Propiedad en España: как купить недвижимость в Испании в 2021 году

В каком порядке оформляется покупка недвижимости в Испании

Продолжительность оформления покупки частного дома или квартиры в новостройке составляет приблизительно 3 месяца. Эта процедура включает следующие этапы:

• открытие в испанском банке счета;
• получение идентификационного номера NIE. Он является аналогом отечественного ИНН;
• выбор объекта;
• подписание предварительного договора купли-продажи. Информация о том, кем продается выбранное жилье, размещается в объявлении. Используя эти сведения, необходимо выйти на связь с владельцем реализуемой недвижимости и подписать с ним такой договор. После этого покупатель вносит на счет продавца залог – порядка 10 % от стоимости объекта;
• подача заявки на получение ипотечного займа (при необходимости);
• подписание окончательного соглашения в присутствии нотариуса;
• покупатель перечисляет продавцу остаток суммы;
• регистрация недвижимости в registro de propriedad – реестре собственности.

Более подробно эта тема раскрыта в статье «Покупка недвижимости в Испании».

Перечень документов

Для того чтобы открыть счет в испанском банке, россиянину потребуются:

• загранпаспорт;
• справка о доходах физлица (максимум за 2 календарных года). В РФ это 2- НДФЛ;
• справка с текущего места трудоустройства с указанием ФИО, должности и зарплаты.

Гражданин, официально нигде не работающий, должен подтвердить легальность происхождения средств любым способом: предоставить договор продажи гаража, автомобиля, недвижимости и т. д.

Чтобы получить NIE, необходимы следующие бумаги:

• загранпаспорт;
• заполненная анкета, в которой указываются личные данные;
• 2 цветных фото размером 3×4 см;
• бронь или копия билетов на обратный авиарейс из Испании;
• предварительное соглашение о резервировании объекта недвижимого имущества в этой стране;
• банковская выписка, подтверждающая факт наличия у покупателя денежных средств в количестве, необходимом для проведения сделки (не менее 30 % от договорной стоимости приобретаемой недвижимости);

Кстати, покупка жилой площади позволяет получить в Испании ВНЖ. Но это – тема другой статьи.

Решить проблему с оккупантами недвижимости в Испании можно при внесении отступных

Покупка недвижимости в Испании может обернуться серьезными проблемами в дальнейшем из-за оккупантов. В большинстве случаев занятые ими объекты имеют крайне низкую цену. Такая недвижимость продается на вторичном рынке не только владельцами, но и банками. Закон в данной ситуации не обеспечивает защиту покупателя.

Владелец недвижимости в Испании не в силах самоуправствовать и выгонять жильцов, проживающих незаконно. Решение проблемы в суде заставит ждать несколько лет и потерять немалую часть денег. Кроме того, сложно предсказать итоговое состояние недвижимости после всех разбирательств. Если жилье стоит дешево, то сделка с отступными не выведет покупателя в минус. Договоренность принимается заранее до подписания бумаг о покупке недвижимости в Испании с обязательным присутствием адвоката.

Учет строительных норм и правил

Автономии Королевства имеют собственные строительные нормы в отношении этажности строений, декоративных архитектурных элементов, заборов, цвета наружных стен и даже материала для крыши. Об особенностях строительства в Испании и роли архитектора вы узнаете из статьи «Как открыть свой хостел в Испании. Основные шаги по созданию бизнеса». Оцените ваши возможности с учетом архитектуры будущего строения:

• проконсультируйтесь с архитектором района или специалистом, который будет в дальнейшем помогать вам со строительством;
• узнайте возможные параметры застройки участка, ее объема и ограничения высоты здания для этой территории;
• проверьте наличие коммуникаций или возможность их проведения. Подведение коммуникаций, особенно если участок куплен в удаленной местности, предполагает серьезные дополнительные расходы. Также затраты на разводку коммуникаций вас ожидают в том случае, если участок был отрезан от большого надела.

Документы для оформления участка при покупке земли иностранцем

Делая выбор в пользу покупки земли за границей, вы уже наверняка знаете, что Испания на сегодняшний день остается одной из самых лояльных стран по отношению к зарубежному покупателю. Здесь нет никаких ограничений на покупку недвижимости иностранными гражданами, наоборот, существуют даже некоторые поощрительные моменты.

