Ипотека в Болгарии в 2021 году: ставки, условия получения, порядок оформления

Условия и ипотечные программы банков для болгарской недвижимости

В Болгарии существует всего несколько банков, предлагающих ипотеку для нерезидентов. Легче всего получить кредит на строящееся жилье от застройщика, который сотрудничает с одним или несколькими банками, — в этом случае кредитор будет более лоялен к рассмотрению кандидатуры иностранного заемщика.

Отличительными особенностями болгарской системы кредитования являются:

1. Выбор валюты кредита. Ипотека в Болгарии может быть оформлена как в болгарских левах, так и в евро.
2. Комбинированная ставка по кредиту. Банк устанавливает фиксированную составляющую процентной ставки, которая может быть увеличена или уменьшена в соответствии с индексами SOFIBOR (для ипотеки в левах) или EURBOR (для кредитов в евро). Плавающая ставка индексов пересчитывается 2 раза в год.
3. Индивидуальная ставка. Фиксированная часть ставки устанавливается для каждого клиента индивидуально в зависимости от подтверждения и размера доходов, стажа работы, наличия страхования жизни, гражданства и других факторов, влияющих на рейтинг заемщика.
4. Сборы и комиссии. Комиссии взимаются практически за любые банковские действия: рассмотрение заявки, оценку дохода клиента, открытие и ежемесячное обслуживание расчетного счета, досрочное погашение. Исключение составляют акции и специальные предложения банков.
5. Возможность выбора способа расчета ежемесячных платежей. Заемщик может самостоятельно выбрать схему оплаты кредита: аннуитетными или дифференцированными платежами. Самым выгодным будет график с уменьшающимися взносами, но первые выплаты будут значительно больше, чем при аннуитете.

Для заемщиков-нерезидентов список предоставляемых документов такой же, как для граждан Болгарии:

• копии паспорта (и загранпаспорта);
• свидетельство о регистрации или расторжении брака, рождении детей;
• справка о доходах за последние полгода, выписка с личного банковского счета;
• документы, подтверждающие трудовую занятость (возможен запрос рекомендательного письма от работодателя);
• справка об отсутствии кредитов с рекомендательным письмом банка (можно заказать выписку о кредитной истории из ЦБКИ);
• справка из налоговой об уплате всех обязательных взносов за последний год;
• документы, подтверждающие наличие активов в собственности заемщика.

Условия болгарских банков

Условия российских банков

В России зарубежную недвижимость кредитуют только 2 банка: Сбербанк России и ВТБ. Но для оформления ипотеки на жилье в Болгарии по каждой заявке условия выдачи кредита устанавливаются индивидуально. В связи с экономико-политической напряженностью отношений между Россией и Европой банки чаще всего отказывают по таким сделкам.

Отношение российских банков к кредитованию иностранцев

Начинать поиск ответа на вопрос, какие банки дают ипотеку иностранным гражданам, необходимо с оценки потенциальных рисков, которые сопровождают подобную сделку. Итак, при кредитовании иностранцев всегда есть риск, что заемщик уедет на родину, не выполнив обязательства перед банком. А на территории других стран взыскать долг почти нереально. К тому же ситуация усугубляется сложностью судебного процесса и принудительной реализацией имущества должника. Именно поэтому в перечне стандартных банковских требований к потенциальному клиенту значится российское гражданство.

Хотя есть ряд финансовых учреждений, которые рассматривают заявки жителей других стран, планирующих приобрести недвижимость в России. Как правило, это крупные банки, владеющие достаточными ресурсами и опытом, чтобы снизить риски невозвращения долга. При этом параметры кредитных программ (срок кредитования, процентная ставка, первоначальный взнос) могут не отличаться от условий ипотеки, которые финорганизации предлагают нашим соотечественникам.

Зачем российским гражданам покупать жилье за границей в ипотеку

Для каких целей жители РФ приобретают зарубежную недвижимость? Примечательно, что до наступления 2014 года российские граждане, покупающие жилье за границей, делали это преимущественно для личного, некоммерческого использования. Однако ощутимая девальвация отечественной валюты, произошедшая в 2014 году, некоторым образом изменила эту мотивацию. Покупка иностранной жилплощади становится теперь доступным способом сбережения стоимости имеющихся денежных накоплений.

