Доходная недвижимость в Германии: выбор, покупка, оформление, аренда

Как лучше инвестировать деньги начинающему в 2021: акции и облигации

Основные виды ценных бумаг – акции и облигации. Их можно купить онлайн через брокеров. Исторически акции показывают большую доходность, но заработок не гарантирован, а его размер не известен заранее. Если компания-эмитент получила доход, она выплачивает его акционерам в виде дивидендов, пропорционально количеству акций. К тому же акции могут вырасти в цене – в таком случае инвестор имеет возможность выгодно их перепродать. 

Облигации – фактически долговые обязательства с обещанием выкупить их спустя некоторое время. Облигации выпускает государство (ОФЗ – облигации федерального займа) или частные корпорации. В первом случае купонный доход ниже (обычно 4-6% годовых), но риски минимальны. 

Ставки по облигациям сейчас достигли исторического минимума. Но есть возможность получить налоговый вычет в рамках индивидуального инвестиционного счета.

Опытным инвесторам лучше обратить внимание на иностранные активы. В некоторых ситуациях акции эмитентов могут вырасти более, чем на 100%

Еще одно перспективное направление в 2021 году – облигации развивающихся стран и акции некоторых предприятий США, а также ценные бумаги крупных российских корпораций.

Крупные вложения тоже непопулярны

В целом доходность вложений в жилую и коммерческую недвижимость в России с относительно небольшими чеками, до 20-30 млн рублей, серьезно снизилась в последнее время. Конкуренция со стороны инвесторов за хорошие объекты в данном сегменте очень высока.

Но если рассматривать более крупные объекты, например от 100 млн рублей и выше – норма доходности вырастает в среднем до 10% годовых. И это при покупке стандартного, ничем не выдающегося торгового объекта, например под сдачу его в аренду федеральной продуктовой сети. Однако для инвестора, обладающего небольшой суммой, такая покупка доступна только с использованием инструментов коллективных инвестиций в недвижимость.

К сожалению, на сегодняшний день данный продукт является малопопулярным среди частных инвесторов из-за низкой финансовой грамотности. Большинство инвесторов по-прежнему предпочитают самостоятельно владеть и распоряжаться помещениями, в которые они вложили деньги. Но в этом случае им придется смириться с той невысокой доходностью, которую они получат от своих вложений, в сравнении с более дорогими и доходными объектами, доступными только крупным инвесторам или платформам коллективных инвестиций.

Ну и конечно же не стоит забывать, что прямая покупка недвижимости требует от инвестора времени, знаний и сил. В то время как при коллективных инвестициях, поиском и управлением объектами занимается профессиональная управляющая компания. Именно поэтому в последнее время наблюдается резкий рост интереса со стороны частных инвесторов на подобные продукты.

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость

Подводя итоги обзора можно выделить следующие преимущества инвестиций в недвижимость:

  • высокая потенциальная доходность от перепродажи объектов;
  • конкурентная ставка доходности от сдачи в аренду площадей;
  • возможность привлечения дешевых заемных средств в виде ипотеки;
  • относительно низкие риски полной потери вложенных средств.

Как видно, положительных сторон довольно много. Разумеется, это только небольшая часть перечислена.

Из негативных факторов можно перечислить следующие:

  • высокий порог входа по требованию к начальному капиталу;
  • риск «долгостроя», способный привести к «заморозке» средств или полной потере;
  • ограниченная доходность при сдаче в аренду (срок окупаемости 7-12 лет).

Инвестирование в недвижимость всегда будут входить в ТОП идей по заработку. Определяющим фактором успеха является материальность объекта. У собственника помещения есть подтверждающие документы на владение. К тому же потенциальная доходность практически всегда выше доходности по банковским вкладам.

Резюмируя вышесказанное, приходим к выводу, что вложение средств в коммерческую или жилую недвижимость может приносить стабильный доход. Причём доходность, зачастую, будет превышать проценты по банковскому вкладу или облигациям федерального займа. Цены на объекты недвижимости меньше подвержены резким колебаниям, в отличие от волатильного фондового рынка.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Германии

Налог на покупку недвижимости

Обязательным условием внесения нового собственника в Поземельную книгу является уплата налога на приобретение недвижимости. Размер налога варьируется в зависимости от региона. Например, в Берлине он сейчас составляет 6%. Следует помнить, что покупатель и продавец солидарно отвечают за уплату данного налога. В большинстве случаев в договоре купли-продажи указывается, что все сопутствующие расходы по оформлению сделки купли-продажи несет покупатель.

