Как продать недвижимость в Испании без посредников или через риелтора

Какие документы нужны для продажи квартиры

При продаже квартиры заранее соберите документы на нее. За день собрать документы точно не получиться. В среднем на это уходит до двух недель.
Какие основные документы вам понадобятся:
— Ваш паспорт (если собственников несколько их паспорта тоже понадобятся);
— Договор купли-продажи (ниже мы приложим шаблон договора купли-продажи);
— Разрешение органов опеки и попечительства (если собственники квартиры несовершеннолетние);
— Нотариально заверенное соглашение супруга и заключение о браке (если квартира была куплена в браке).
Дополнительные документы. Они не понадобятся в Росреестре или в МФЦ, но помогут покупателям поверить, что ваша квартира «юридически чистая»:
— Правоустанавливающий документ (В зависимости от прошлой сделки это могут быть договор купли-продажи, наследования или приватизации);
— Технический паспорт;
— Договор задатка (ниже приложим шаблон договора задатка);
— Справка об отсутствии задолженности;
— Выписка из ЕГРН ( Ее можно сделать у нас на сайте https://rosreestr.net/)
Если вы хотите, чтобы покупатели сразу после оплаты заехали в квартиру — вам надо выписаться из нее. Зайдите в паспортный стол или МФЦ и подайте заявление на выписку. В течение 5-14 дней вас выпишут.
Если квартира куплена на материнский капитал — ее нужно оформить в общедолевую собственность. Для этого вам понадобиться разрешение от органов опеки и попечительства.
После того как вы соберете документы — покажите их юристу и риелтору. Он поможет не пропустить явные ошибки и обезопасить будущую сделку.

Недвижимость в Испании – жить “здесь и сейчас”

Если вы любите хорошее вино, вкусную еду и теплый климат – то вам нужно жить в Испании. Если вы – любитель артефактов, старинных городов и истории, то вам непременно нужно в Испанию. Если вы любите море, то Испания просто создана для вас – здесь почти вся страна живет на побережье.

“Здесь и сейчас” – это как раз про страну, уютно расположившуюся на Пиренеях в тесном соседстве с Францией и Португалией. Страну, где умеют получать удовольствие от жизни… Где величественные архитектурные шедевры давно ушедших эпох гармонично соседствуют с современными мегаполисами, тореадоры по-прежнему выходят на арену корриды, а сангрия придает взгляду легкий игривый блеск. Это все Испания, горячее сердце Европы и магнит для тысяч покупателей недвижимости со всего мира.

Ответить на вопрос, почему иностранцы покупают недвижимость в Испании, относительно просто. Если кратко суммировать все сказанное выше, то, прежде всего, это море: в Испании более 8000 километров пляжей и хорошо развитая инфраструктура. Здесь есть буквально все: и специально созданные для проживания пенсионеров поселки, и традиционно считающиеся детскими курорты, ну и конечно, многочисленные магазины, бары, рестораны, центры шопинга и развлечений. Жилье в Испании популярно и у состоятельных покупателей, и у тех, кто ищет бюджетную “дачу на море”, где лето могут проводить дети, родители, где можно собраться всей семьей и почувствовать неповторимый колорит испанской жизни.

Стоимость недвижимости

Начинается с минимальных €25 тыс. (за эти деньги можно, например, приобрести студию в популярной у россиян Торревьехе) и ограничена лишь вашей фантазией. Стоимость шикарной виллы в Марбелье может превышать €10 млн. Если говорить о среднем и о самом популярном у покупателей недвижимости ценовом сегменте, то это квартиры стоимостью €70 – 150 тыс. За эти деньги можно найти множество интересных вариантов, главное знать – что и где искать. Купить недвижимость в Испании можно практически за любой бюджет, разница будет лишь в качестве квартиры или дома, его расположении, ну и в количестве времени, которое вы потратите на поиски и просмотры.

Россиян и жителей бывшего СНГ в Испании много, при этом, несмотря на распространенное мнение, лидерами рынка наши соотечественники не являются. Англичане и немцы прочно удерживают пальму первенства, ведь цены на недвижимость в Испании для них крайне привлекательны.