Проведенные исследования показывают, что около 80% российских покупателей зарубежной недвижимости являются индивидуальными предпринимателями и собственниками бизнеса. Они чаще всего отдают предпочтение покупке объектов в Черногории, Чехии, Австрии, Франции. Российские инвесторы, намеревающиеся получать доход от сдачи жилплощади в аренду, очень часто оформляют ипотеку в Португалии, Греции, Болгарии. Объекты гостиничной недвижимости приобретаются обычно в Греции, Австрии. Особой популярностью у российских предпринимателей пользуется коммерческая недвижимость, находящаяся в Германии.

Порядка 40% инвесторов из РФ планируют заработать на выгодной перепродаже зарубежного жилья, то есть получить доход за увеличения рыночной стоимости ранее купленного объекта недвижимости. Руководствуясь данными соображениями, они чаще всего вкладывают личные средства в объекты, расположенные на географических территориях Португалии, Германии, Великобритании.

Российские инвесторы, намеревающиеся приобрести жилье за рубежом, учитывают фактор легализации собственного пребывания на территории соответствующего иностранного государства. Данные проведенных опросов показывают, что порядка 34% респондентов, покупающих заграничную жилплощадь, желают переехать в другую страну для постоянного проживания. Стоит отметить, что определенные страны правомерно предоставляют вид на жительство гражданам иных государств, инвестирующим в жилые объекты и коммерческую недвижимость, находящиеся на территории страны – реципиента инвестиций. Таким образом, покупка недвижимого объекта может стать законным основанием для легализации проживания инвестора.

Где в Болгарии лучше покупать квартиру в 2021 году

В первую очередь необходимо определить возможность инвестиции, какую сумму планируете потратить?

В каком районе? Имеет ли значение близость к морю, к крупным городам, вид, изложение? В некоторых случаях имеет, в других – нет, зависит от целей.

Как вы решаете, куда инвестировать и где купить дом, что само по себе тоже неплохо для инвестиций? Вы слепо доверяете родным и близким? Вы принимаете решение, основываясь на чувствах? Как вы относитесь к принятию осознанного решения, в котором вы не сомневаетесь и которое заставляет вас чувствовать себя хорошо, спокойно спать и быть удовлетворенным?

Если Вы планируете инвестировать в городскую недвижимость:

Сегодня есть несколько причин, по которым большинство покупателей предпочитают новое строительство:

• новые и ухоженные зоны общего пользования;
• возможность приобрести парковочное место или гараж;
• соседи из идентичного круга общения – молодые люди со схожими интересами;
• более высокий процент финансирования банками при использовании ипотечного кредита и соответственно необходимость более низкого процента франшизы со стороны покупателя.

Если Вы планируете инвестировать в курортную недвижимость: мы предупреждаем, что когда недвижимость очень дешевая и предлагаются большие скидки, для этого есть причины.

Ликвидность недвижимости – соотношение цены, места и качества.

Условия ипотеки в Болгарии

Перед под­пи­са­ни­ем дого­во­ра, что­бы полу­чить день­ги на недви­жи­мость, сле­ду­ет узнать, какие усло­вия предо­став­ля­ют­ся насе­ле­нию. Во мно­гих стра­нах ипо­те­ка счи­та­ет­ся насто­я­щим про­кля­ти­ем, с кото­рым никто не хочет свя­зы­вать­ся, но в Евро­пе подоб­ные непри­ят­но­сти почти пол­но­стью исклю­че­ны. Вслед­ствие это­го и у рос­си­ян появ­ля­ет­ся шанс в Бол­га­рии при­об­ре­сти квар­ти­ру. Какие же усло­вия пред­ла­га­ют банки?

1. Про­цент­ная став­ка колеб­лет­ся от 7,5 до 10%;
2. Срок кре­ди­то­ва­ния – 20 лет;
3. Пер­во­на­чаль­ный взнос – 20%.

Полу­ча­ет­ся, что финан­со­вые орга­ни­за­ции по боль­шей части урав­но­ве­си­ли все тре­бо­ва­ния, сде­лав заем доступ­ным чело­ве­ку. Неуди­ви­тель­но, что ипо­те­ка все­гда помо­га­ет при­об­ре­сти недви­жи­мость в Бол­га­рии. Хотя суще­ству­ют осо­бен­но­сти зай­мов, кото­рые часто ста­но­вит­ся непо­нят­ны­ми потен­ци­аль­ным кли­ен­там бан­ков. Имен­но к ним при­вле­ка­ют вни­ма­ние спе­ци­а­ли­сты, что­бы люди не совер­ши­ли ошибки.