Продавец оплачивает расходы, связанные с удалением обременений, зарегистрированных в поземельной книге, а также расходы по дополнительному заверению договора (Nachgenehmigung), если он не смог присутствовать на основном заверении (Beurkundung).
Расходами со стороны покупателя являются: налог на приобретение недвижимости, нотариальные услуги, издержки на переоформление прав собственности, комиссия маклера.

Ставка налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) зависит от федеральной земли, в которой расположена покупаемая недвижимость.

Размер налога на приобретение недвижимости распределяется следующим образом:

Федеральная земля
Налоговая ставка

Берлин
6%

Бранденбург
6,5%

Баден-Вюртемберг
5%

Бремен
5%

Гамбург
4,5%

Нижняя Саксония
5%

Северный Рейн-Вестфалия
6,5%

Рейнланд-Пфальц
5%

Саар
6,5%

Саксония Анхальт
5%

Шлесвиг-Гольштейн
6,5%

Тюрингия
6,5%

Бавария
3,5%

Гессен
6%

Мекленбург-Померания
5%

Саксония
3,5%

Пока не произойдет оплата налога на приобретение недвижимости, в поземельной книге не будет произведена окончательная перерегистрация прав собственности на покупателя.

Оплата услуг нотариуса

Нотариальные расходы рассчитываются нотариусом по специальной нотариальной таблице, в соответствии с которой взимается определенная сумма за каждую операцию, проводимую в процессе оформления сделки купли-продажи. Средний размер нотариальных расходов составляет примерно 1,5%, но если стоимость покупаемой недвижимости – низкая, то размер нотариальных расходов может быть и выше, около 2-3%. И наоборот, если стоимость недвижимости – высокая, то процент нотариальных расходов может быть ниже среднего.

Расходы на регистрацию нового собственника

Расходы на перерегистрацию прав собственности в поземельной книге составляют в среднем 0,5% или до 1%, если стоимость недвижимости – более низкая.Оплата комиссии риэлтора

Комиссия маклера составляет в среднем от 3 до 6% + НДС, и оплачивает ее в большинстве случаев покупатель.

В некоторых случаях комиссия или ее часть оплачивается продавцом и включена в покупную стоимость объекта недвижимости.

По более дешевым объектам недвижимости маклеры иногда самостоятельно устанавливают фиксированную сумму комиссионного вознаграждения.

Налог на приобретение недвижимости
3,5-6,5% от стоимости объекта в зависимости от федеральной земли

Услуги нотариуса
0,7-3% в зависимости от цены объекта

Мелкие судебные издержки (регистрация, выписка из Земельной книги)
0,3-1% от суммы сделки

Комиссия маклера
В среднем 3-6% от суммы сделки + НДС
По недорогим квартирам фиксированная ставка колеблется от 1,5 тыс. евро до 5 тыс. евро в зависимости от компании

Конкретный пример: квартира в Берлине, район Шпандау, 52 кв. м

Стоимость недвижимости: €65000
Налог на приобретение: €3250
Услуги нотариуса (ориентировочно): €1700
Мелкие судебные издержки (ориентировочно): €550
Комиссия маклера с учетом НДС – 7,14%: €4641
Итого цена недвижимости со всеми расходами и налогами: €75 141

Куда инвестировать деньги в 2021 году: недвижимость

Есть много стратегий инвестиций в недвижимость, и не все они требуют крупную сумму стартового капитала. 

Основные варианты: 

  1. Покупка квартиры в новостройке на первых этапах строительства под перепродажу. На этапе “котлована” можно купить квартиру на 30-40% дешевле. 
  2. Покупка апартаментов под аренду. В Москве есть варианты апартаментов дешевле 4 млн рублей, которые можно выгодно сдать в долгосрочную или краткосрочную аренду.
  3. Покупка квартиры или доходного дома с разделением на студии площадью 15-25 кв. метров под аренду. Такая стратегия позволяет в 1,5-2 раза увеличить доход с каждого квадратного метра.
  4. Субаренда. Можно взять квартиру в долгосрочную аренду и сдавать ее в краткосрочную. При 100% загрузке потенциальная доходность в среднем в 3 раза выше стоимости аренды за месяц.
  5. Покупка фондов недвижимости REIT. Это акции компаний, которые занимаются сдачей в аренду доходной недвижимости в США и выплачивают высокие дивиденды в долларах. Историческая средняя доходность REIT выше, чем на фондовом рынке.
  6. Торги по банкротству. На торгах по банкротству есть много залоговых объектов коммерческой недвижимости, которые реально купить с большой скидкой. Такой вариант подходит обладателям нескольких миллионов рублей, желающим получать пассивную прибыль. 

