Как выгодно и без рисков купить жилье в Германии

Передача жилья

Когда деньги оказываются на счету продавца, покупатель хочет как можно быстрее получить ключи. Назначается время формального перехода недвижимости в новые руки.

Жильё повторно осматривается, составляется протокол передачи. В протокол вносятся показания счётчиков, заметки о состоянии объекта, перечень необходимых действий со стороны продавца.

Так выглядит протокол о приёме дома новым владельцем.

Продавец нового жилья обязан предоставить гарантию на 5 лет. В ином случае недвижимость продаётся без гарантии.

Но скрывать недостатки нельзя. Если после продажи обнаружатся проблемы, известные продавцу, но не указанные в контракте или в протоколе, возможны судебные разбирательства.

Покупка недвижимости и бизнес-виза

С точки зрения бизнес-миграции, покупка доходной недвижимости может стать основанием для получения вида на жительство в Германии.

Конечно, речь идёт не о двухкомнатной квартире, сдаваемой в аренду. Факт покупки немецкой недвижимости ещё не даёт права на проживание. Ничего не мешает владеть жильём из-за границы, получая прибыль.

Чтобы появились основания к получению долгосрочной визы, нужно, чтобы бизнес представлял интерес местным чиновникам с точки зрения развития экономики Германии. Здесь важную роль играют такие параметры, как размер инвестиций, количество создаваемых рабочих мест, сулящий большие прибыли бизнес-план.

На юге Германии, где нет проблем с безработицей, бизнесмену для получения визы придётся убедить чиновников, что предприятие будет платить большие налоги. Вряд ли стоит рассчитывать на положительное решение из Баварии или Баден-Вюртемберга при вложениях в жилую недвижимость, потому что в первое время рентабельность такого бизнеса будет низкой, и налогов получить не удастся.

А вот на севере, в регионах, где уровень безработицы высок, будут рады созданию рабочих мест для местных жителей и размеры налогов уже не так важны. Там перспектив получения разрешения на открытие бизнеса на базе доходной недвижимости больше.

04-02-2020, Степан Бабкин

Продажа через маклера

Заботы можно переложить на маклера. Он сам вычислит цену, соберёт документацию, подготовит объявление. Он же будет общаться с клиентами, организовывать просмотр жилья, сопровождать сделку, искать нотариуса и передавать ключи.

Но за услуги маклера требуется платить. Цена услуг маклера зависит от земли.

Часто маклеры заявляют, что для продавца сервис бесплатный. Но это лукавство. Ведь расходы покупателя на покупку ограничены определённой суммой. Оплата маклеру увеличивает общий бюджет затрат. Следовательно, вырастет общая стоимость и сократится количество желающих купить объект. Поэтому продавцу возможно придётся снижать цену, если он пользуется услугами консультанта.

Коммунальные платежи

Немцы – народ продуманный и расчетливый, поэтому разобраться в системе оплаты коммунальных услуг непросто, но реально.

Отопление

Стоимость отопления зависит от типа отопительной системы дома.

Центральной системы отопления здесь нет. Как правило, рядом с домом или в подвале находится собственная котельная.

Соответственно, стоимость отопления будет зависеть от вида топлива и того, сколько этого топлива котел потребляет. Сегодня один из самых дешевых видов топлива – это газ, а вот пеллеты (Holzpellets), которые в свое время завоевали любовь домовладельцев, подорожали. В год жители домов, где котел работает на пеллетах, могут платить за отопление до 750 евро.

Коридор, подвал и чердак отапливаются также за счет владельцев недвижимости. Поэтому к стоимость отопления за свою квартиру стоит приплюсовать еще и их: это дополнительные 50 евро в год.

Водоснабжение

В Германии холодная и горячая вода оплачиваются отдельно.

Благодаря тому, что все дома оснащены котлами, стоимость горячей воды может быть уже включена в счет за отопление.

Интернет и телефония, электричество

Каждый собственник недвижимости самостоятельно заключает договор с провайдером. В среднем, стоимость интернета и подключения телефона обойдется в 25 евро в год.

За электричество придется заплатить примерно 75 евро (исходя из потребления электроэнергии семьей из трех человек).

Кроме того, независимо от того, есть ли в квартире радио и телевизор, каждый собственник обязан ежемесячно оплачивать 17 евро за радиоточку.

На все виды коммунальных услуг (вода, отопление, свет) устанавливаются счетчики. Как правило, они есть в квартире, а также в доме.

Хаусмастер

Эту функцию берет на себя специальная фирма, стоимость услуг которой составляет около 150 евро в год. Они выполняют мелкий ремонт, уборку прилегающих территорий, следят за общим состоянием дома.