Обзор недвижимости

Тем не менее есть регионы и города, где россияне представляют самую многочисленную иностранную диаспору. Один из самых популярных у россиян городов, который расположен на Коста-Бланка – это Торревьеха (более 5000 предложений). Самые популярные регионы – это Валенсия (более 34 000 предложений) (Коста-Бланка) и Мурсия, Андалусия (более 8000 предложений) (Коста-дель-Соль), Каталония (более 5800 предложений) (Коста-Брава и Коста-Дорада). Если говорить про города-лидеры покупательского спроса, то это Бенидорм, Альтеа, Дения, Гуардамар, Пунта Прима и многие другие. Местные риелторы говорят, что назвать можно десятки городов – сегодня покупательский спрос практически равномерно распределяется по всему побережью. Нельзя не упомянуть и столицу Каталонии – Барселону. Недвижимость в городе Гауди хотят купить многие иностранцы. Прежде всего, благодаря ее высокой инвестиционной привлекательности. Квартиры здесь дороже, чем в среднем по Испании. Если хотите купить приличный объект, рассчитывать стоит на бюджет около €250 тыс. Престижная недвижимость в Испании широко представлена, прежде всего, в Марбелье, Сан-Себастьяне и на побережье Каталонии. Здесь стоит рассчитывать на бюджет от полумиллиона евро и выше.

Немного о ВНЖ

Не стоит забывать и про приятный бонус от испанского правительства. При покупке недвижимости на сумму от €500 тыс. вы гарантированно становитесь обладателем вида на жительство, который дает возможность жить на море и солнце круглый год. ВНЖ можно попробовать оформить, даже если стоимость приобретенной недвижимости не дотягивает до кругленькой суммы в полмиллиона евро. Местные риелторы рассказывают, что оформляют документы и для покупателей со средними бюджетами. Главное – подтвердить источник дохода, который обеспечит ваше безбедное существование в Испании.

Популярные виды жилой недвижимости в Испании

На испанском рынке недвижимости встречается множество видов жилой недвижимости, но все их можно разделить на 5 категорий в зависимости от класса жилья:

  • Студии (estudio, piso estudio). Однокомнатные квартиры, считается бюджетной формой жилья. Обычно не используются для постоянного проживания, а сдаются в аренду туристам или студентам.
  • Апартаменты (piso, apartamento). Самый популярный вид недвижимости, аналог наших 3-4 комнатных квартир. Апартаменты оцениваются не количеством комнат, а количеством спален. Например, двуспальные апартаменты. Не редкость двухуровневые квартиры и пентхаусы.
  • Бунгало (bungalow, bungalow, duplex). Испанский аналог кондоминиума, бывают одно- и двухэтажные. Все квартиры имеют отдельный вход, при этом в дополнение к ним на нижнем этаже идет собственный дворик, а на верхнем этаже – террасы.
  • Коттеджи (chalet, casa, torre). Бывают семейного типа (на несколько владельцев) и отдельные – на одного хозяина.
  • Виллы (villa). Элитный вариант коттеджа. Статусная вещь, является олицетворением высокого достатка, комфорта и уединения.

Почему выбирают Испанию для покупки жилья

Согласно диаграмме, представленной Colegio de Registradores de la Propiedad, максимальное количество сделок россиянами было совершено в 2013–2014 годах. Это было связано со значительным удешевлением жилого фонда в результате кризиса и принятием закона об иностранцах, позволяющего получать «золотую визу» при покупке недвижимости. Затем было некоторое падение в 2015 году, стабилизация и незначительный подъем в 2016–2017 годах.

При всей широте предложений и увеличившемся количестве европейских инвесторских программ Испания остается самым популярным направлением для покупки недвижимости среди граждан России.

Королевство Испания обладает следующими преимуществами:

  • цены на жилье по регионам не завышены;

  • есть возможность получить вид на жительство;

  • работает программа «золотая виза»;

  • привлекательное географическое расположение страны и наличие моря;

  • удобное транспортное сообщение;

  • высокий уровень медицины;

  • качественное образование для детей иностранцев;

  • испанские банки могут предоставить иностранцам ипотеку на покупку недвижимости;

  • приобретенные объекты можно выгодно сдавать в аренду;

  • доброжелательность испанцев по отношению к иностранцам;

  • большая русскоговорящая диаспора.

Растет популярность покупки недвижимости и в Андорре. Об этом читайте в статье «Как приобрести недвижимость в Андорре?

