Недвижимость в Финляндии: как купить российским гражданам

Прикрытое окно в Европу

По сведениям Maanmittauslaitos, представители РФ были самыми активными на финском рынке недвижимости с 2006 по 2013 годы. В этот период россияне становились собственниками участков чаще, чем подданные Швеции, Норвегии или Дании. Более того, даже граждане стран остальной части Евросоюза не могли составить им конкуренцию.

Но за 5 минувших лет ситуация глобально поменялась. Теперь Запад оставил россиян далеко позади. Так, количество сделок с участием резидентов, имеющих паспорт ЕС, выросло с 220 в 2014-м до 410 в 2018-м. Если прибавить к этому жителей скандинавских стран, для которых ведется отдельный подсчет, то статистика станет еще нагляднее.

В 2019 году, как свидетельствуют открытые данные финских властей, тренды на рынке остались прежними. Россияне успели купить пять объектов, заплатив в среднем 108 тыс. евро. За то же время 29 граждан североевропейских стран и остальной части ЕС вложили 4 млн евро в финскую недвижимость, по 137 тыс. евро на одного человека. Таким образом, иностранцы готовы тратить примерно на 30 тыс. евро больше, чем обычный представитель России.

Статистическое бюро Финляндии во вторник, 5 марта, обновило результаты мониторинга цен на вторичные и новые частные дома. В управлении отмечают, что в конце 2018-го стоимость старых односемейных коттеджей упала в среднем на 1,6% по сравнению с предыдущим годом. Заметнее всего цены снизились в регионе Большого Хельсинки (минус 5,5%), а в остальной части страны зарегистрировано падение на 1,1%. Средняя цена “квадрата” в частных домовладениях на “вторичке” в последнем квартале 2018 года составила 1553 евро.

Стоимость отдельных земельных участков под дома для одной семьи выросла за год на 5,3%. В 2018-м средняя цена квадратного метра на отдельный участок составляла 182,6 евро в Большом Хельсинки и 16,5 евро в других регионах Суоми.

Первичный рынок недвижимости Финляндии выглядит более динамичным, заявляют специалисты аналитического портала Global Property Guide. Цены на новое жилье во всей стране за отчетный период выросли на 4,08% (с поправкой на инфляцию 2,75%), до 3773 евро за 1 м2.

Переселение народов

В целом эксперты фиксируют медленный рост рынка, если говорить о загородных коттеджах и участках. Подъем наблюдается в том числе благодаря иностранным покупателям. Дачи на берегу водоема пользовались наибольшим спросом — в 2018-м их было продано 3540, что на 200 больше, чем годом ранее, сообщает Yle. Самые дорогостоящие объекты были проданы в регионе Уусимаа. Рост цен наблюдался лишь в нескольких регионах — помимо Уусимаа еще в Северной Карелии, Центральной Финляндии, Варсинайс-Суоми и Лапландии.

Директор по продажам риелторской компании Habita Юсси Пелтонен полагает, что падение цен на загородную недвижимость происходит за счет роста предложения. Иностранные покупатели, по его словам, сохраняют наибольший интерес именно к виллам и коттеджам. “В этот раз они не из России, а в основном из Центральной Европы. Это жители Германии, Голландии и Англии. Такая тенденция приветствуется, так как многочисленные финские дачи нуждаются в уходе и новых владельцах”, — говорит Пелтонен.

Эксперты сервиса prian.ru подчеркивают, что стартовый порог инвестиций в недвижимость Финляндии находится на отметке около 50 тыс. евро, но можно найти варианты и дешевле, даже не удаляясь от Лаппеенранты и Иматры. Недвижимость на эту сумму стала особенно интересной покупателям после падения курса рубля, подчеркивает представитель компании Biport Oy LKV Татьяна Велликок. “В этот ценовой сегмент сместились все те, кто хотел купить недвижимость за 100-120 тыс. евро в пересчете на рубли”, — рассуждает Велликок.

