: 0-10 наемных работников, с оборотом до 5 млн евро;
  • малые предприятия: 10-49 наемных работников, с оборотом до 10 млн евро;
  • средние предприятия: 50-249 наемных работников, с оборотом до 50 млн евро.

Около 25 % всех этих организаций работает в торговле, вторым по значимости в этом контексте выступает строительный бизнес – на него приходится около 12,7 % от общего числа всех небольших предприятий.

Около 9 % компаний приходится на гостиничные комплексы.

Немалый потенциал имеет туристический бизнес, однако он в большинстве носит сезонный характер. Среди других перспективных направлений торговля недвижимостью, аренда, автомобильный сервис, общественное питание, частное здравоохранение, страхование и прочие услуги.

Характерной особенностью испанских МСП является их постоянное обновление: такие компании появляются так же быстро, как и исчезают. Это не значит, что все они закрываются из-за нерентабельности – большинство терпит преобразования: смену профиля, разделение или, наоборот, слияние.

Это все говорит о том, что предпринимательство в Испании является неким пространством для раскрытия собственного потенциала – больше половины зарегистрированных в 2021 году испанских компаний вообще не имели наемных сотрудников, то есть по сути были самозанятыми, что характерно именно для испанского населения.

Интересно, что подавляющая часть МСП в стране являются национальными: доля иностранных компаний составляет лишь около 7 %. Понимая фундаментальное значение иностранных инвестиций для роста национальной экономики, испанское правительство старается создать положительный инвестиционный климат: уравнивает иностранный и национальный капитал в правах, реализует программы бизнес-иммиграции, обеспечивает инвесторов видом на жительство, рассматривает приоритетные бизнес-планы.

Такие меры дают свои плоды: в 2021 году объем иностранных инвестиций достиг 36,1 млрд евро, что на 0,7 % больше, чем в 2021 году. 70 % из них приходится на страны Еврозоны. Большинство из них – 19 %, –  пришлись на сферу недвижимости: испанская недвижимость постоянно растет в цене уже который год.

Также приоритетными для иностранных инвесторов считаются сфера услуг, мелкая промышленность, финансовый сектор и строительство: в 2021 году на них совокупно направлен 41 % от всех иностранных капиталовложений.

Примечательно, что большинство инвестиций (61 %) сконцентрированы в Мадриде. Вместе с Каталонией и Страной Басков столица образует тройку наиболее привлекательных регионов для вложения иностранного капитала – на них приходится 85 % всех инвестиций; большинство вложены в открытие новых компаний.

Преимущества коммерческой недвижимости в Испании

Инвестирование средств в покупку или строительство коммерческой недвижимости имеет ряд преимуществ.

  • Во-первых, Испания – туристическая страна, поэтому здесь очень выгодно сдавать здания в аренду как под рестораны и отели, так и под апартаменты для туристов.
  • Во-вторых, законодательство страны способствует притоку иностранных инвестиций, процедура покупки недвижимых объектов не представляет особых сложностей и не требует большого количества документов.
  • И, в-третьих, вложив деньги в недвижимость, вы не только имеете возможность получить высокую прибыль, но также и ВНЖ в Испании (при условии покупки на сумму более 500 000 евро).

Особенности законодательства страны

Все выставленные на продажу квартиры, дома и виллы в Испании должны пройти обязательную регистрацию в национальном Регистре собственности, просмотрев который, можно получить все данные о квартире или доме (площадь, наличие или отсутствие задолженности, информация о владельце и прочие важные параметры). Ознакомившись с представленными данными, можно застраховать себя от взаимодействия с мошенниками и перекупщиками. Продать имущество в Испании может только сам владелец. В большинстве случаев процесс продажи проводит агентство недвижимости.

Жилые комплексы в Москве
Новостройки эконом-класса
Новостройки бизнес-класса
Новостройки элит-класса

После того, как будет выбран подходящий вариант недвижимости, покупатель и продавец заключают договор, в котором прописывают не только данные об объекте, но и способ оплаты. При подписании бумаги покупатель должен выплатить 10% от общей стоимости покупки. После этого происходит заключение основного договора, после чего покупатель передает продавцу оставшуюся сумму и становится полноправным обладателем недвижимости.

Продажа недвижимости в Испании по доступным ценам может осуществляться как самими владельцами, так и агентствами с хорошей репутацией.

Что нужно знать при выборе земельного участка

Просмотрев варианты земельных наделов, запросите следующие документы и данные:

  • Извлечение из регистра собственности (Registro de la Propiedad) сведений о владельцах участка. Если продается участок, оставшийся по наследству нескольким собственникам, это может существенно продлить сроки оформления надела.
  • Наличие/отсутствие отягощений в виде долговых обязательств (например, ипотеки, которая при продаже переходит к новому владельцу).
  • Подтверждение, что выплачены полагающиеся муниципальные налоги на участок.
  • Регистрацию и кадастровый номер.
  • Сведения о назначении земельного надела. Документ может быть предназначен как для жилого строения, так и для нежилого, например, для строительства магазина. В этом случае строить индивидуальный жилой дом на участке нельзя.
  • Информацию об ограничениях или возможном отчуждении участка в случае расположения земли на границе с лесной зоной или дорогой.
  • Право проезда – сервитут на землю, который обязательно указывается в правовых документах, иначе он не имеет юридической силы.
  • Топографию участка нужно заказать у специалистов.