Особенности оформления ипотеки

Чтобы купить квартиру в Италии в кредит, необходимо пройти несколько этапов:

1. Направление продавцу письменного уведомления о намерении приобрести его недвижимую собственность.
2. При получении положительного ответа можно переходить к составлению предварительного договора. В нем обязательно указывается, сколько составила сумма залога (обычно это 1-3 %).
3. Подготовка пакета бумаг.
4. Подача запроса в банк.
5. Проведение кредитором независимой оценки объекта.
6. Получение решения банка.
7. Оформление договора на страхование недвижимости.
8. Открытие счета.
9. Подписание договора купли-продажи у нотариуса.
10. Получение копии акта сделки и ключей.
11. Регистрация жилья на нового собственника.

Как выбрать банк

Кредит на недвижимость в Италии для нерезидентов оформляют почти все банки. На основании Кодекса прав потребителя, действующего в стране, каждый заемщик имеет право получить от кредитора полную, понятную и четкую информацию относительно кредитного договора. В октябре 2003 года данный принцип был закреплен на законодательном уровне.

Чтобы не упустить наиболее выгодное предложение, нужно соблюсти несколько правил:

1. Выберите объект, который вы хотите купить. Это позволит банку провести экспертную оценку и определить, какую максимальную сумму займа он сможет предоставить. Не стоит брать слишком большой кредит. Чем выше размер кредита, тем больший ежемесячный платеж вас ожидает.
2. Оцените свои возможности на уплату первоначального взноса.
3. Уточните конечную ставку.
4. Проведите калькуляцию ежемесячного взноса и сопоставьте его с вашими доходами.
5. Выясните, какие дополнительные расходы и скрытые комиссии могут ожидать. К примеру, в какую сумму обойдется услуга оценки жилья, сколько стоит страховка и прочее.
6. Поинтересуйтесь возможностью досрочного погашения займа.
7. Узнайте, каким образом производятся платежи – в кассе банка, через онлайн-систему и т. д.

Искать подходящие объекты недвижимости и банки, где возможно оформление ипотеки в Италии,  лучше всего через профессионального брокера, знающего рынок. Прибегнуть к его помощи целесообразно: брокер сможет проверить документы на помещение, возьмет на себя задачу общения с владельцем жилья, узнает ситуацию и даст заключение, стоит ли вообще по данному объекту заниматься оформлением ипотеки. Оплата комиссионных брокера осуществляется только в том случае, если решение банка окажется положительным.

Список банков, в которые можно подать заявки, будет зависеть от региона и от того, с какими из них работает брокер. Выдают ипотеку как банки Италии, так и международные финансовые учреждения.

Готовим документы

Пакет документов для подачи кредитору довольно обширен:

1. Копия заграничного паспорта.
2. Codice Fiscale – аналог российского идентификационного налогового номера (ИНН). Получить его можно сразу после подписания предварительного договора в консульском отделе.
3. Бумаги, которые смогут подтвердить платежеспособность.
4. Документы на объект покупки.

В качестве подтверждения платежеспособности можно предоставить:

1. При наличии собственного бизнеса – документы, в которых говорится о том, что вы являетесь его владельцем. Обычно собственники компаний имеют резидентский статус, а это может облегчить процесс оформления ипотеки.
2. Справка с работы с указанием оклада (для тех, кто работает в стране по найму). Это может отразиться на величине ставки.
3. Выписка с банковского счета о движении средств или о депозитах.
4. Декларация о доходах.
5. Справка об уплате налоговых обязательств.
6. Подтверждение оплаты алиментов.
7. Иные дополнительные бумаги на усмотрение банка.

Что касается документов на объект купли-продажи, то здесь понадобятся:

1. Предварительный договор.
2. Подтверждение прав собственности для продавца.
3. Выписка из кадастрового реестра.
4. Если покупается строящееся здание – разрешение на строительство.

Все документы следует перевести на итальянский язык и заверить нотариально.