За 100 тыс. евро можно рассчитывать на покупку двухкомнатной квартиры в доме, построенном в 1970-1980-е годы, которая географически будет расположена на окраинах Хельсинки. В 200 тыс. евро обойдется, например, 100-120-метровый дом — стандартный вариант с собственным участком до 15 соток. Цены на элитное жилье начинаются от 400-500 тыс. евро. В этом сегменте обычно выбирают коттедж по индивидуальной планировке на берегу озера в курортных районах Суоми.

Пошаговая инструкция: как провести сделку

1. Определите цель, с которой вы покупаете недвижимость в Финляндии. Если вы планируете останавливаться в квартире для отдыха, то рассмотрите варианты на берегу озер, моря, на курортах. Тем, кто подыскивает жилье для переезда на ПМЖ, рекомендуют варианты в крупных городах, где легче найти работу. Для занятия бизнесом подойдут объекты коммерческой недвижимости. 
2. Посещение объекта. Фото не всегда передают все особенности, поэтому стоит взглянуть на квартиру собственными глазами. О просмотре договариваются заранее. Если вы действуете через агентство, оно полностью берет на себя организацию встречи на объекте. Во многих случаях риэлтор встретит вас на вокзале и доставит на место. 
3. Проверка. Риэлтор проверяет, нет ли на квартире обременений. Покупатель оценивает, в каком состоянии жилье. Это нужно сделать сразу, так как если недочеты будут обнаружены позднее, вы не сможете получить уступку в цене. При этом за поломки, которые можно увидеть только при эксплуатации, вы вправе требовать возмещение. Согласно закону, компенсацию с ЖАО (Жилищное Акционерное Общество) можно получить в течение двух лет, с собственника — в течение пяти. Заранее поинтересуйтесь, когда был проведен ремонт или планируется в будущем. При необходимости можно пригласить специалиста, который выявит скрытые дефекты.
4. Открытие расчетного счета в банке. Для перечисления продавцу означенной суммы необходимо, чтобы у вас был счет в евро. Чтобы активировать счет, нужно личное присутствие в банке.
5. Предварительный договор и внесение суммы задатка. Если квартира вам понравилась, составляется предварительный договор о намерении купить недвижимость. В документе указывается кадастровый номер, цена, способ оплаты, график, согласно которому вы будете вносить деньги. Также отмечают дату, когда вам передадут права собственности, указывается, за что могут наложить штрафы. Прописывается обязанность покупателя оплатить налоги. Документ заверяют у нотариуса, который отвечает за чистоту сделки. В это же время заполняют заявку на покупку и вносят задаток размером от 3 до 5% стоимости, но не менее 2000€. Если сделка будет расторгнута, задаток возвращается покупателю, либо остается у продавца — в зависимости от причины расторжения. 
6. Проведение сделки. По факту перевода части средств на счет продавца и подписания купчей, сделку рассматривают как состоявшуюся. Недвижимость становится вашей. Основной договор составляется риэлтором или банком на финском. В нем отмечается стоимость, сроки передачи в собственность, состояние жилья. Данный документ переводят на русский, но такая копия не имеет законной силы.
7. Проведение оплаты. Прежде, чем подписать основной договор, необходимо внести на счет оставшуюся сумму для покупки. После подписания деньги переводятся продавцу — сделка состоялась. 
8. Оплата налогов. Итак, вы купили жилье в Финляндии, теперь нужно заплатить налог за смену собственника. С полной стоимости квартиры платят 2%. От уплаты освобождаются лица от 18 до 39 лет, если это первое купленное жилье. 

Стоит отметить, что все многоквартирные дома в Финляндии — это Жилищные Акционерные Общества или ЖАО. При покупке квартиры Вам нужно подойти к управляющему многоквартирным домом, чтобы он сделал отметку о покупке в реестре акций ЖАО. Обычно покупка занимает 2 недели.

Дополнительные расходы 

Помимо стоимости недвижимости придется заплатить: 

• налог — 2% от стоимости квартиры (кроме лиц 18-39 лет, при первой покупке жилья);  
• за работу агентства — от 4 до 5%; 
• за услуги нотариуса — от 100€ до 200€. 

Не забывайте, что помимо единовременного налога при покупке, нужно будет ежегодно платить отчисления в размере от 0,8 до 1,55% (для нерезидентов). Ставка зависит от месторасположения и типа недвижимости.