Важно:

При покупке участка на первой линии от моря вы должны учесть, что в соответствии с законом La Ley de las Costas определена граница в 100 метров от береговой линии, ближе которой строительство любого назначения запрещается.

Вырубка деревьев, даже на собственном участке, грозит крупным штрафом. Работы по вырубке должны быть согласованы в экологической службе городской управы. Часто деревья просто пересаживают в другое место в границах участка.

Стоимость участка возрастет на 8% (дополнительный земельный налог в 7% и 1% налога за юридический акт), если вы не начнете стройку на участке в течение года после покупки.

Типичные постройки севера Испании

Как и в южных регионах, погода оказала главное воздействие на традиции местной архитектуры. На обустройство домов влияют большое количество осадков, прохладное лето и достаточно холодная зима на территории Кантабрийских гор и Пиков Европы. С архитектурной точки зрения постройки подразделяются на несколько видов. 

Кабанья пасьега (Cabaña pasiega)

Небольшой по размерам сельский дом в Кантабрии, построенный из камня и дерева, скромный, без излишеств. Имеет квадратные маленькие окна, хорошо защищающие от дождя.  

Касерио баско (Caserío vasco)

Традиционный фермерский дом в Стране Басков, прямоугольной площади, с двумя или тремя скатами крыш, стены сложены из камня.

Пасо (Pazo)

Раньше это были поместья знати в Галисии, обычно расположенные в сельской местности. Постройки состоят из главного здания, окруженного садом, беседкой и часовнями. Сейчас в одном из таких сооружений действует винный завод Альбариньо (Albariño) – гордость Галисии и всей Испании.

Касона монтаньеса (Casona montañesa)

Традиционный дом, особенно часто встречающийся в Кантабрии, с каменными стенами и внутренней деревянной структурой. Выделяется на фоне других своими оригинальными балкончиками.

Основные этапы покупки

Этап I. Выбор объекта недвижимости

Процедуру подбора жилья для покупки лучше начать с дистанционного изучения вариантов. К примеру, наша компания предлагает клиентам портфолио объектов, подобранное под индивидуальные требования.

Просматривать отобранные варианты, безусловно, нужно «вживую». Для этого мы откроем для вас визу, позволяющую свободно въезжать в Испанию и передвигаться по стране. Если же у вас уже есть открытая шенгенская виза, это станет большим плюсом и сэкономит время.

Выбор недвижимости в Испании чрезвычайно широк. О ценах и возможных вариантах мы уже рассказывали в нашем блоге. Жилье, на котором вы остановили выбор, должно быть зарезервировано и временно снято с продажи. Заключение контракта резервации обычно предусматривает оплату 1% от стоимости объекта.

Этап II. Открытие банковского счета

Открыть счет нужно в испанском банке. Именно с него продавцу будут переводиться средства в процессе покупки. Далее вы сможете использовать счет для перевода денег по программе «золотого» ВНЖ, коммунальных платежей, бытовых покупок, оформления страховок, оплаты услуг.

Чтобы открыть счет, понадобится:

  • ваш загранпаспорт;  
  • справка о доходах;  
  • налоговая декларация;  
  • регистрация по месту жительства (прописка)

В последнее время большинство банков требуют документы, подтверждающие легальное происхождение средств.

Этап III. Получение идентификационного номера

Número de Identificación de Extranjero (NIE) – это то же самое, что ИНН в России. Он необходим для заключения сделок купли/продажи, ведь процедура накладывает на вас определенные налоговые обязательства.

Получить NIE можно в испанском посольстве или консульстве. Понадобится заявление на испанском языке, загранпаспорт и его копия. Выдача обычно занимает 14-30 дней.

Этап IV. Проверка юридической чистоты объекта

Юрист, сопровождающий сделку, должен убедиться, что жилье не находится в залоге, на него не распространяются ограничения. Необходимо также выяснить, не оставляет ли продавец коммунальных задолженностей.

Этап V. Заключение предварительного договора

Далее необходимо заключить с продавцом предварительный договор (Contrato privado de compraventa) и уплатить залог в сумме 10% стоимости объекта. В договоре прописывают условия оплаты оставшейся суммы и указывают технические параметры объекта.

Какие обязательства появляются у сторон?

  • Если продавец отменит сделку, вы получите залог обратно в двукратном размере
  • Если сделку отмените вы, то залог останется у продавца
  • В течение 2 месяцев вы обязаны выплатить остаток суммы

За это время должны быть готовы все документы для регистрации сделки у нотариуса.