Лифт

За наличие лифта тоже придется платить. Основная статья расходов – абонентская плата службе, которая вызволяет застрявших. Даже если лифт исправен, они требуют денег за то, что всегда готовы выехать на помощь.

Самый дешевый лифт обойдется дому примерно в 800 евро в год.

Стоимость услуг для каждой квартиры зависит от их количества. И если в многоэтажке это приятный бонус, то лифт в доме в пару этажей – это роскошь, которая бьет по карману.

Вывоз мусора

Немцы очень ответственно подходят к вывозу отходов. Поэтому стоимость услуги может отличаться не только в зависимости от подрядчика (в разных городах и даже районах одного города вывозить мусор могут разные организации), но и от типа мусора.

Рассчитывают стоимость обычно, исходя из размера контейнера и количества заборов мусора за год.

Средняя стоимость годового обслуживания шести 120-литровых контейнеров с сортировкой мусора по трем категориям (стеклотара, био, остальное) обойдется в 750 евро на дом. Стоимость для отдельной квартир зависит от количества квартир и числа проживающих в них (обычно 150 евро на квартиру).

Канализация

Все домовладельцы и собственники квартир в Германии платят налоговый взнос за сточные воды и те объемы воды, что выпали вместе с осадками.

Налог рассчитывается, исходя из стоимости переработки кубометра канализационных жидких отходов в год, и составляет около 2,4 евро. Сумма может незначительно отличаться для разных городов.

На сумму также влияет то, насколько современное очистительное оборудование в конкретном городе. Чем оно новее, тем услуга дешевле. В целом, житель среднестатистической квартиры в Германии платит за канализацию около 300 евро в год, но в отдельных регионах это может быть и 1000 евро с одной квартиры. Сумма зависит не только от ставки в населенном пункте, но и от площади жилья и количества соседей (жители дома на три квартиры заплатят больше, чем жители дома на 10).

Средства на ремонт

Никакого капитального ремонта за счет государства в Германии нет.

Обычно жильцы дома договариваются т откладывают совместными усилиями по несколько евро в месяц. Если этого не происходит, лучше иметь приличную сумму в несколько тысяч евро на случай прорыва трубы или протечки крыши. Услуги ремонтников в Германии очень дорогие.

В целом, обслуживание квартиры в доме свежей постройки за год обходится примерно в 300 евро. Для частных домов сумма будет больше.

Как выгодно купить недвижимость в Германии

Любые потери (финансовые или временные), которые могут возникнуть при покупке жилья в Германии, связаны с отсутствием профильных знаний. Это другая страна, с незнакомым языком, иной законодательной базой, валютой, культурой. Учитывая, что рынок недвижимости сам по себе работает по уникальным правилам, а речь идет о приобретении недвижимости за рубежом, то посреднические услуги должен оказывать не просто риэлтор, а агент, специализирующийся на определенной стране.

В Германии эту роль выполняет риэлтор и финансовый консультант Людмила Белых. Она специализируется на продаже эксклюзивных объектов недвижимости в Баварии и коммерческой по всей Германии. Людмиле Белых удается объединить специфику немецкого рынка с потребностями российского покупателя. Связывая одно с другим — на стыке получаются универсальные методы работы, объединяющие большой выбор объектов, качественный сервис обслуживания, открытость и надежность.

Осуществляя риэлторские услуги в Германии на протяжении многих лет, Людмила Белых минимизирует покупательские риски, закрывая весь спектр смежных услуг. Она быстро найдет подходящий объект недвижимости, поможет в оформлении ипотеки, возьмет на себя ряд бюрократических вопросов, связанных с передачей прав собственности или дальнейшим управлением объектом. А главное — риэлтор и финансовый консультант Людмила Белых помогает в подборе инвестиционных объектов, способствующих получению ПМЖ в короткие сроки. И поскольку покупка недвижимости — чрезвычайно важный шаг для любого человека, а для Людмилы Белых прежде всего важен сам клиент, — то сотрудничество с ее компанией гарантирует обоюдный успех.

Две стратегии вложения

В жилой недвижимости, как и в любых других активах, есть две стратегии – спекулятивная и долгосрочная, арендная. Либо люди покупают квартиры или апартаменты на этапе котлована, чтобы потом выгодно ее продать, либо объект приобретают для последующей сдачи в аренду на долгий срок.

Спекулятивная стратегия в среднем может принести около 10% годовых, но результат зависит от множества факторов – от этапа строительства, на котором инвестор входит в объект, его локации, текущей рыночной конъюнктуры, да и просто удачи.