В Королевстве действует закон о «Золотой визе» при покупке недвижимости стоимостью свыше 500 000 €. Вы получаете визу, позволяющую проживать в стране неограниченное количество дней в году или поменять ее на вид на жительство с необходимостью въезжать в Испанию только один раз в течение срока резиденции. При этом для вас и вашей семьи, включая детей и родителей, открыты все возможности, которыми обладают резиденты европейской страны. Подробнее читайте об этом в статье «ВНЖ в Испании при покупке недвижимости».

Для осуществления сделки на покупку земли в Испании требуется представить несколько документов.

1. Действующий загранпаспорт.
2. Номер счета в испанском банке.
3. Идентификационный номер иностранца.

Отметим важное обстоятельство: нотариус при оформлении сделки купли-продажи не интересуется вашей визой – действующая она или просроченная (например, в России покупка земли для иностранца с просроченной визой запрещена)

Почему привлекательна испанская недвижимость

Хороший тон национальной, эволюция европейской и перспективы мировой экономики способствуют активному росту сектора испанской недвижимости. Положительная динамика 2021 года вселила оптимизм в девелоперов и иностранных инвесторов, и от 2021 года эксперты ожидают еще большего роста: прогнозируется заключение не менее 570 тыс. сделок против 532 тыс., заключенных в 2021 году.

Повышение спроса неизбежно ведет к росту цены на рынке. И даже несмотря на колоссальную разницу с докризисными временами (в 2007 году средняя цена была на 25,7 % выше, чем в 2021 ), динамика не перестает радовать инвесторов: прогнозы роста по итогам 2021 года составляют не менее 5 %.

Учитывая эти цифры, немудрено, что спрос на испанские апартаменты растет и среди русскоязычного сегмента – только за 2021 год динамика составила 15,6 %. Но приемлемые цены и инвестиционная составляющая – не единственное, что привлекает русских.

Москва или любой другой крупный город РФ не могут предложить такого «дешевого» жилья.

Плюс относительная простая процедура покупки. Иностранцы-нерезиденты без особых дополнительных условий допущены к покупке недвижимости: главное условие – наличие идентификационного номера иностранца.

Сама купля-продажа происходит относительно просто, но занимает определенное время, так как проводится в несколько этапов. Так, после выбора подходящей недвижимости и достижения договоренности с продавцом выбранный объект резервируется внесением денежного взноса. После – проверка юридической чистоты.

Если все в порядке – подписание окончательного договора купли-продажи и внесение депозита (10 % от стоимости). На последнем этапе договор удостоверяется нотариусом, а покупатель передает продавцу окончательную сумму. Позже мы расскажем о процедуре покупки подробнее.

Из других преимуществ – плотная коммуникация с риелторами и агентствами недвижимости. Зарегистрированные профессиональные посредники помогут избежать головной боли с оформлением сделки и переоформлением недвижимости, за что, однако, потребуют оплаты комиссионных.

Посредники будут полезны не только при оформлении, но и при выборе объекта, расскажут про плюсы и минусы зарубежной недвижимости, учитывая, в том числе, и ваши архитектурные вкусы.

Продажа элитной недвижимости

У нас Вы найдете самый полный каталог предложений. Для Вашего удобства он отсортирован по множеству параметров, которые помогут Вам стать на шаг ближе к реализации Вашей мечты о доме, вилле, коттедже или даже замке в любой точке земного шара. Нашей задачей является продажа элитной недвижимости по всему миру, поэтому здесь Вы найдете достойные варианты: от роскошных вилл в нескольких метрах от берега моря до уютных апартаментов в тихом и спокойном городке. 

Наш каталог постоянно обновляется, поэтому Вы можете быть уверены в том, что перед Вами только самые актуальные предложения. Высококвалифицированные сотрудники и партнёры Портала предоставляют консультации по любым вопросам, связанным с приобретением недвижимости, и готовы ответить на все Ваши вопросы, касающиеся как любого объекта из нашего каталога, так и сопутствующих тем.