Этап VI. Подписание окончательного договора

Эта процедура проходит в присутствии нотариуса. Вы подтверждаете факт полной оплаты покупки. Покупатель и продавец получают заверенные копии правоустанавливающих документов. Оригиналы договора купли-продажи (Escritura publica) будут выданы сторонам через 2-3 дня.

После подписания договора купли-продажи продавец в присутствии нотариуса передает вам ключи. А нотариус обязан сообщить о сделке в Реестр собственности (Registro de propriedad).

Этап VII. Регистрация нового владельца недвижимости

В течение месяца вы должны оплатить гербовый сбор по сделке. Обычно регистрация в Реестре собственности – не быстрый процесс и занимает 2-3 месяца. После этого вы получаете правоустанавливающий документ – выписку из реестра Nota Simple Informativa.

Фиеста в Испании как образ жизни

Теперь поговорим о фиесте. Фиеста – это праздник, вечеринка, фестиваль и все тому подобное. Испанцы страстные и веселые люди, они предпочитают спокойный и размеренный образ жизни и никогда не променяют возможность повеселиться и отдохнуть на обыденные дела. Именно поэтому в Испании множество различных праздников – государственных, религиозных и местных, для которых местные власти так же выделяют выходной день. Праздники в Испании всегда проходят ярко и с размахом и могут длиться не один день

И неважно это небольшой праздник в одном городе или целый фестиваль на пол страны. Часто, поводом для фиесты могут стать банальные, на наш взгляд, события – хорошая отметка в школе, новая прическа, нужное приобретение и тому подобное

Как говорится, только скажи…

Еще несколько культурных особенностей Испании

Маньяна – или «спокойствие, только спокойствие». Еще одна культурная особенность, которая ярко отображает характер жителей Испанского Королевства. Маньяна переводится как «завтра». Никаких срочных доставок, никаких срочных ремонтов и так далее. Все завтра, а еще лучше – послезавтра. И это не шутка. Испанцы никуда не спешат и наслаждаются каждым моментом, а быт может подождать.

Да и какие могут быть срочные дела, если соседи еще не обсудили последние новости, не поговорили с подругами и не перекинулись парой слов с туристами. Да, испанцы – очень коммуникабельная нация. Они абсолютно без стеснения и неловкости могут завязать разговор с посторонним человеком. А их громкость в голосе и активная жестикуляция сначала могут даже напугать. Но пообщавшись немного с местными, становится ясно, что они просто очень эмоциональны и не скрывают своих эмоций, какими бы они не были. И это еще одна особенность испанского народа.

Вино – это отельная культурная составляющая Испании. И не только вино, но и прочие алкогольные напитки – херес, вермут, риоха. Сопровождение трапезы алкоголем – обязательная составляющая обеда, ужина, а порой и завтрака. Может быть, именно поэтому испанцы такие дружелюбные?

Еще одним «неприятным» моментом для туристов является отсутствие Интернета в большинстве мест общественного питания. Дело в том, что испанцы очень ценят живое общение, особенно во время принятия пищи. Именно поэтому владельцы заведений зачастую не подключаются к Всемирной паутине.

Еще жители Испании невероятно любят прогулки. Это тоже считается как отдельная культурная особенность. Для вечерних прогулок с любимым или друзьями даже есть отдельное название – пасео.

Насколько рентабелен бизнес в Испании

Хорошим показателем рентабельности коммерческой недвижимости в Испании считается 5-8%. Хотя в исключительных случаях при очень выгодном расположении объекта и грамотном ведении бизнеса этот показатель может достигать даже 20%.

Если учесть, что средняя ставка по ипотеке в Испании составляет около 3,5%-4%, бизнес все равно будет довольно рентабельным. Но не забывайте о коэффициенте инфляции, который в Испании в 2021 году составляет 1,08%.

Рассчитывая рентабельность, стоит также учитывать НДС при покупке (21% для коммерческих объектов), гербовый сбор (1% от стоимости объекта), услуги нотариуса (примерно 2% от стоимости объекта) и услуги юриста (около 1% от стоимости объекта).

Если арендодатель является физическим лицом, то в фактуре необходимо указывать также НДФЛ (20%).

Таким образом, если взять, к примеру, доход от аренды в размере 1 000 евро, в первом случае владелец недвижимости выплачивает государству НДС в размере 210 евро, а во втором – только 10 евро, так как 200 евро оплачиваются владельцем в качестве НДФЛ.

И напоследок: важно учитывать уровень конкуренции в выбранном вами регионе. Чтобы получить высокую доходность, нужно выбирать месторасположение объекта с высокой степенью проходимости людей, грамотно организовать свой бизнес, если вы сами собираетесь использовать приобретенную площадь, либо заключить арендный договор на выгодных для вас условиях с учетом всех возможных убытков.

Поделитесь в социальных сетях:FacebookTwittervKontakte
Напишите комментарий