Налоговые платежи для собственников финской недвижимости

Покупка финской недвижимости связана с уплатой разовых и ежегодных налогов в бюджет страны.  Покупая жилье или участок земли в Финляндии, граждане других стран должны наравне с резидентами заплатить государственный налог на переход прав собственности.

Его размер зависит от объекта покупки:

• за земельный участок – 4 % от стоимости объекта;
• за акции в ЖАО – 2 % от их стоимости. От уплаты данного налога освобождаются покупатели в возрасте от 18 до 39 лет (как резиденты Финляндии, так и иностранцы) при условии, что приобретаемое жилье – это их первая собственность и приобретается оно для постоянного проживания.

В этом случае покупатель обязан въехать в новое жилье на протяжении полугода с момента покупки.

Ежегодно в январе владельцы недвижимости в Финляндии должны уплачивать муниципальный налог. Его величина зависит от нескольких факторов: ставок местных муниципалитетов, статуса владельца (резидент – нерезидент), цели использования объекта.

Так, базовые ставки налога на недвижимость для резидентов страны составляют от 0,37 до 0,80 % от ее оценочной стоимости, для нерезидентов – от 0,80 до 1,55 %; на земельный участок под застройку или строящийся объект – от 1,00 до 3,00 %.

За собственников квартир ежегодный налог выплачивает ЖАО, который затем в течение года частями компенсирует свои расходы за счет ежемесячных коммунальных платежей жильцов-акционеров.

Отказ в выдаче и аннулирование бумаги

В соответствии со , в выдаче вида на жительство может быть отказано, а ранее выданный документ будет аннулирован если:

1. Заявитель предоставил ложную информацию о себе.
2. Заявление неправильно заполнено.
3. Предоставлены не все документы.
4. Потенциальный гражданин несет угрозу обществу.
5. Заявитель нарушал закон на территории ЕС.
6. Документы поданы без перевода.

Как правило, власти Финляндии лояльны к эмигрантам из России и процент отказов незначителен.

Если же иностранец получил гражданство и при этом уехал из страны на два года и более, его ВНЖ аннулируется автоматически. В этом случае потребуется объяснить причину отсутствия в Миграционной службе, если там основания для отсутствия сочтут уважительными, гражданина восстановят в его правах.

Цена вопроса: средние цены на недвижимость в Финляндии

Уровень жизни финнов не уступает качеству жизни шведов или немцев, а по размерам средней заработной платы Финляндия занимает одну из лидирующих позиций в Европе. Поэтому следует понимать, что понятие «недорого» в Финляндии относительное.

Алгоритм формирования цены на недвижимость ничем не отличается от такового в других европейских странах – стоимость жилых или коммерческих объектов, земельных участков и др. зависит, прежде всего, от региона нахождения. Соответственно цены на недвижимость в столице, крупных городах и курортных зонах, то есть там, где в наличии развитая инфраструктура, транспортные развязки и т.д., более высокие.

Наибольшей популярностью у покупателей пользуется четыре региона страны:

Южная Финляндия – это четыре области: Уусимаа со столицей Хельсинки (это самый густонаселенный регион), Пяйят-Хяме, Канта-Хяме и Кюменлааксо. Наиболее высокие цены на квартиры и недвижимость – в среднем от 3200 евро за кв.м – в центре столицы, районах Эспоо, Кауниайнен, Вантаа. Более демократичные цены в городах Котка, Хамина, Лахти – 1800 евро за кв.м. Цены на жилье здесь составляют от 50 тыс. евро за квартиру и от 90 тыс. – за дом. Российских покупателей особенно привлекает близость этого региона к границе с РФ;

Юго-Восточная Финляндия – это часть страны, в которой сосредоточено огромное количество озер. Она объединяет области Кайнуу, Этеля и Похьес Карьяла (Южная и Северная Карелия), Кески Суоми (Центральная Финляндия), Этеля и Похьела Саво (Южная и Северная Саво). Для россиян, подыскивающих себе место для отдыха в Финляндии, наиболее доступным вариантом будут каркасные финские дома, построенные в лесу или на берегу озера.