На московском рынке только за последний год цены выросли в среднем на 12,4% до 200 тыс. руб. за метр. Но при сегодняшнем уровне цен покупка квартиры с целью ее скорой перепродажи не выглядит интересной инвестиционной идеей. На российском рынке недвижимости наблюдается парадоксальная ситуация: на фоне снижающихся доходов и кризиса в экономике цены на квартиры растут.

С одной стороны, доходов, чтобы покупать недвижимость или арендовать ее, становится всё меньше. С другой, спрос поддерживает стремление людей сохранить сбережения, спасая их от возможной инфляции и курсовых колебаний – недвижимость по-прежнему многим видится как эффективный защитный актив. Дополнительными факторами в поддержку цен являются политика низких ставок и стимулирующие меры правительства: ставки по ипотечным кредитам в России с учетом всех льгот находятся сегодня на рекордно низком уровне.

Прошлый опыт показывает, что после периода бурного роста неминуемо следуют 2-3 года плавного снижения цен на жилую недвижимость. Текущая ситуация вряд ли станет исключением, вероятность падения цен на рынке жилой недвижимости в 2021 году довольно высокая.

По завершении программы льготной ипотеки высокий спрос на квартиры на фоне снижающихся доходов населения неминуемо упадет. И это окажет существенное давление как на рынок новых объектов, так и на ставки аренды.

Как купить недвижимость в Германии?

Покупка жилья в Германии имеет некоторые особенности, которые стоит учитывать перед началом поиска недвижимости:

  • Поддержка с получением визы. Начав процесс покупки жилья, вы получаете визу, действующую от 2 до 6 месяцев. Если же вы купили коммерческий объект и открыли при этом GmbH (фирма, аналогичная российскому ООО), то получите годовую рабочую визу, и если соблюдать все правила, то Германия выдаст вид на жительство, и недвижимость будет основным поводом для выдачи вам ВНЖ.
  • Выгодные условия ипотеки. Получить ипотечное кредитование в Германии довольно легко – банки не сильно строги к потенциальным заемщикам, процент по кредиту составляет 3-4%, при сложностях с работой вам могут предоставить до года “кредитных каникул”. Единственное ограничение – кредит выдается только на жилье, стоящее не менее €60 000, и заемщик должен сразу же внести не менее 50% суммы.

Что же платит владелец отдельного дома?

Помимо налога на землю, ваши траты в собственном доме связаны так же как и в квартире с потреблением коммунальных услуг. Поэтому договора на газ, свет и интернет вы заключаете напрямую с фирмами-поставщиками услуг, к этому еще добавятся вывоз мусора, сточные воды и канализация.

Также стоит не забывать о страховании здания от повреждений его природными стихиями и хулиганами. А также страхование от претензий третьих лиц.

Например вы обязаны следить за пешеходной дорожкой возле вашего участка. Убирать листву от деревьев, которые свисают с вашего участка, а зимой очищать от снега и льда, чтобы не дай бог прохожие не поскользнулись. Если такое произойдет и у вас не будет страховки, то может выйти очень дорого – вам предъявят требования по компенсации физического и морального ущерба.

Разумеется, при проживании в квартире вы оплачиваете процентуально ту же самую страховку здания, но размер ее для вас намного меньше, чем при владении домом.

Преимущества организации и ведения бизнеса в Германии

Открыть бизнес в стране может любой желающий, который обладает достаточной суммой денег и навыками предпринимательской деятельности, независимо от места своего проживания

При этом важно, чтобы предпринимательская деятельность приносила пользу региону и экономике.. Прежде чем вкладывать средства, необходимо продумать, какой бизнес будет доходным, и составить план его развития

Следует отметить, что у предпринимателей есть возможность перенести в Германию уже существующий в другой стране бизнес, создать дочернюю фирму, купить долю в немецкой компании либо открыть предприятие с нуля.

Прежде чем вкладывать средства, необходимо продумать, какой бизнес будет доходным, и составить план его развития. Следует отметить, что у предпринимателей есть возможность перенести в Германию уже существующий в другой стране бизнес, создать дочернюю фирму, купить долю в немецкой компании либо открыть предприятие с нуля.

Страна открывает широкие перспективы перед иностранными инвесторами:

  • товар, выпускаемый в ФРГ, признается во всем мире как немецкая марка, отличающаяся высоким качеством;
  • правительство дает предприятиям субсидии и при необходимости выделяет дотации для развития;
  • компании могут оформить заем на льготных условиях в немецких банках;
  • низкий уровень налогов по сравнению с другими государствами позволяет быстрее увеличить прибыль;
  • появляется возможность вести коммерческую деятельность не только на внутреннем рынке, но и по всей территории Евросоюза.

