Покупка коммерческой недвижимости в Польше

Цены на квартиры — Вроцлав

В столице Нижней Силезии самые высокие ставки действовали для самых маленьких помещений — как от застройщика, так и от вторичного рынка. Если в октябре 2018 года 1 м кв на вторичном рынке здесь стоил в среднем 7 128 злотых, то теперь – 8 061 зл. Немного меньше, но все равно заметна, разница и на первичном рынке: было 6 953 злотых, а стало 7385 зл за 1 м кв.

Ставки за строительные участки во Вроцлаве, составили 400 злотых / кв. м в 2018 году. Почти так же, как в Познани. Однако состязание между регионами в области цен выигрывает Вроцлав и Нижнесилезское воеводство — там просили 87 злотых за кв. м, а в Велькопольском — 79 злотых за кв.

Что лучше: вторичное жилье или новострой?

Польша ничем не отличается от всех остальных стран, поэтому на рынке представлено как первичное, так и вторичное жилье. В каждом из случаев есть свои положительные и отрицательные стороны.

Вторичное жилье практически всегда является более дешевым. Также следует учитывать фактор торга, обычно в цену уже заложено 7%-8%, которые владелец помещения готов сбросить. Поэтому торг является неотъемлемой частью при покупке вторичной недвижимости.

Квартира в Гданьске (вторичка), площадь — 74,13 m², стоимость — 720 000 zł

Относительно новостроек, то их преимущество — современные планировки. Особенность таких квартир заключается в том, что в 90% случаев здесь объединенный зал с кухней. В свое время польское правительство постановило, что в квартире кухня не может быть менее 18 кв. м. Конечно же спрос на такое большое жилье резко упал, поэтому дизайнеры нашли выход и теперь все квартиры имеют кухню-студию, что на сегодняшний день стало последним писком моды.

Квартира без ремонта в новостройке, Гданьск, площадь — 46,92 m², стоимость — 471 000 zł

Выбирая новое жилье следует обратить внимание на его состояние и планировку. Все дело в том, что продаются два варианта новостроек: под ключ и минимальной комплектации

Во втором случае цена получается более привлекательная, но потребуются дополнительные затраты на ремонт. Поэтому следует хорошо посчитать, какой именно вариант лучше всего подойдет в конкретном случае.

На законодательном уровне, застройщиков обязывают сдавать помещения, как минимум с такими требованиями:

• залитая стяжка;
• установленные двери;
• стены просто оштукатурены под окраску или обои;
• установлены счетчики;
• разведена электрическая сеть;
• подведена канализация, отопление.

Из этого можно сделать вывод, что не всегда дешевая квартира может быть хорошим вариантом, так как после приобретения новостройки с минимальными требованиями, придется вложить еще немало средств для того, чтобы привести помещение в жилое состояние.

Когда для покупки требуется специальное разрешение и как его получить

В некоторых случаях граждане других стран должны получать разрешение на приобретение недвижимого имущества. Оформить его можно в департаменте разрешений и концессий Министерства Внутренних Дел Польши. Такой документ понадобится в случае:

• приобретения частного дома;
• покупки недвижимости, которая находится в приграничной полосе;
• приобретения земельного участка, площадь которого составляет более 1 Га.

Получить разрешение не так уж и сложно, как это может показаться. Сотрудники МВД просто проводят проверку и определяют, что конкретная покупка не несет угрозы для безопасности государства.

Для получения разрешения необходимо обратиться в местное отделение МВД и подать заявление, написанное на польском языке в свободной форме. Вместе с ним следует представить такие документы:

• копию паспорта;
• в случае приобретения недвижимости для коммерческой деятельности необходимо приложить учредительные документы;
• также необходимо предоставить все данные на приобретаемую недвижимость (схема участка, ипотечная книга и т. д.);
• заявление от нынешнего владельца недвижимости.

После подачи всех необходимых документов, заявителю остается только ждать решения. Как правило, ожидать необходимо от двух до четырех месяцев. Документ, разрешающий приобретение определенной недвижимости, имеет срок действия в один год. За это время необходимо успеть все уладить и совершить сделку купли-продажи.

Следует понимать, что этот документ является платным, цена его может незначительно различаться в зависимости от Воеводства. Средние цены по стране составляют около 1750 злотых за само разрешение, а также дополнительно нужно заплатить 98 злотых госпошлины. В случае обращения в МВД через доверенное лицо также взимается 17 злотых за доверенность.

Особенности рынка недвижимости в Польше: кто покупает, и какие объекты пользуются наибольшим спросом?

Польское правительство проявляет большую демократичность в вопросах приобретения недвижимости иностранцами. Нерезиденты имеют право покупать и жилые, и коммерческие объекты. Порядок оформления прав на собственность достаточно гибок.