Если речь идет о покупке физической недвижимости, можно использовать ипотеку. 

Что сделать перед продажей

После размещения объявления начнут поступать звонки, чтобы назначить время просмотра. Следует тщательно подготовиться к посещениям.

По возможности, наведите порядок на прилегающей территории. Подметите тротуар, уберите мусор у входа. Уберите всё, что может огорчить покупателя на пути. Внешний вид дома — первое, что увидит посетитель. А первое впечатление часто совпадает с последним.

Уберите из жилья лишнюю мебель, снимите со стен декорации. Желательно показывать полностью пустое помещение. Пустота создаёт ощущение простора и включает воображение. Человек начинает думать: “А вот сюда мы поставим диван” и решение о покупке даётся легче.

Отремонтируйте явные поломки, чтобы недостатки не бросались в глаза. Если стены грязные, покрасьте в светлый цвет. Помойте полы. Чистота наводит на позитивные мысли, а любая грязь вызывает отторжение.

Покупка жилья с арендаторами: купить можно, посмотреть нельзя?

Менее половины жителей Германии проживают в собственном жильё, большинство людей арендует дома и квартиры. Интересной особенностью приобретения квадратных метров в собственность является возможность купить квартиру вместе с арендатором. Такое жильё в ФРГ называют доходным.

Покупка такой недвижимости является отличным капиталовложением. Связано это с тем, что владелец сразу начинает получать доход от ежемесячной арендной платы. Ещё одним плюсом является то, что арендатор обычно сам оплачивает все коммунальные платежи.

Права квартиросъёмщиков находятся под защитой немецкого законодательства. В связи с этим, как правило, посмотреть доходное жильё перед покупкой практически невозможно.

Квартиросъёмщик имеет полное право пускать к себе в дом только его владельца. Предварительный просмотр жилья возможен в случае письменного согласования с арендатором даты и времени визита покупателя.

Владелец квартиры имеет право наведываться к квартиросъёмщику несколько раз в год, но только по предварительному согласованию даты и времени визита. Количество посещений по закону не должно превышать трёх раз за год.

Определение стоимости

Первый этап продажи — определение стоимости недвижимости. Целиком полагаться на собственное мнение не следует.

В нашем случае расхождение личного представления о цене между мной и супругой составляло 10%. В реальности продали чуть дешевле чем полагал я, но значительно дороже предположения жены.

Обывателям сложно уследить за тенденциями на рынке недвижимости. Придётся довериться мнению профессионалов.

Методики определения цены:

  • Сравнение с другими предложениями на рынке – подходит для домов и квартир.
  • Расчёт на базе планируемой доходности – при продаже доходной недвижимости, например, многоквартирного дома или отеля.
  • Вычисление фактической стоимости – для оригинальных, не поддающихся сравнительной оценке строений: замок, вилла, ферма.

Факторы существенно влияющие на актуальную цену жилья в Германии:

  • тип дома
  • вид постройки
  • расположение участка
  • состояние объекта
  • показатели энергосбережения
  • количество предложений в городе

Примерное представление о сумме продавцы получают в интернете путём сравнения с текущими вариантами на сайтеTARIFCHECK

Расчёт цены недвижимости на сайте TarifCheck.

Обзор рынка коммерческой недвижимости – реальное положение дел

В сегменте коммерческой собственности наибольшей популярностью пользуется недвижимость Берлина, Гамбурга, Дюссельдорфа, Кёльна, Мюнхена, Франкфурта и Штутгарта. В последние несколько лет стали довольно востребованы объекты под бизнес в городе Фрайбург, расположенном в земле Баден-Вюртемберг. Стоимость проводимых сделок в большинстве своём достигает 500 000–3 000 000€.

По сведениям аналитического отдела Savills, за последние 3 года инвесторы вложили в первичный рынок коммерческой недвижимости около 12 миллиардов евро, ожидаемая доходность от вложенного капитала составила 9–20% за год

Если рассматривать вторичный рынок, то иностранцам следует учитывать один нюанс. В рекламном материале немецких риелторов указывается «начальный доход» действующей недвижимости.