Открываем счет в банке и подписываем договор

Вариантов открытия счета, чтобы получить кредит на жилье в Италии, может быть два:

• Для резидентов – процедура выглядит стандартно, как для граждан страны. Из документов необходимо предъявить ВНЖ, паспорт, Codice Fiscale.
• Для нерезидентов открыть  получится только отдельный вид счета: conto internazionale или conto esterо. Его обслуживание стоит дороже, валютой счета является та, которая действует в стране заявителя. То есть платить еще придется и за  конвертацию. Для открытия счета понадобится действующая виза.

Если решение банка окажется положительным, заемщика пригласят в банк для подписания договора.

Требования к заемщику

Специальные ограничения зависят от того, какие банки выдают ипотеку иностранным гражданам, так как они вправе устанавливать условия по своему усмотрению. К общим требованиям относятся:

• возраст;
• наличие дохода;
• первоначальный взнос — ипотека без первоначального взноса иностранным гражданам невозможна ни в одном банке;
• в некоторых случаях — отсутствие дополнительных кредитов. Райффайзен, например, допускает наличие еще одного жилищного займа;
• регистрация в РФ. Не нужна только в АльфаБанке.

Возраст заемщика допускается от 21 года до 70 лет. В Райффайзенбанке — до 60 лет, в Росбанке — от 20 до 60 лет, Банк «СПб» — от 18 до 70 лет.

Стоит ли покупать недвижимость в Болгарии в 2021 году

Недвижимость долгое время считалась способом сбалансировать инвестиционный портфель, ее предпочитают пенсионные фонды и страховые компании, занимающиеся поиском активов, которые сочетают рост стоимости капитала, предлагаемого акциями, с безопасным доходом, подобным облигациям.

В то время, когда доходность государственных облигаций снижается, около 15% корпоративных облигаций понижается, а дивиденды по акциям откладываются, инвесторы жаждут дохода, который может обеспечить недвижимость.

Ожидания, что глобальные меры по стимулированию экономики могут увеличить инфляцию в 2021, вероятно, повысят спрос на недвижимость, которая является защитой от воздействия инфляции на облигации и золото.

Компания Bulgaria Avenue считает, что сегодня самое надежная инвестиция – приобретение недвижимости.

Коронавирусный кризис не привел к новым тенденциям, скорее усилил существующие.

Коммерческая недвижимость подвергается большой и ускоренной трансформации, при этом больше всего пострадают торговые площади, которые рискуют не оправиться от пандемии.

Требования к заемщику и необходимые документы

А вот требования к заемщикам ипотеки с иностранным гражданством предъявляются более суровые. Устанавливается ограничение по возрасту. Деньги в среднем долг выдают лицам от 21 до 65 лет. Максимальный возраст устанавливается на момент закрытия обязательств по кредиту. Необходимо наличие стабильной работы в РФ. По требованиям банков, почти всегда общий размер стажа иностранца должен составлять от 5 лет. На последнем месте необходимо проработать от 2 лет.

Размер заработной платы должен позволять беспрепятственно производить расчёт по кредиту. Размер платежа по ипотеке не может быть больше 40% от ежемесячного дохода. Сотрудничество ведется только с лицами, имеющими положительную кредитную историю. Необходимо наличие официальной регистрации в регионе присутствия банка.

Дополнительно предъявляются требования к помещению. Банк заранее предполагает, что иностранны заемщик может нарушить условия договора, и компании придётся реализовывать квартиру. Поэтому приобрести можно только одно помещение, которое в последующем будет легко продать. В жилье должны иметься в наличии все коммуникации

Важно, чтобы оно располагалась в регионе присутствия банка. Допустима покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке, однако дом не должен быть ветхим и попадать под снос

Можно ли купить в ипотеку жильё на стадии строительства?

Ипотечные кредиты в Турции выдаются банками только на готовое, сданное в эксплуатацию жильё, располагающее исканом (техпаспортом готовности объекта). При этом ипотека не выдаётся на квартиры, площадь которых меньше 50 квадратных метров (т.е. апартаменты планировки “студио”). Как быть тем, кто хочет купить в кредит строящуюся квартиру? Рекомендуем воспользоваться беспроцентной рассрочкой от застройщика. А затем, когда жилой комплекс будет сдан в эксплуатацию, можно будет добрать недостающие на покупку средства при помощи ипотечного кредита. Беспроцентная рассрочка от застройщика предоставляется, как правило, до конца строительства и даже дольше. При этом первый взнос за квартиру составляет порядка 30-50 процентов.