Предприниматель имеет право регистрировать интеллектуальную собственность и участвовать в бизнес-проектах международного уровня.

Общение с покупателем

Нельзя говорить на ломаном немецком, клиентов это будет отпугивать. Русский акцент даже при грамотной речи для немецкого уха звучит угрожающе. Обратитесь за помощью к немецкоязычным знакомым или к маклеру, если сомневаетесь в своих языковых способностях.

Подготовьте грамотные ответы на возможные вопросы.

  • Что в округе — магазины, школы, детский сад, игровые площадки, есть куда пойти, доступ к общественному транспорту.
  • Уровень шума за окном.
  • Состояние прилегающих улиц и города.
  • Парковка, гараж, возможность парковаться рядом с домом.
  • Состояние окон, дверей, полов, подвала, крыши.
  • Надо ли ремонтировать жильё.
  • Тип и состояние отопления.
  • Расходы на коммунальные услуги.
  • Площадь комнат, кухни, туалета, ванной.
  • Продаётся ли встроенная кухня вместе с жильём.
  • Наличие балкона, террасы, кладовки, подвального помещения для стиральных машин.
  • Место для парковки велосипедов.

Держите в уме заготовки на случай попыток сбить цену. Не относитесь к торговле негативно. Если нет желания сбавить запросы, старайтесь отшутиться и мягко настаивайте на заявленной стоимости.

Наблюдайте за статистикой просмотров объявления. Если много просмотров, но нет обращений — что-то не так. Экспериментируйте с объявлением, добавьте или замените фотографии.

Коммерческая недвижимость

Магазины, рестораны, супермаркеты, торговые центры, офисные здания

К желающим вложиться в коммерческую недвижимость банкиры не так благосклонны. Большинство банков готовы финансировать приобретение таких объектов, лишь имея гарантию, что договор аренды с арендатором совпадает со сроком финансирования. Также банк выставляет определенные требования к ликвидности арендатора, размеру арендной ставки, техническому состоянию здания.

Отношения между арендаторами и собственниками в данном случае регулируется законом лишь частично. Права и обязанности сторон, а так же то, кто оплачивает коммунальные услуги, и прочие нюансы прописываются в договорах.

Срок эксплуатации коммерческой недвижимости колеблется от 30 лет для торговой до 60 для офисной. Каждые 30 лет рекомендуется проводить реконструкцию здания. Нередки случаи полного сноса зданий и возведения новых на прежнем месте.

Существует и веский плюс для инвестиций в коммерческую недвижимость. Этот тип объектов, хоть и сопряжен с определенными рисками, может принести значительно большую прибыль. Уровень рентабельности коммерческой недвижимости составляет от 4% до 10%; зависит от местоположения и технического состояния здания, а так же от срока арендного договора, ликвидности арендаторов и потенциала для развития.

Вклад в такой тип объектов подходят для тех, кто готов к прогнозируемому риску и ориентирован на срок инвестиций от 5 до 30 лет.

Что понадобится из документов?

Заявка на ипотечный кредит от нерезидентов Германии рассматривается при предоставлении следующих документов:

  1. Документ, удостоверяющий личность (заграничный паспорт).
  2. Справка о регистрации на территории Германии.
  3. Выписка об уровне заработка за последние 12 месяцев.
  4. Отчет об оценке выбранного недвижимого объекта.
  5. Документация на приобретаемое жилье (жилищный устав и выписка из подземельной книги).

Привлекать поручителей в Ипотеку не требуется. Гарантией репутации потенциального заемщика будет его желание работать в Германии, то есть поселение на длительный период и внесение первоначального взноса в немалом размере.

Предоставить выписку об уровне заработка за год нужно, потому что у кредитора нет возможности отследить кредитный рейтинг заемщика. Для немцев это требование совершенно обычное, а вот для россиян нет, так как в РФ принято подавать справку о доходе за 3 – 6 предыдущих месяцев.

Аренда дает небольшую доходность

Доходность арендной стратегии в сегменте жилой недвижимости в последние годы оставалась невысокой. В целом по рынку от сдачи квартиры в аренду можно получить около 4-5% годовых с учетом текущих расходов на ее содержание. И вряд ли в ближайшее время этот показатель вырастет в условиях возросшей цены входа и стагнации арендных ставок. В начале 2020 года на фоне кризиса мы уже наблюдали сильное снижение цен на аренду квартир в России, с тех пор ситуация не восстановилась, и перспективы ее улучшения не просматриваются.