Выгодное вложение собственных средств

Не секрет, что сегодня многие воспринимают покупку квадратных метров, как выгодную инвестицию. Почти во всех случаях недвижимость за рубежом, купленная несколько лет назад, увеличивает капитал и приносит своему хозяину много приятных эмоций. Однако многие, совершая покупку, преследуют сразу несколько целей. Дом или квартира в стабильной и красивой стране могут стать и вложением средств, и отличной возможностью ездить на отдых не в казенные гостиницы и сомнительные арендованные апартаменты, а к себе домой. Где все оформлено по собственным пожеланиям, где царят уют и гармония

Обратите внимание на то, что именно зарубежная элитная недвижимость привлекает наибольшее число солидных и грамотных инвесторов. Поэтому и для души, и для выгодного вложения денег мы рекомендуем обратить внимание именно на элитные апартаменты и дома

Нетрудно согласиться, что в наши дни о стабильности остается только мечтать. Волны мирового финансового кризиса накатывают одна за другой, и главное стремление всех, кто располагает капиталом – обезопасить его от всех возможных неприятностей. И вложение в жильё за рубежом это самое разумное решение при текущей финансовой обстановке. Капитал, вложенный в приобретение дома в стране со стабильной экономикой является надежным долгосрочным вкладом.

Самые выгодные цены 

Как и при любой покупке, когда речь идет о приобретении зарубежной недвижимости, огромную роль играет вопрос цены. У нас Вы найдете интересные варианты по конкурентоспособным ценам. Многие варианты нашего Портала недвижимости продаются по эксклюзивной цене. Специальные предложения – это новые предложения зарубежной недвижимости и объекты срочной продажи от собственников, а также от продавцов и застройщиков с очень большими скидками для быстрой продажи.

Недвижимость высшего класса является одним из наших основных направлений деятельности. На нашем Портале Вы не найдете завышенных и спекулятивных цен, ведь каждое предложение тщательно проверяется специалистами. 

Стать собственником 

Мы являемся одними из лидеров в сфере продажи элитного жилья. Недвижимость класса люкс – это простор для фантазии. Кого-то привлекает идиллическая картина домика у моря, кто-то жить не может без больших, шумных городов с их яркой ночной жизнью. Все это Вы можете найти у нас в каталоге предложений недвижимости от собственников, владельцев и агентств недвижимости с достойной репутацией. 

Специальные предложения

• Квартиры, апартаменты, дома, виллы срочной продажи

• VIP – элитная недвижимость класса LUX 

• Коммерческие объекты 

• Земельные участки

• Объекты недвижимости от застройщиков

• Все объекты нового строительства

• От собственников

При покупке бизнеса и различных инвестиционных объектов партнеры Портала LuxInvest полностью сопровождают весь процесс: от проверки данных, составления бизнес-плана, оформления до управления или подбора управляющей компании. Вы получите полные консультации и помощь в вопросах вида на жительство, ПМЖ, адаптации при переезде в новую страну.

Смотрите Каталог зарубежной недвижимости для агентов

Для получения постоянного поступления новых объектов Вы можете завести свой Личный кабинет и получать обновления объектов по заданным критериям. Это очень удобно! И Вам больше не нужно просматривать снова и снова множество сайтов. Все новые объекты продажи будут поступать на электронную почту!

LuxInvest – это портал, где представлена зарубежная элитная недвижимость с лучшими инвестиционными предложениями от партнеров в 70-ти странах мира и более 20.000 объектов продажи недвижимости: виллы, дома, квартиры, апартаменты от более 500 компаний продавцов и агентств недвижимости.

Администрация Портала международной недвижимости LuxInvest 

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры

1. В первую очередь необходимо оценить в целом местонахождение объекта недвижимости. Выяснить, кто именно проживает по соседству: собственники или квартиросъемщики, местные или приезжие. Если вы планируете в дальнейшем сдавать помещение, то именно эти люди – контингент возможных арендаторов. От района будет зависеть не только цена, но и сопровождающие расходы (налоги).