Как получить ипотеку в Болгарии

Ипотека для россиян в Болгарии доступна по программам от 7 банков. Самые доступные и простые с точки зрения оформления варианты – это покупка жилья от застройщика, который, продавая жилье, уже сотрудничает с одним или сразу с несколькими банками. В таком случае заемщик может рассчитывать на изначально лояльное отношение со стороны кредитора.

Что касается вторичного рынка, то, чтобы купить квартиру в ипотеку в Болгарии, необходимо придерживаться такого порядка действий:

1. Выбор подходящего объекта и его бронирование. Поиск жилья можно осуществлять как самостоятельно, так и через агентства недвижимости/частных риелторов. Самые популярные порталы: , , . Системы лицензирования агентов по недвижимости в стране нет, потому доверяйте сделки только проверенным риелторам. Осуществив выбор, необходимо забронировать объект: покупатель перечисляет через банк сумму для резервирования, обычно это 2-3 тыс. евро.
2. Выбор банка и сбор документов. Условия в банках похожие, тем не менее рекомендуется провести предварительный анализ предложений. Пакет документов обычно стандартный – о нем ниже.
3. Подача заявки на ипотечный кредит в Болгарии. Обязательного личного присутствия заемщика при подаче заявки и ее рассмотрении не требуется, достаточно делегировать уполномоченного представителя по доверенности.
4. Одобрение заявки, оформление кредита. В среднем процедура оформления от момента выбора подходящего объекта и до перечисления итоговой суммы продавцу занимает 1,5-2 месяца. За это время проводятся и сопутствующие процедуры: оценка недвижимости, подписание договора страхования, нотариальное оформление и так далее.
5. Заключение сделки, передача денег продавцу, перерегистрация объекта недвижимости.

Как выбрать лучшую ипотечную программу

Ипотека иностранцам в Болгарии обычно предоставляется по стандартным условиям. Беглое сравнение нескольких программ кредитования в болгарских банках дает понять, что предлагаются относительно одинаковые условия. Ключевым фактором является ипотечная ставка: чем она ниже, тем выгоднее считаются условия кредита.

Но при выборе подходящей программы, учтите, что:

• во-первых, в Болгарии существует практика увеличения ипотечной ставки через несколько лет в сравнении с первоначальной;
• во-вторых, могут применяться плавающие индексы SOFIBOR/EURBOR. Их применение может начинаться в том числе через несколько лет после оформления займа.

При выборе программы, чтобы купить дом в кредит, обратите внимание и на другие аспекты:

• общую сумму переплаты с учетом всех ставок;
• размер первоначального взноса;
• срок кредитования;
• размер комиссионных за рассмотрение и за другие банковские действия;
• возможность и условия досрочного погашения.

Перед тем как оформить договор, рекомендуется пройти консультацию с кредитным экспертом.

Пакет документов

Покупая недвижимость в Болгарии в кредит, иностранцы-нерезиденты представляют в финансовые организации стандартный пакет документов, в том числе:

• копии внутреннего и заграничного паспортов;
• брачное (для состоящих в браке) или бракоразводное (для разведенных) свидетельство;
• справку о доходах, а также об уплате налогов за последний налоговый период;
• справку о зарплате с работы, выписку из банка о движениях по счету за последние полгода;
• выписку из ЕГРН со сведениями об имеющейся в собственности недвижимости, а также об отсутствии обременений на нее;
• справку из бюро кредитных историй и, при необходимости, рекомендательное письмо из российского банка, клиентом которого является заявитель;
• предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Документы предоставляются в оригинале, а также в копиях с нотариально заверенным переводом на болгарский язык.

Подписание ипотечного договора

После одобрения ипотека на недвижимость в Болгарии может быть оформлена и без личного присутствия заемщика. Достаточно делегировать на подписание договора уполномоченного представителя по доверенности (с обязательным указанием полномочий на заключение такого договора).

Учтите, что ипотечный договор, как и в России, требует нотариального удостоверения, расходы на которое также возлагаются на заемщика.

Кроме того, договор подлежит регистрации в реестре недвижимости в местной регистрационной службе ().

В договоре обязательно должны быть прописаны основные реквизиты сделки, в том числе:

• предмет залога;
• основания для возникновения требований кредитора;
• сумма кредита;
• процентные ставки;
• условия их изменения и так далее.