Удаленное приобретение недвижимости в США
Для этого можно оформить доверенность на адвоката в посольстве (консульстве) США в своей стране. Специальную форму доверенности адвокат пересылает покупателю почтой. Деньги покупатель будет переводить на так называемый трастовый счет своего американского адвоката, с которого по окончании сделки они будут переведены продавцу.
Риски в данной ситуации практически сведены к нулю – при условии, что покупатель пользуется услугами лицензированного специалиста. Нечистоплотность проведения сделки может привести адвоката к потере лицензии, а ей очень дорожат, так как другую лицензию на аналогичную деятельность ему уже не выдадут. Поэтому покупателю можно быть уверенным в законности операции.
В тех штатах, где оформление сделки совершается через специальную компанию эскро – документы подписываются в посольстве США и высылаются в эскро.
И также деньги перечисляются на специальный счет эскро, с которого потом переводятся продавцу после вычета всех расходов. Такая сделка также практически не имеет рисков.
Районы и цены
Лос-Анджелес, как и любой другой крупный город, состоит из районов с хорошей и плохой репутацией. Особенно это нужно учитывать тем, кто только переезжает за границу и еще незнаком с особенностями жизни в новых условиях. Благополучными в ЛА являются районы, которые расположились к западу от улицы Fairfax, разделяющей город на северную и южную часть.
Безопасно также жить в следующих районах:
- West Hollywood,
- Sherman Oaks,
- Studio City,
- Encino,
- Glendale,
- Burbank,
- Santa Monica.
Хотя, прежде чем снять или купить апартаменты в Лос-Анджелесе, нужно учесть, что в той же Санта-Монике можно столкнуться со всеми «прелестями» курортного городка: шум, туристы, дороговизна, не всегда мирное поведение любителей алкоголя и травки.
Еще это место облюбовали выходцы из Ирландии и Британии, потому здесь много питейных заведений с их национальным колоритом. А вот в Западном Голливуде проживает самая большая в городе русскоязычная община.
Средняя цена на жилье в ЛА составляет 2,8 миллиона долларов (данные на февраль 2021 года) или порядка 11 тысяч долларов за квадратный метр. Квартира в центре Лос-Анджелеса будет стоить от 550 000 до 2 500 000 долларов в зависимости от количества спален. Участок земли обойдется от 150 тысяч до 100 миллионов долларов.
Что еще нужно знать о Городе ангелов:
- Беверли-Хиллз (Beverly Hills) – гламурное и дорогое место, где обосновалось много кинозвезд и знаменитостей. Здесь много школ, магазинов и ресторанов. Самые дорогие дома расположены севернее бульвара Sunset в холмистой местности.
- Bеl Air – принадлежит к числу престижных районов. Здесь практически нет многоквартирных домов. А потому если вас интересует однокомнатная квартира в Лос Анджелесе, придется поискать другой район. В основном в этой части города живут состоятельные семьи в роскошных виллах.
- Малибу – любимое место актеров, серферов и студентов. Местные называют это место «27 миль живописнейшей красоты», где расположено множество пляжей и зон отдыха.
- Pasadеna – или «город в городе». Это уютное, спокойное, комфортное для жизни место. Порядка 11 % жителей – армяне.
Цены на жилье в Лос-Анджелесе зависят от многих факторов. Некоторые из них:
- место расположения;
- количество спален;
- наличие инфраструктуры;
- оснащенность и меблировка;
- удаленность от центра и близость к морю;
- общее состояние.
По районам цены распределились так (покупка в долларах США):
| Район | Стоимость |
|---|---|
| Санта Моника | 2 500 000-2 700 000 |
| Беверли Хилз | 5 000 000-10 000 000 |
| Малибу | от 6 000 000 |
| Бель Эйр | 4 000 000–5 000 000 |
| Брентвуд | 5 000 000–6 000 000 |
Сколько стоит дом в Голливуде, зависит от его локации, квадратуры, благоустроенности и выхода к морю. На первой линии расположены самые дорогие особняки, за которые просят от 10 миллионов долларов.