Конечно, можно получить 7-8% и даже 10% годовых, если удачно инвестировать в успешный проект или покупать апартаменты большой площади для последующего деления на студии. Однако определить какой проект окажется наиболее удачным зачастую не получается даже у опытных аналитиков, а деление на студии подразумевает необходимость тратить достаточно много времени и сил, а также сопряжено с повышенными рисками.

Если рассматривать в качестве объекта для покупки коммерческую недвижимость, например помещение на первом этаже жилого дома площадью 50-100 кв. метров под сдачу ее в аренду для размещения объекта стрит-ритейла, то перспективы уже намного лучше.

Классическая арендная модель здесь приносит уже в среднем 7-9% годовых, хотя год назад можно было рассчитывать на 10-12%. Но даже текущая доходность – это уже существенно выгоднее депозитов. Более высокую доходность, например 12-13% годовых, можно получить при покупке менее качественного или даже проблемного объекта с высокими рисками, которые в долгосрочной перспективе всё равно сведут доходность к среднерыночной.

Недвижимость в странах Карибского бассейна

Некоторые страны Карибского бассейна (Куба, Барбадос, Доминикана, Ямайка и т.д) предлагают более интересные программы для получения гражданства: там необходимо инвестировать от 100 тысяч долларов.

Но важно знать, что часто имеется в виду не покупка жилья в привычном нам понимании, а покупка доли туристической инфраструктуры, то есть доли в отеле. В нем можно отдыхать, как совладельцу, а можно никогда его не видеть

Чаще недвижимость там покупают именно для получения ВНЖ. Это дает возможность путешествовать без виз и экономическую свободу

В нем можно отдыхать, как совладельцу, а можно никогда его не видеть. Чаще недвижимость там покупают именно для получения ВНЖ. Это дает возможность путешествовать без виз и экономическую свободу.

Инвестиционные программы

Вот некоторые из таких инвестиционных программ для стран Карибского бассейна:

  • Получить гражданство Доминики можно, даже не зная языка и истории. Достаточно вложить средства в недвижимость минимум на 3 года или сделать благотворительный взнос в государственный фонд.
  • По программе Сент-Люсии достаточно вложить минимум 100 тысяч долларов в одно из четырех направлений: вложение в недвижимость, государственные облигации или бизнес, либо благотворительный взнос в государственный фонд.
  • Гражданство Гренады для себя и всей своей семьи можно получить, инвестируя от 150 тысяч долларов в недвижимость минимум на 5 лет, либо осуществив единоразовый невозвратный взнос в госфонд. 

Как видите, вариантов купить недвижимость за границей достаточно много, но это довольно рисковый способ вложения денег

Поэтому важно определить цели, собрать всю доступную информацию о законах и налогообложении, ответственно подойти к выбору страны и объекта. На финальном этапе нужно найти грамотного риэлтора в выбранной стране. 

Если у вас не хватает средств на покупку квартиры или дома за границей, вы можете купить долю в доходной недвижимости через акции фондов зарубежной недвижимости REIT.

Автор статьи: jarvela

Оформление статуса ВНЖ, ПМЖ или гражданства

В большинстве случаев можно купить недвижимость за границей без гражданства

Но чтобы полноценно жить и пользоваться своей недвижимостью, важно получить официальный статус в выбранной стране. Для этого во многих странах предусмотрены удобные программы

В Италии недвижимость не дает иностранцу права претендовать на ВНЖ, но благодаря такой покупке можно получить многократную шенгенскую визу. А в Испании есть «О золотой визе»: при сумме покупки от €500 тыс у всех членов семьи владельца появляется право на ВНЖ.

Важно знать, что при оформлении гражданства или вида на жительство в другом государстве каждый житель обязан уведомить об этом МВД России в течение 60 дней

Государственные программы для инвесторов

Многие страны предлагают инвесторам программы, помогающие оформить вид на жительство или гражданство.

  1. Гражданство Кипра можно получить при инвестициях в недвижимость от 2 миллионов евро. 
  2. Получить вид на жительство в Испании обойдется дешевле — достаточно купить недвижимость стоимостью не менее 500 тысяч евро.
  3. В Португалии ВНЖ можно получить за те же 500 тысяч евро при инвестициях в новостройки, или за 350 тысяч евро, вложенных в старый фонд. 
  4. В Греции для получения ВНЖ достаточно инвестировать в недвижимость 250 тысяч евро, если в заявку включены только вы, либо 500 тысяч евро, если в заявку включены еще ваши ближайшие родственники. 
Поделитесь в социальных сетях:FacebookTwittervKontakte
Напишите комментарий