К примеру, здание под супермаркет стоит 4000000€. Оно находится в долгосрочной аренде и приносит владельцу ежегодный доход – 360000€. В этом случае доходность определяется в пределах 9%.

В реальности же показатель 9% некорректен. В нём не учтены ежегодные расходы владельца на содержание данной недвижимости – налог на недвижимое имущество, страховка, коммунальные платежи, ремонтные работы и прочее. В среднем он составляет 10–16% от суммы дохода и оплачивается собственником объекта. В редких случаях, при заключении контракта Tripple Net, часть этих расходов ложится на «плечи» арендаторов.

Германию называют рынком продавцов из-за явного превышения спроса над предложениями. Условия диктуются не покупателями. «Ждать» нового владельца может лишь неликвидная недвижимость, и даже высокая стоимость объекта не гарантирует успешное приобретение. Инвесторы выстраиваются в очередь, чтоб выгодно вложить миллионы евро.

Высококлассный объект – это редкость, он ценится на вес золота

Демонстрация важности и заявление «покажите, а я подумаю» в Германии неактуальны. Пока покупатель раскачивается, прибыльная недвижимость попадает в руки тех, кто знает правила немецкого рынка. Местным инвесторам принадлежит 45% коммерческой недвижимости

Следовательно, большая часть выгодных предложений реализуется «среди своих» и на открытый рынок не доходит.

Количество покупателей из других государств нельзя назвать малочисленным: гражданам из Соединённых Штатов принадлежит 21%, из Франции – 7%, из Соединённого Королевства – 5%, столько же приходится на долю канадцев. Солидный инвестиционный интерес проявлен со стороны китайцев. Роль россиян на рынке недвижимости ФРГ на данный момент весьма незначительная.

Получение ипотеки в немецком банке

На момент покупки удалось накопить 20% стоимости квартиры. Пришлось искать ипотеку. Я воспользовался интернетом.

В Германии широкий выбор сервисов, позволяющих сравнить ипотечные предложения банков и подобрать индивидуальный контракт для конкретного случая.ВЫБРАТЬ

Как выбирать ипотеку в Германии рассказано в отдельной статье. Я смотрел не на величину процентов, а на сумму месячного взноса и на итоговую сумму выплаты кредита. Цель – заплатить банку как можно меньше.

Дешёвые кредиты не всегда позволяют быстро расплатиться. Бывает, итоговый процент низок, но взносы в тело кредита небольшие. Либо кредит разбит на две неравные части с разными процентами. Процент показывается как среднее арифметическое. Но в конце концов сумма выплаченных банку денег окажется выше, чем если кредит с большим процентом, но не разбитый на две части.

Стратегию выплаты ипотеки каждый выбирает самостоятельно. Вооружайтесь калькулятором и считайте варианты. Когда подходящий кредит найден, надо связаться с банковским агентом.

Мы брали кредит в Sparkasse. Агент банка пришёл домой обсудить детали контракта. Банк получил гарантии наличия указанных 20% полной стоимости жилья и убедился, что доходы позволят платить по выбранному кредиту. Агенту понадобились выписки со счетов и зарплатные листки. Вдобавок сделали копии паспортов. Гражданство РФ вопросов не вызвало. В Германии покупка недвижимости иностранцами и немцами по процессу не отличается.

С агентом подписали договор о намерении взять кредит и документы ушли в банк. Через несколько дней пришло приглашение в офис банка для подписания контракта на получение ипотеки. Нам детально объяснили тонкости выбранного контракта и ответили на возникшие вопросы. Завершилась двухчасовая беседа подписанием договора. Хорошие знания немецкого или английского языка при заключении договора на ипотеку крайне необходимы. Разбирайтесь с каждым предложением. Работник банка уделит время и разъяснит детали, если задавать вопросы.

Заключив контракт с банком на ипотеку, мы подтвердили платежеспособность перед продавцом. Банк дополнительно выслал письменное подтверждение. Оставалось оформить сделку юридически. В Германии контракт на покупку жилья заключается только в присутствии нотариуса. Продавец договорился о приёме у нотариуса, согласовав время с нами.

Куда инвестировать доллары и рубли в 2021 году: выгодные секторы

Когда речь идет о крупных вложениях, имеет смысл рассмотреть сырьевой рынок. Для физических лиц доступно несколько секторов для инвестирования.

Выбирайте подходящий рынок, учитывая текущую экономическую ситуацию.