Если говорить об аренде, то выбор вариантов также будет довольно широк (цены указаны в долларах за месяц):
- комната – 600-700;
- квартира – 1 000-1 500;
- гостевой дом – 1 500-2 000;
- таунхаус – 2 500-3 000;
- апартаменты недалеко от моря – 3 000-5 000.
Дешевая недвижимость в Лос-Анджелесе расположена в долине Сан-Фернандо и в Голливуде. Здесь легко найти районы, в которых устроиться можно за 15 долларов в сутки в хостеле или за 1 000 долларов в месяц в скромной квартире-студии. Купить недорогое жилье можно за 1-2 миллиона долларов, но его придется поискать.
Типы съемного жилья
Аренда квартир в Лос-Анджелесе представлена жильем на любой вкус и бюджет. Если не считать домиков у прибрежной полосы и хостелов, выбор таков:
- комната в кондоминиуме;
- дом целиком или покомнатно;
- апарт-отель (отель с апартаментами);
- обслуживаемая квартира с одной или несколькими спальнями и ванными.
Меблированные комнаты позволят быстро обосноваться, сосредоточиться на работе без лишних беспокойств об обустройстве и уборке квартиры.
Снять апартаменты в Лос-Анджелесе тоже не проблема. Как правило, апарт-отели оснащены всем необходимым для жизни, часто предоставляют услуги в номер и уборку жилых помещений.
Дома в первой линии у океана стоят бешеных денег. В спальных районах они доступнее, но расположение вдали от остановок общественного транспорта и магазинов создает дополнительные трудности.
Голливуд: эпицентр киноиндустрии
Как сказал актер Дензел Вашингтон, в Лос-Анджелесе каждый — звезда. В таком случае Голливуд — это самый «звездный» из всех районов города. Традиционно Голливуд ассоциируется с американской киноиндустрией, поскольку здесь находится много киностудий и живут многие известные актеры. Звезды, туристы и ночная жизнь — так можно охарактеризовать Голливуд в нескольких словах.
Помимо кинотеатров и прочих предприятий, связанных с киноиндустрией, в Голливуде много галерей искусств, ночных клубов, ресторанов и торговых центров. Здесь регулярно устраивается воскресный рынок с фермерской продукцией — настоящий подарок для любителей здорового питания.
Голливуд — один из старейших центров армянской диаспоры в США и мире. Первые армяне попали сюда в 1880-х годах из Османской империи, затем их число выросло после геноцида 1915 года. Сегодня в Голливуде живут около 50 тысяч американцев армянского происхождения (около 25% населения района). Здесь даже есть микрорайон Маленькая Армения (Little Armenia).
Как искать жилье
Вариантов поиска подходящего жилья может быть несколько (и по-своему хорош каждый):
- Обратиться к посредникам. Искать эти компании лучше на форумах, где можно почитать отзывы и рекомендации, чтобы не столкнуться с мошенниками. Минусом такого способа является оплата комиссионных агентству недвижимости. Обычно чек составляет 15 % от суммы месячной аренды жилья.
- Самостоятельно. Искать можно в интернете на специализированных сайтах. Самые популярные:
- – здесь много квартир непосредственно от владельцев, связаться с которыми можно по телефонам, указанным в объявлении.
- – большой выбор предложений от агентств.
- – сюда нужно заглянуть тем, кто ищет жилье на короткий срок.
Снять или купить дом в пригороде Лос-Анджелеса можно также без посредников. Для этого нужно проехать по районам, которые вас интересуют. Дома, выставленные на продажу или аренду, обычно помечены табличками For sale, For rent или Leasing.
Преимущества и недостатки аренды жилья в L.A.
Калифорния – идеальное место для желающих обзавестись недвижимостью в теплом и мягком климате. В отличие от населения большинства американских мегаполисов, жители L.A. преимущественно проживают в частных домах.