Западная и Центральная Финляндия – более отдаленная от российской границы территория на побережье Ботнического залива. Включает в себя такие области, как Варсинайс Суоми (с приморским городом Турку), Пирканмаа (с Тампере), Сатакунта, Похьянмаа, Этеля Похьянмаа, Кески Похьянмаа, Похьес Похьянмаа и Кайнуу, Аландские острова. Роскошная недвижимость в портовых городах Турку и особенно Тампере пользуется большим спросом, что, безусловно, отражается на ценах – от 2500 до 3000 евро за кв.м;

Лапландия. Привлекательность северной части Финляндии заключается в ее горнолыжных курортах: Леви, Рука, Пюхя-Луосто, Юлляс и др., а также расположенной в Рованиеми резиденции Санта-Клауса. Приобретаемая здесь недвижимость преимущественно служит источником получения дохода от сдачи ее в аренду.

На цену влияют также следующие факторы:

• площадь недвижимости – земельного участка, строения, квартиры;
• состояние объекта – земельный участок под строительство, новострой, вторичное жилье и др. На рынке недвижимости Финляндии преобладает так называемый условный вторичный фонд – старые здания, прошедшие капремонт и модернизацию.

Средняя цена 1 кв.м по Финляндии составляет 2340 евро, в Хельсинки – 3750, в провинции – 1710 евро. Самые высокие цены на постройки начала ХХ в. – в Хельсинки. Наиболее доступные цены – на дома, которые были построены в 1950-90-х гг.

На втором месте по популярности – новостройки от застройщика. Стоимость 1 кв.м нового жилья по стране составляет 3660, в столице – 4850, в провинции – 3240 евро;

престижность района и наличие инфраструктуры: коммуникации, транспорт, близость больниц, школ, торговых центров и др.

Цены на рынке недвижимости в Финляндии в 2021 г.

Переселение народов

В целом эксперты фиксируют медленный рост рынка, если говорить о загородных коттеджах и участках. Подъем наблюдается в том числе благодаря иностранным покупателям. Дачи на берегу водоема пользовались наибольшим спросом — в 2018-м их было продано 3540, что на 200 больше, чем годом ранее, сообщает Yle. Самые дорогостоящие объекты были проданы в регионе Уусимаа. Рост цен наблюдался лишь в нескольких регионах — помимо Уусимаа еще в Северной Карелии, Центральной Финляндии, Варсинайс-Суоми и Лапландии.

Директор по продажам риелторской компании Habita Юсси Пелтонен полагает, что падение цен на загородную недвижимость происходит за счет роста предложения. Иностранные покупатели, по его словам, сохраняют наибольший интерес именно к виллам и коттеджам. “В этот раз они не из России, а в основном из Центральной Европы. Это жители Германии, Голландии и Англии. Такая тенденция приветствуется, так как многочисленные финские дачи нуждаются в уходе и новых владельцах”, — говорит Пелтонен.

Эксперты сервиса prian.ru подчеркивают, что стартовый порог инвестиций в недвижимость Финляндии находится на отметке около 50 тыс. евро, но можно найти варианты и дешевле, даже не удаляясь от Лаппеенранты и Иматры. Недвижимость на эту сумму стала особенно интересной покупателям после падения курса рубля, подчеркивает представитель компании Biport Oy LKV Татьяна Велликок. “В этот ценовой сегмент сместились все те, кто хотел купить недвижимость за 100-120 тыс. евро в пересчете на рубли”, — рассуждает Велликок.

За 100 тыс. евро можно рассчитывать на покупку двухкомнатной квартиры в доме, построенном в 1970-1980-е годы, которая географически будет расположена на окраинах Хельсинки. В 200 тыс. евро обойдется, например, 100-120-метровый дом — стандартный вариант с собственным участком до 15 соток. Цены на элитное жилье начинаются от 400-500 тыс. евро. В этом сегменте обычно выбирают коттедж по индивидуальной планировке на берегу озера в курортных районах Суоми.