Документы, подтверждающие право собственности

После того как вы определились как будете продавать квартиру — проверьте информацию о ней. Возможно, в квартире несколько собственников или есть обременение о которых вы можете не знать если это квартира, которая перешла по наследству.
Чтобы это проверить — закажите выписку из ЕГРН. В ней прописываются много деталей: количество собственников, обременения и аресты, кадастровая стоимость. Заказать выписку можно в любом МФЦ или в офисах Росреестра. Если вы не хотите посещать офис и получить выписку в течение дня — закажите ее у нас на сайте — https://rosreestr.net/. Стоимость выписки — 350 рублей.

Основные расходы на покупку недвижимости

Как и в любой другой стране, совокупный объем расходов для покупки недвижимости в Испании  включает в себя не только стоимость сделки, но и ряд сопутствующих платежей. В зависимости от вида недвижимости, ее месторасположения и порядка оформления дополнительные расходы могут составить от 8 до 13 %.

К их числу можно отнести:

  • Налог на добавленную стоимость (Impuesto sobre Valor Anadido, IVА) – 10 % от суммы сделки. НДС уплачивается покупателем в случае приобретения первичной недвижимости в новостройке от застройщика или в банке.
  • Налог на передачу собственности (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) – 4-10 % от суммы сделки в зависимости от региона. Налог уплачивается покупателями вторичной недвижимости, начиная со второй покупки жилья. Самая низкая ставка в Стране басков (4 %), Сеуте и Мелилье (6 %). Самые высокие (по 10 %) – в Каталонии, Галисии, Кантабрии и Комунидад Валенсии.
  • Гербовый сбор (Actos Juridicos Documentados, AJD) – 0,5-1,5 %. Налог, взимаемый в пользу региона в случае приобретения нового жилья или жилья в ипотеку, устанавливается каждым регионом отдельно. При заключении ипотечного кредита распространяется не на сумму сделки, а на весь заем.
  • Нотариальные расходы – 0,03-0,45 % от стоимости. Нотариальные расходы складываются из двух составляющих – фиксированной государственной ставки и стоимости сделки. Обычно стоимость услуг нотариуса составляет 400-875 евро.
  • Государственная регистрация в реестре собственности (Registro de Propiedad) – 0,02-0,175 % от суммы сделки в зависимости от стоимости недвижимости (чем дороже – тем ниже ставка). Обычно составляет 400-650 евро.
  • Выписка из реестра собственности (Nota Simple) – 10 евро. Позволяет узнать о наличии обременений, о нынешнем собственнике и прочую информацию об объекте.
  • Оценка рыночной стоимости объекта (Tasación) – 300-600 евро, потребуется на случай оформления ипотеки.
  • Страхование недвижимости (Segurode hogar) – 100-500 евро в год. Одно из обязательных условий в случае оформления ипотеки.
  • Комиссия агентства недвижимости – 3,5-5 % в зависимости от стоимости сделки.

СДЕЛКА С ИПОТЕКОЙ

1. Ипотечное кредитование.

Для получения ипотечного кредита рекомендуется приложить к заявке на сумму, которую вы собираетесь получить в кредит, предложение продавца (продаваемый объект, запрашиваемая цена, условия сделки) согласно которому вы приобретаете жилье.

Зафиксируйте сумму, на которую вы просите вас кредитовать. Кроме стоимости собственно объекта, следует учитывать сопутствующие расходы, а также деньги, которые с вас возьмет банк за проведение действий, необходимых для открытия кредита (оценка приобретаемого жилья, открытие ипотечного счета, налоги и т.д.).
Помните о том, что размер месячной квоты по ипотеке не должен превышать 35% доходов лиц, запрашивающих кредит. И учитывайте, что размер ваших доходов может варьироваться с течением времени, а размер платежей, в зависимости от экономической ситуации в стране, может увеличиться.
Сравните предложения нескольких финансовых учреждений, чтобы выбрать наиболее подходяще для вас. Обычно у банков есть буклеты с подробным описанием условий ипотеки

Обратите внимание на размер годовой ставки комиссионных (ТАЕ) и на то, как она будет меняться по прошествии определенного времени (например, через год или два).
Помните о том, что многие банки привлекательные низкие проценты, фигурирующие в рекламных кампаниях, обычно применяют к конкретному договору, начиная  со второго или третьего года платежей. До этого момента банковские комиссионные могут быть существенно выше.
Помните также, что схема возврата кредита банку составлена таким образом, что в первые годы действия договора основную часть квоты составляет банковский интерес и минимальную – возвращаемый клиентом капитал

То есть при досрочном расторжении ипотечного договора может оказаться, что вы должны финансовой структуре вернуть практически столько же, сколько вам ссудили, несмотря на то, что несколько лет исправно платили установленные квоты. Плюс еще выплатить штрафные (как правило 0,5% – 1%) от суммы возвращаемого кредита за досрочное его закрытие.