Аренда недвижимости в Лос-Анджелесе предоставляет массу преимуществ. Среднестатистическое жильё здесь более просторное, а проблем с парковочными местами практически нет. Многие многоквартирные кондоминиумы имеют бассейны, места для барбекю и прочих посиделок.
С другой стороны, в 90 % случаев жилье сдается без мебели. Расходы на содержание (homeowners association fees) включают стоимость обслуживания мест общего пользования, страховку и благоустройство территории.
Цена воды, кабельного телевидения и интернета входит в ежемесячные взносы в Ассоциацию домовладельцев (НОА), осуществляющей платежи. Электроэнергию, телефон и газ владелец оплачивает самостоятельно.
Собственное жилье в Лос-Анджелесе стоит невероятно дорого. За табличками с надписью For sale (Продается) скрывается минимальная цена от 500 тысяч американских долларов. А верхнего предела просто не существует.
При этом нужно учитывать налоги на владение недвижимостью. В Калифорнии это примерно 1,3 % от ее стоимости. Прочие статьи расходов на содержание дома с тремя спальнями, двумя ванными и гаражами в месяц выражается примерно следующими цифрами:
- электроэнергия ─ 100-250 долл.;
- водоснабжение ─ 100-250 долл.;
- уход за газоном ─ 60-100 долл.
После заселения необходимо завести аккаунты в организациях, предоставляющих услуги (газовая служба, департамент воды и электричества). Все делается через интернет. При создании нового аккаунта на счетах клиентов создаются депозиты от 50 до 200 долларов. Примерно такая же ситуация и с интернетом.
Районы Лос-Анджелеса
Снять жилье в Лос-Анджелесе недорого вряд ли получится. Здесь самый высокий уровень жизни в Штатах, поэтому цены космические. Big L.A. представляет собой огромную агломерацию, растянувшуюся на 200 км вдоль тихоокеанского побережья.
Территория Большого Лос-Анджелеса включает более 80 районов. Стоимость жилья зависит от популярности и удаленности от центра.
Возможности основных районов мы свели в таблицу:
| Район | Характеристика | Стоимость аренды 2-ком, долл/мес |
|---|---|---|
| Центр (Down Town) | Здесь есть все, и стоит это очень дорого. Именно здесь находятся Маленький Токио, Кореатаун и Чайнатаун. | 2 300–20 000 |
| Южный Лос-Анджелес | Полон пестроты и разнообразия, но не считается благополучным. | 1 200–1 600 |
| Голливуд | Развитая транспортная и торговая сеть, безопасные и тихие улицы. | 1 500–2 100 |
| Мид-Вилшир | Престижный район. Здесь находится Миля Чудес – известнейший шоппинг-район, полный магазинов, ресторанов и клубов. | 2 250–2 800 |
| Вестсайд (Западный Лос-Анджелес, Санта- Моника и Западный Голливуд) | Здесь расположены знаменитый Беверли-Хиллз и «Маленькая Россия», где сконцентрировано 15% русскоязычного населения. Большой процент людей нетрадиционной ориентации. | 2 300–2 700 |
| Долина Сан-Фернандо | Очень приятные спальные районы с невысокой стоимостью жилья, но нужна машина, так как общественный транспорт туда не ходит. Здесь проживает около 40 % населения города. | 1 200–1 800 |
Аренда квартир в Лос-Анджелесе на месяц считается краткосрочной (до 11 месяцев). Чем меньше срок аренды, тем выше стоимость и залог.
Если бюджет превышает 5 тыс. долларов, стоит нанять риелтора. Комиссия составит 3 % от арендной платы за весь срок. С арендодателем можно договориться, кто оплатит эти услуги.
Как в любом другом городе США, в Лос-Анджелесе можно снять квартиру на длительный срок ─ от года и более. Это самый выгодный вариант, если провести в городе предполагается много времени.
Самый популярный сайт для поиска долгосрочного жилья ─ . Сервис платный (за доступ к базе адресов нужно выложить 60 долларов в месяц), но тут предлагается самый широкий выбор.