2. Близость транспорта: метро, автобусного вокзала, железнодорожной станции. Стоит попытаться разведать планы развития транспортного сообщения в ближайшем будущем, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, когда через пару лет под окнами дома будет пролегать шоссе в шесть полос или железнодорожные пути очередного скоростного поезда AVE.

3. Возраст здания, в котором находится квартира, или давность постройки дома имеют самое непосредственное влияние на цену квартиры, а также на затраты на содержание. Например, ходят слухи, что в некоторых муниципалитетах в ближайшее время ожидается проведение ремонта фасадов всех зданий старой постройки. Однако в отличие от Москвы, где капитальный ремонт делается на бюджетные деньги, в Испании средства на ремонт выделяться не будут, поэтому все бремя расходов ляжет на плечи (карманы) собственников жилья.

4. Одним из важнейших факторов, влияющих на цену/качество недвижимости в Испании, является солнце, точнее – расположение квартиры относительно сторон света, а также относительно окружающих зданий. От того, на какую сторону выходят окна, очень сильно зависит комфортность квартиры. Зимой в Испании отапливать жилье не принято, при этом в холодный сезон лучи солнца достаточно хорошо могут прогреть помещение, что может значительно сократить расходы на отопление.

5. Летом солнце припекает весьма ощутимо, и если квартира или дом весь день накаляются, то затраты на кондиционер будут почти в два раза выше, чем в случае если лучи солнца не попадают в квартиру либо нагревают ее в течение всего нескольких часов. Самое удачное сочетание получается, если летом солнечные лучи в квартиру не попадают (если избежать этого нельзя, то предпочтительнее утренние лучи, чуть хуже – вечерние и совсем нежелательны дневные); а зимой, наоборот, лучи направлены в квартиру. Небольшая шпаргалка о том, в какие часы светит солнце в зависимости от того, куда выходят окна:

• юг: зимой, весной и осенью весь день, летом в самые жаркие часы;
• юго-восток: зимой весь день, в остальное время года в первую половину дня;
• восток: весь год в утренние часы до полудня;
• северо-восток: зимой солнце в окна не попадает, в остальное время года – до полудня;
• север: только летом в утренние часы и вечером;
• северо-запад: зимой солнце в окна не попадает, в остальное время года – с полудня.
• запад: весь год в вечерние часы;
• юго-запад: зимой весь день, в остальное время года после полудня.

Квартиры с окнами на восток или юго-восток стоят чуть-чуть дороже, но если вы сами планируете жить в квартире/доме, то дело того стоит: вы сможете не только сэкономить электроэнергию, но избежать повышенной влажности в помещениях.

Помимо ориентации окон в нужную сторону желательно, чтобы было хотя бы одно окно на противоположной стороне, тогда можно создать проветривание за счет разницы температур, как это хитро использовал Гауди при постройке своего «дышащего» дома.

Как говорят агенты недвижимости, «каждая квартира имеет своего покупателя». Практика показывает, что если за месяц не было ни одного желающего просто посмотреть и оценить квартиру/дом, значит, цена не соответствует рыночной стоимости. При адекватной качеству недвижимости цене срок продажи обычно составляет от 1 недели до 3–4 месяцев.

И пусть вам попадется квартира за 25 000 евро в хорошем районе и с окнами на восток! А также приличные арендаторы, готовые исправно платить высокую арендную ставку! А компания «Испания по-русски» окажет вам квалифицированную помощь в покупке, аренде и сдаче любого типа недвижимости. Мы осуществляем полное сопровождение сделок: документационное, нотариальное, юридическое. По всем вопросам обращайтесь к нашим специалистам.

Миф №2. Банковская недвижимость – это выгодно и дешево

Миф о банковской недвижимости стремительно развивается на просторах интернета последние три года. Многие считают, что такая покупка выгоднее, чем приобретение “вторички” или даже новостройки.

Для начала давайте разберемся, что такое банковская недвижимость. Это ситуация, когда банк изымает из собственности у испанской семьи дом или квартиру за неуплату по ипотеке или долги.