2. Ипотечный договор.

Предоставление банковского кредита для покупки жилья происходит по следующей схеме:

  • Кредитующий банк направляет документацию, касающуюся предоставления ссуды, в выбранную клиентом нотариальную контору, чтобы нотариус подготовил соглашение о купле-продаже с учетом открываемой ипотеки.
  • Покупателю предоставляется три рабочих дня для того, чтобы обсудить с нотариусом все детали предстоящей сделки и получить ответы на все интересующие его вопросы.
  • После подписания контракта у нотариуса, последний отправляет в Реестр собственности электронную заверенную копию договоров купли-продажи и ипотечного кредитования.

Когда покупатель-заемщик выплачивает последнюю квоту ипотеки, создается документ, свидетельствующий об исполнении кредитного договора и его закрытии. Подписание этого документа производится по запросу заемщика, который имеет право выбрать нотариальную контору, где представитель банка и заемщик будут ставить свои подписи под свидетельством о прекращении ипотеки.

После подписания сторонами этого документа и заверения его нотариусом последний вносит соответствующие изменения в Реестре собственности.  

Миф №4. Агентства скрывают дешевую недвижимость от иностранцев

Агентство заинтересовано продать недвижимость, потому что это не застройщик, и оно зарабатывает исключительно на посредничестве в сделках купли-продажи. Поэтому если вы хотите дешево купить дом или квартиру , а вам не предлагают, это значит лишь одно – у компании просто нет этих вариантов на продажу.

Агентству нет смысла убеждать клиента, имеющего €100 000, купить что-то за €200 000. Ведь если средств не хватает, то всегда можно взять ипотеку. Или просто соизмерить свои желания с финансовыми возможностями и рассмотреть другую страну, где дешевле, например, Болгарию. Поэтому риэлтор может предложить вам различные решения вопроса. Но продать то, чего нет, невозможно.

Но ведь интернет пестрит всякими заманчивыми объявлениями, скажете вы. Да, такие предложения встречаются на просторах сети. Но там нет возможности проверить достоверность информации по объекту и наличие различных «подводных камней». А вот лицензированное агентство способно обеспечить чистоту сделки.

Агентство в течение суток получает ответы из кадастрового бюро и регистра о запрашиваемом объекте недвижимости. Поэтому оно может убедиться в том, что владелец действительно является единственным собственником выставляемой на продажу недвижимости. А также, что очень актуально, специалисты компании получают всю информацию о долгах и своевременно уплаченных налогах.

Если агентство ведет лицензированную деятельность, то оно с удовольствием предоставит вам всю документацию при встрече, а чаще всего опубликует на сайте соответствующую информацию

Обратите внимание на то, что каждая такая компания имеет эксклюзивный номер сертификата и логотипы

Оценка квартиры

Если вы решили самостоятельно продавать квартиру нужно провести ее оценку. На конечную стоимость квартиры влияет много факторов: инфраструктура, придомовая территория, размер кухни, метраж квартиры и остальные факторы.
Если вы хотите приблизительно оценить квартиру: посмотрите стоимость квартиры в вашем районе с тем же метражом и планировкой. После этого приблизительно поймите среднюю цену и уже от нее толкайтесь при продаже квартиры. После выставления квартиры на сайты-агрегаторы отследите сколько звонков было. Если звонков больше десяти — можете повысить стоимость немного. Если 1-2 звонка — лучше опустить цену. Так вы сможете быстрей найти своего покупателя. Конечно, если цена сейчас комфортная для вас и вы не торопитесь продавит квартиру — оставляйте цену на уровне рынка. Если же вы торопитесь — поставьте цену ниже на 15-20% от рыночной.


Образец оценки недвижимости

Поделитесь в социальных сетях:FacebookTwittervKontakte
Напишите комментарий