Где расположена самая дорогая/элитная недвижимость Нью-Йорка
Как говорилось выше, самую дорогостоящую недвижимость Нью-Йорка можно приобрести на Манхеттене. Однако нужно учитывать, что цены в данном округе могут существенно отличаться в зависимости от района. Самыми престижными регионами считаются Трайбека, Флэтайрон и Митпэкинг. Так, стоимость квартиры площадью 72 кв. м. в новом жилом комплексе составляет 1,5 миллиона долларов. Жилье площадью 150 кв. м. обойдется минимум в 2,7 миллиона. Средняя стоимость аренды квадратных метров – 6000-7000 $.
Также не менее дорогое жилье находится в округе Квинс. Здесь квартира в 85 кв. м. будет стоить около 1 миллиона долларов. Аренда небольшой студии или двухкомнатной квартиры составляет примерно 4000 $.
Стоимость квадратных метров в любом районе Нью-Йорка обычно зависит от наличия разнообразных удобств. Чем более комфортное жилье, тем выше его цена. Это означает, что при наличии бытовой техники, лифта, швейцара или террасы цена за один квадратный метр может возрасти до 40%. Кроме того, придется переплатить и за разрешение держать дома питомца, если речь идет об аренде.
Самая же дорогая квартира Нью-Йорка находится в одном из символов мегаполиса – небоскребе Вулворт билдинг, построенном в 1913 году. Представляет она собой семиуровневый пентхаус, стоимость которого составляет 110 миллионов долларов.
Во сколько обойдется сделка
Вбивая в поиск «дома в Лос Анджелесе цены», не забывайте, что к найденному результату нужно будет прибавить расходы, которые возникнут в ходе сделки:
- регистрация недвижимости обойдется собственнику в сумму, равную 0,2-0,5 % от стоимости;
- услуги брокера (чаще всего оплачивает продавец) – около 6 % от суммы сделки;
- услуги юриста (каждая сторона оплачивает своего консультанта) – 0,5-1 % от цены объекта;
- открытие счета – от 1 % от стоимости, но не меньше 1 000 долларов;
- проверка предмета сделки на юридическую «чистоту» – порядка 800 долларов.
При аренде жилья квартиросъемщику придется оплатить услуги риэлтора (если он ими пользовался) и квартплату сразу за 2 месяца.
На что обратить внимание
Владелец и управляющая компания обязательно заключают договор, даже если это самая дешевая недвижимость в Лос-Анджелесе. В соглашении указывается размер ежемесячной платы, кто за что платит, реквизиты сторон. Отдельно расписываются доплаты за уборку территории, прием гостей, курение, содержание домашних животных и так далее.
Фирма возьмет на себя оплату налогов и коммунальных платежей, а также взимание арендной платы. Компания будет решать возможные проблемы, а также принимать звонки от жильца и за счет владельца устранять возможные неполадки.
Чтобы снять квартиру в Калифорнии, желательно владеть базовым английским. Мы составили табличку с основными английскими терминами с транскрипцией и переводами, с которыми придется столкнуться.