Ипотека испанским гражданам выдавалась на очень выгодных условиях. Это далеко не наши процентные ставки 17-23% годовых, а всего лишь 1,5-2,5% годовых, и финансировались такие объекты почти до 100%. Поэтому пока цены росли, испанцы набирали по несколько объектов, не глядя, а когда начался кризис, отдали банкам то, что самим было не нужно.

В результате изъятий испанские банки стали обладателями нерентабельной и неликвидной недвижимости, расположенной в не очень благополучных районах. Например, в ближайшем пригороде Барселоны Бадалоне очень много таких объектов выставлено на продажу.

Кстати, при покупке банковской недвижимости вы автоматически берете на себя и оплату долгов предыдущего собственника. При этом сделка заключается на испанском языке, и есть риск упустить этот момент. Вот почему, если вы все-таки рискнули купить такую недвижимость, то обязательно привлеките к процессу своего юриста и переводчика, и закажите дополнительную проверку объекта.

Компании, занимающиеся продажей банковской недвижимости, обязательно порекомендуют вам своего доверенного юриста, а переводчиком может выступить и простой риэлтор. Но я настоятельно рекомендую привлечь сторонних специалистов, которые будут защищать ваши интересы.

Сайты для самостоятельного поиска

Предварительно ознакомиться с рынком, узнать цены на конкретные квартиры в желаемом районе, определить среднюю цену на квадратный метр и составить перечень предпочтительных объектов помогут испанские сайты по продаже недвижимости. Они не привязаны к конкретным фирмам и агентствам недвижимости, потому на них часто встречаются объекты от собственников. Хотя частные риелторы также публикуют здесь объявления.

Если вы ищете недвижимость без посредников – вам сюда:

• . Самый известный сайт Испании, содержит более 1,5 млн объявлений о продаже жилья и коммерческих объектов по всей стране. Ежедневно база Идеалиста.ком пополняется на 10-14 тыс. новых объявлений.
• . Второй по значимости испанский реалти-сайт. База включает более 1,2 млн предложений по всей стране. Из плюсов портала – возможность выбора недвижимости в нужном регионе, населенном пункте и даже районе.
• . Портал, ориентированный на продажу частных домов разного ценового сегмента. Здесь можно найти как дешевые объекты под снос, так и виллы стоимостью более полумиллиона евро.
• . Удобный сайт для поиска частных домов. Содержит не только объявления, но и рекомендации по подбору и оформлению недвижимости.
• Удобный ресурс для поиска как нового, так и вторичного жилья. Огромное количество объявлений по Каталонии.

Другой вопрос – подводные камни покупки без посредников. Найти и выбрать недвижимость самостоятельно – не большая проблема. Но вот оформить сделку по всем правилам не так-то просто.

Вот несколько советов от испанских риелторов:

• С опаской относитесь к объявлениям с откровенно заниженной ценой или фотографиям, взятым из интернета, к рекламодателям, проживающим за границей или отвечающим только по электронной почте.
• Никогда не переводите средства для бронирования дома до момента, пока не ознакомитесь вживую с самим домом и не проверите на него документы. Настаивайте на личном осмотре, подписании бумаг и доставке средств.
• Все при осмотре объекта запрашивайте свежую выписку Nota Simple, желательно с переводом. В ней указаны текущий собственник, юридический статус недвижимости, наложенные обременения. Если есть сомнения в ее подлинности, запросите ее в земельном регистре самостоятельно.
• Если объект юридически чистый, проверьте его на наличие коммунальных, налоговых и иных задолженностей.

Расходы на обслуживание недвижимости в Испании лучше подсчитать заранее

Любое назначение недвижимости предполагает своевременную уплату налогов и расходов на содержание. При покупке недвижимости в Испании будущие владельцы порой не обращают внимания на тот факт, что оплата коммунальных платежей напрямую не связана с показаниями счетчика.

Система устроена следующим образом: часть оплаты происходит за фактическое потребление ресурсов, часть – за абонентскую плату (контракт) на недвижимость в Испании. Прерывание контракта не поможет сэкономить, так как каждое новое подключение влетит в копеечку. При покупке недвижимости в Испании нерезиденты оплачивают налог на доходы нерезидентов в Испании, который рассчитывается как от факта владения собственностью, так и от сдачи недвижимости в аренду.