Кто может получить финское гражданство

Согласно нормативно-правовым актам, претендент на получение финляндского гражданство — это любое лицо, проживающее на планете, которое подходит под определенные критерии и имеет желание получит подданство Республики. Также оно должно уважать главный свод законов страны, знать и соблюдать все правила и традиции народы, быть готовым к полному слиянию с местным обществом. Существует перечень других условий:

• наличие разрешения на нахождение в Республике;
• достижение совершеннолетнего возраста;
• отсутствие нарушений законов Финляндии;
• отсутствие судимости в своей родной стране;
• достойный ежемесячный заработок;
• знание финского или шведского языка на высоком уровне;
• отсутствие заболеваний, которые опасны для общества (туберкулез, СПИД, сифилис).

Покупка недвижимого имущества в Финляндии не повод для автоматического получения подданство, несмотря на стоимость имущества. В этом случае владелец собственности может оформить мультивизу, позволяющую в течение года находится на территории Республики 6 месяцев. Но специалисты, которые выносят решение о выдаче подданства, считают большим плюсом наличие недвижимого имущества при оформлении гражданства Финляндии.

Тестирование

Все иностранные резиденты перед подачей заявления о прошении гражданства должны пройти экзамены. Первым из них — проверка на знание языка. В Республике два государственных языка — шведский и финский. Они весьма не похожи на славянские языки, поэтому для русских граждан их учить труднее, однако без них в стране не обойтись.

Иностранные граждане могут пройти бесплатные курсы на обучение одного из языка. Тестирование не сдают лица, обучавшиеся в высшем заведении страны на государственном языке, те, у кого на руках имеется документ, подтверждающий знание финского или шведского языка на требуемом уровне, а также беженцы.

Экзамен делится на две части: устная форма и тест. Для его сдачи потребуется написать экзамен на 60 и более баллов. Во время устного экзаменатор проверяет уровень владения гражданином разговорным языком.

После этого проходит тест на знание истории, культуры и законов. Сдающий экзамен должен наизусть знать гимн страны, основные лица правительства и конституцию.

Тестирование платное — за одну попытку придется отдать 100 евро.

Провалив экзамен, процедура получения гражданства приостанавливается. Следующая попытка сдачи тестирования возможна не ранее, чем через три месяца. Количество попыток законом не предусмотрено.

Цены и спрос

Квартиры в новостройках Финляндии в среднем стоят €4 тыс. за «квадрат», а на вторичном рынке — €2,2 тыс. за 1 кв. м. Средняя цена таунхауса на «вторичке» составляет €1,9 тыс., а нового — €3 тыс. за 1 кв. м, отмечает Хелин. Стоимость нового коттеджа с участком в среднем составляет €2,2 тыс. за «квадрат», а вторичного — €1,6 тыс. Однако 1 кв. м в загородном доме может превышать €10 тыс. — в зависимости от расположения, локации и отделки.

Сейчас на рынке Финляндии выставлено на продажу большое количество маленьких одно- и двухкомнатных квартир. «Они пользуются высоким спросом среди местных жителей из-за уменьшения размера финских семей и высокой популярности таких объектов среди инвесторов», — объясняет вице-президент компании YIT.

Последние несколько лет в Финляндии предложение стабильно, а спрос в больших городах растет, так как все больше людей стремятся переехать в мегаполис, подчеркивает руководитель направления зарубежной недвижимости Knight Frank St Petersburg Алина Дашевская. По ее словам, переизбытка или простоя ликвидных объектов на финском рынке нет.

Как получить ипотечный заем

Чтобы взять ипотеку в Финляндии, иностранцу нужно выполнить ряд следующих действий:

1. Зарезервировать недвижимость. С этой целью:
   • провести проверку понравившегося объекта. Под этим подразумевается оценка состояния инженерных коммуникаций, а также наличие обременений на жилье;
   • открыть расчетный счет в финском банке;
   • оформить предварительный договор купли-продажи (далее ДКП) и внести задаток.
2. Заключить ДКП. В этом документе указывается стоимость недвижимости и дата ее получения покупателем в пользование.
3. Провести оплату покупки.
4. Зарегистрировать нового владельца жилья. Покупатель регистрирует недвижимость на свое имя в городском суде. Если же квартира приобреталась в ЖАО, новый владелец сообщает о проведении сделки, чтобы она была внесена в реестр акций этой жилищной организации.