| Термин | Перевод |
|---|---|
| Lease | арендный договор |
| Apartment complex | многоквартирный дом |
| Studio apartment , bachelor flat | студия |
| One- (two-, three-) bedroom apartment | квартира с одной (двумя, тремя) спальнями и ванными ─ 4BD/2BA |
| Furnished | меблированная |
| Unfurnished | без мебели |
| Semi-furnished | с основной обстановкой |
| Balcony | с балконом |
| Spacious | просторная |
| Upscale neighborhood | респектабельный район |
| To move in | вселяться |
| To move out | съезжать |
| Utilities | коммунальные услуги |
| Laundromat | прачечная самообслуживания |
| Landlord | арендодатель |
| Tenant | жилец (арендатор) |
| Credit approval | кредитное разрешение |
| Security deposit | залог |
| Roommate | сосед по комнате |
| Co-signer | поручитель |
| Notice of еviction | уведомление о выселении |
| Amenities | обустройство |
| Down payment | первый взнос |
| Asking price | запрашиваемая цена |
| Subdivision | микрорайон |
| No money down | без первого взноса |
| Breach of contract | нарушение условий контракта |
| All bills paid | включая плату за коммунальные услуги |
| Floor plan | планировка |
| One-story | одноэтажный |
| Curb appeal | привлекательный внешний вид |
| Run down | обветшалый |
| Fixer upper | подлежит ремонту |
| Renovated house | отремонтированный дом |
| Ritzy area | фешенебельный район |
Малибу: серферы и студенты
Малибу — курортный город на западе округа Лос-Анджелес. Это место подходит всем — и семьям с детьми, и молодежи. Здесь селятся спортсмены, знаменитости и студенты (последние — из-за расположенного тут частного университета Пеппердайн (Pepperdine University)).
Малибу известен шестью песчаными пляжами протяженностью 17 км, а также тем, что приютил много голливудских звезд. Индейцы называли место «Хумаливо» (Humaliwo), что означает «прибой звучит громко». От этого слова и произошло современное название города. Жители же называют его «27 миль живописной красоты» (27 miles of scenic beauty). Малибу предлагает богатые возможности для занятий спортом — каякингом, серфингом, яхтингом, дайвингом, плаванием.
Какие нужны документы
Все сделки по недвижимости заключаются при участии брокеров, а на оформление договора уходит примерно 30-45 дней. Покупателю нужно предоставить:
- Подтверждение наличия необходимой суммы.
- Паспорт.
- Копию паспорта.
- Идентификационный номер налогоплательщика ITIN (выдается в течение 1-6 дней).
- Подтверждение открытия счета в банке.
От продавца понадобится Title Search – результаты проверки «чистоты» объекта (на получение документа может уйти около 10 дней) и разрешение от кооператива или кондоминиума, если квартира входит в них.
При аренде жилья покупателю придется предоставить свою кредитную историю
В США этому факту уделяют особое внимание.. В договоре аренды прописывается адрес объекта, стороны, условия аренды, сроки
Пакет документов для резидентов и нерезидентов отличается только тем, что последним придется предоставить подтверждение законности пребывания в Штатах.
В договоре аренды прописывается адрес объекта, стороны, условия аренды, сроки. Пакет документов для резидентов и нерезидентов отличается только тем, что последним придется предоставить подтверждение законности пребывания в Штатах.
Документы для заключения договора
Без составления договора сдача в аренду жилья в США запрещена. Стандартно необходимый пакет документов включает:
- паспорт, заграничный или гражданский;
- номер социального страхования (Social Security Number), от наличия которого зависит размер депозита;
- выписка со счета в банке (желательно в американском) со средствами, достаточными для оплаты 2-3 месяцев аренды;
- депозит в размере от одного до нескольких месяцев ренты.
Почти в каждом apartment building 30-50 долларов возьмут за заполнение объявления об аренде (application fee). SSN есть далеко не у каждого иностранца, поэтому нужно просто приготовить больше денег.
Кстати, лучше заранее открыть местный банковский счет. Так проще будет брать напрокат и машину. Американцы помешаны на кредитной истории, которой у вас наверняка не будет. Поэтому на скидки рассчитывать особенно не приходится.
Выводы
Если не принципиальна квартира в центре Лос-Анджелеса, доступное жилье найти можно. В большинстве случаев аренда выгоднее, чем покупка.
Услуга доступна иностранцам. При этом достаточное количество онлайн-ресурсов позволяет решать задачу удаленно, еще на этапе подготовки к поездке в Город ангелов. Договор аренды особенностей не имеет и специфических документов для заключения не требует.
В целом L.A. предоставляет все возможности для современного туриста, решившего полюбоваться его красотами, или бизнесмена, планирующего посетить самый экономически развитый регион Соединенных Штатов.