Нефть

Нефть используется как отдельный актив для инвестирования, так и в составе товарных индексов. Для вложений есть бумажная нефть – то есть фьючерсные, опционные контракты на “черное золото”.

Крупные компании, к которым следует присмотреться:

  1. “Газпромнефть”. Компания увеличивает объемы добычи нефти. Рост продажи акций сможет привлечь финансовые средства пассивных инвестиционных фондов.
  2. “Татнефть” (TATN). В 2020 году произошло резкое падение стоимости ценных бумаг. При росте стоимости за баррель дивиденды акционеров вырастут.

На Московской бирже также можно купить активы нефтяных компаний США:

  • ExxonMobil (XOM-RM);
  • Chevron (CVX-RM).

Инвестировать можно через российского или зарубежного брокера – например купив фьючерсные контракты ETF. Фонды не занимаются приобретением самого сырья. УК, которая контролирует активы, берет 1% от среднегодовой стоимости ценных бумаг. 

Газ

Спрос на газ вырос в 2020 году. По мере увеличения спроса на это сырье цены будут расти дальше. Следовательно, газкомпании могут рассчитывать на высокий доход, а совладельцы – на высокую прибыль

Имеет смысл обратить внимание на ценные бумаги таких концернов:

  1. Газпром (GAZP). В скором времени должно быть закончено строительство ”Северный поток – 2”. Произойдет увеличение поставок газа в европейские страны. Китай также увеличивает объемы покупок сжиженного природного газа (СПГ).
  2. НОВАТЭК (NVTK) – публичное акционерное общество и второй по объемам производитель СПГ на территории России. 

Электроэнергетика

Потребление электроэнергии остается высоким, особенно зимой. Наиболее известные компании, работающие в этой нише и доступные для покупки:

  1. “Интер РАО”. В ближайшее десятилетие есть потенциал роста в несколько раз благодаря инвестированию в “Восток Ойл”.
  2. “Россети”. Планируют увеличить котировки ценных бумаг в общей сумме до 1 трлн. рублей. Это произойдет благодаря слиянию с филиалами предприятиями.

Кроме российских, есть зарубежные электроэнергетические компании – например, крупнейшая в США NextEra Energy.

Экосистемы

Экосистема – площадка акционерного общества, в которой собраны многочисленные сервисы. Вот некоторые примеры:

  1. “Сбер”. В 2019 году Сбербанк сообщил, что за три прошлых года вложил 3% чистой прибыли ($1 млрд) в свою  небанковскую экосистему за три предыдущих года или примерно 3% чистой прибыли. Речь идет о совместных предприятиях с Mail.Ru Group, «Яндексом» и Rambler Group. Всего в экосистеме Сбербанка несколько десятков компаний, включая медицинские сервисы, агрегаторы и т.д. 
  2. МТС – активно развивает телекоммуникации для улучшения работы цифровых медиасервисов. Работает с ведущим телеканалом, привлекает потенциальных клиентов в свой банк.

Продуктовый ритейл

Даже в моменты глобального кризиса потребность в продуктах питания не снижается. Продуктовый ритейл – наиболее понятный сектор для частного инвестирования. Лидирующие позиции на этом рынке занимает X5 Retail Group. Компания активно работает над развитием онлайн-торговли, что может отразиться на росте капитализации. В 2021 году возможен рост цен на акции X5 Retail Group.

Последствия пандемии на рынке недвижимости

В 2020 году пандемия внесла свои корректировки и в эту сферу бизнеса. Ввиду многочисленных ограничений, довольно много коммерческих площадей освободилось. Это связано с тем, что многочисленные объекты общепита или сферы услуг остались без привычного потока клиентов.

Как следствие, выживший мелкий бизнес не спешит расширяться и открывать новые точки. Некоторые объекты ритейла переквалифицировались на дистанционные продажи и доставку. В итоге, владельцы коммерческих площадей остались без арендаторов, а арендные ставки пришлось снизить.

На рынке жилой недвижимости дела обстоят заметно лучше. Основными драйверами рекордных продаж жилых площадей в новостройках стало снижение ставок по ипотеке. Также важным фактором остается программа поддержки молодых семей, которая была продлена.

Всё это привело к тому, что цены на жилье в новостройках в 2020 выросло на 20-40% к концу года. Поэтому вложения в объекты недвижимости на этапе строительства остаются сверхпопулярными.

Последствия пандемии на рынке недвижимости

Поделитесь в социальных сетях:FacebookTwittervKontakte
Напишите комментарий