Пакет документов для получения ипотеки

Для того чтобы купить недвижимость в Финляндии в ипотеку, россиянину нужно предоставить в банк следующие документы:

• актуальный загранпаспорт;
• документ, способный подтвердить наличие в собственности недвижимости на территории РФ;
• бумаги из банков, доказывающие, что ранее оформленные кредиты погашались своевременно;
• предварительный ДКП;
• справка 2НДФЛ, отображающая доходы за 2 последних года.

Все документы должны быть нотариально заверены и переведены на финский язык.

Расходы и налоги при покупке недвижимости в ипотеку

Любой банк страны Суоми при оформлении долгосрочного жилищного кредита потребует провести оценку недвижимого имущества. Стоимость такой услуги составляет около €250. Финансовые учреждения Финляндии также практикуют взимание комиссионного сбора за выдачу ипотеки – его размер обычно составляет 0,4 % от суммы сделки. Общая стоимость нотариальной заверки и перевода бумаг не превышает €500-700. Регистрация недвижимости (но не квартиры – жилье такого типа в Финляндии относится к движимому имуществу) на свое имя обойдется в €119.

Например, полис, покрывающий риски повреждения отдельно стоящего дома площадью 100 м2 от пожара или урагана, обходится примерно в €300 в год. Фактическая стоимость полиса в разных компаниях отличается. А вот страховать свою жизнь и здоровье ипотечный заемщик может по своему усмотрению.

При этом не следует забывать о существовании в РФ фискального сбора с материальной выгоды, полученной от экономии на выплате процентов по займам, оформленным в зарубежных банках. Ставка НДФЛ в данном случае составляет 35 % от финансовой выгоды. Но этот налог взимается только с тех россиян, которые пребывают за границей не более 183 дней в году.

Пошаговая процедура сделки

Далее мы расскажем об основных этапах, которые необходимо пройти на пути к покупке заветной квартиры в Финляндии.

1. Проверка квартиры и дома

Поскольку приобретение квартиры означает становление акционером жилищного акционерного общества (которым является многоквартирный дом, как указывалось выше), необходимо выяснить у управляющего домом о состоянии недвижимости, предстоят ли в доме ремонтные работы и в какую сумму они должны обойтись. Ремонтные работы в доме могут повлечь за собой значительные затраты, поэтому лучше быть осведомленным о них заранее.

Важно внимательно осмотреть и саму квартиру — за все дефекты, которые можно было обнаружить при осмотре, компенсацию от продавца получить не удастся. Поэтому, в данном случае, это ответственность покупателя

Если же со временем обнаружатся скрытые дефекты, то покупатель будет вправе рассчитывать на компенсацию, так как за эти недостатки объекта несет ответственность продавец.

1. Открытие расчетного счета в банке

Открывать счет в банках Финляндии можно очно или заочно, однако, и в том, и в другом случае банк посетить все же придется, чтобы счет стал активным. Отрыть счет можно в валюте евро.

1. Заключение предварительного договора и внесение задатка

На данном этапе, после того, как квартира выбрана, в присутствии нотариуса заключается предварительный договор и вносится задаток.

В этом документе указываются основные условия будущего договора.

Сумма задатка не может быть менее 2000 евро и более 10% от суммы сделки.

1. Заключение договора купли-продажи квартиры

Договор составляется на финском языке. Как правило, его подготавливает банк или риелтор. Покупателю понадобится только его заграничный паспорт. Вся документация, связанная с объектом недвижимости, будет предоставлена продавцом.

Обязательно ознакомьтесь с договором перед тем, как ставить свою подпись

Прежде всего, обратите внимание на такие условия договора, как: указанное состояние квартиры, стоимость, график оплаты и дата перехода в собственность

В момент подписания договора присутствуют риелтор и нотариус.

1. Совершение оплаты сделки

Оплата производится путем банковского перевода.

1. Регистрация права собственности

После покупки квартиры управляющему дома предъявляется договор и подтверждение об уплате налога, после чего информации о сделке заносится в реестр акций.