Важно знать, выбирая недвижимость в Польше: в этой стране цены значительно ниже в сравнении с другими европейскими странами. При этом владельцу недвижимости гарантируется вид на жительство либо гражданство Польши, что позволяет пользоваться всеми правами жителя ЕС

Польскую недвижимость приобретают деловые люди, решившие с выгодой поместить свой капитал и заложить фундамент для ведения бизнеса в Европе

Собственное жильё на территории Польского государства необходимо тем, кто намерен сменить место проживания. Владея квартирой или домом, можно без особых проблем стать обладателем относительно недорогого «пропуска» в Европейский союз. Большой спрос на туристическую недвижимость, расположенную в исторических областях или в Закопане – знаменитом горнолыжном курорте.

Вложения в такие объекты интересны тем иностранцам, кто хочет сдавать квадратные метры в аренду или продать жильё после того, как цена на него поднимется. В любом случае прибыль можно ожидать по прошествии нескольких лет – это долгосрочный вариант инвестиций.

Большая часть инвесторов предпочитает заключать договора на застройку, желая вкладывать в новые объекты. После того как дом сдаётся в эксплуатацию, жильё продаётся, а инвестор получает высокую прибыль. У европейцев и жителей России, Украины, Беларруси стабильно повышенный спрос на недвижимость в Польше. Демократичность цен и низкий уровень рисков способствуют этой тенденции. Законы Польши надёжно защищают от возможных афер и мошенничества со стороны застройщика.

Граждане России любят покупать квартиры в больших городах – Варшаве, Гданьске, а также в сельских районах. Актуальна у иностранцев и коммерческая недвижимость, как основа для бизнес-деятельности в центре Европы. В туристических районах нерезиденты отдают предпочтение особнякам, виллам и таунхаусам. При условии, что строения находятся вблизи Балтийского побережья, гор или озер.

Как купить квартиру

Если вы нерезидент, процесс покупки жилья в Польше займет около полугода. При необходимости недвижимость можно перепродать сразу после приобретения. Но в этом случае придется уплатить налог, который взимается в случае отчуждения недвижимости ранее, чем через пять лет с даты ее приобретения. Ставка налога – 19%. Но он взимается не со всей стоимости жилья, а только с разницы между суммами покупки и продажи квартиры. Например, если апартаменты были куплены 3 года назад за 200 тысяч злотых, а сейчас продаются за 230 тысяч, то налог в 19% придется заплатить только с 30 тысяч.

Если вы покупаете отдельное помещение (квартиру или комнату) для личного пользования, никаких сложностей возникнуть не должно. Достаточно заключить договор купли-продажи и передать продавцу деньги. Перед этим необходимо посетить нотариуса, который проверит недвижимость.

При заключении договора стоит внимательно ознакомиться с формой собственности жилья. От этого зависят и стоимость квартиры, и то, как новый владелец сможет распоряжаться ею в последствии.

Всего насчитывается три вида формы собственности на недвижимость:

• Полная собственность (Pełna własność ). Это классический вариант, когда владельцу принадлежат все права на недвижимость и пропорциональное право на использование общих помещений, территорий, устройств (лифт, подъезд, лестница и т. д.).
• Кооперативное право собственности (Spółdzielcze własnościowe). Недвижимость числится за кооперативом, но владелец имеет право без согласования распоряжаться им: продавать, дарить, оставлять в наследство и т. п. Согласовываются только перепланировка и перевод в разряд нежилых помещений.
• Собственность товарищества (Towarzystwo Budownictwa Społecznego). Это бюджетный вариант. Такая квартира находится в собственности у товарищества, а проживающие там жильцы просто снимают ее и платят арендную плату. Такими помещениями можно пользоваться, но нельзя распоряжаться. Например, жилец не может сдать его в аренду или продать. 

Расходы на оформление сделки примерно таковы:

• стоимость услуг нотариуса — до 2% от суммы сделки;
• налог на переход права собственности — 2% от стоимости приобретаемого имущества (чаще всего его оплата ложится на покупателя, но стороны могут договориться иначе);
• агентское вознаграждение — до 3% от цены объекта (выплачивается покупателем);
• прочие расходы на оформление, переводы документов и государственную регистрацию покупки недвижимости — 0,5-1,5% от стоимости недвижимости.

Нужно ли иностранцу разрешение на покупку недвижимости в Польше?

Если начать искать информацию в интернете, то можно найти кучу мнений и кучу отзывов, что вот кто-то оформлял, а кто-то нет.

Польское законодательство разделяет понятие дома (dom) и квартиры (lokal mieskalny, mieskanie). И соответственно требования при покупке тоже различаются.

Если вы решили приобрести квартиру, но при этом не являетесь гражданином Польши, то вам не потребуется ровным счетом ничего, кроме денег. Никаких разрешений не требуется. Даже если вы приехали в Польшу по туристической визе вы можете купить квартиру, но конечно по туристической визе ипотечный кредит вам ни один польский банк не даст.

Единственным исключением в данном правиле являются квартиры расположенные в так называемой приграничной зоне. В этом случае вам придется получить специальное разрешение на покупку квартиры.

Если же вы решили покупать дом, то придется озаботится получением разрешения на покупку. Главным отличием от покупки квартиры является, то что вы покупаете участок земли. А значит должны получить разрешение Министра Внутренних Дел РП (это касается также дач и участков земли). Разрешение получается под конкретный дом или участок, но если вдруг что-то не сложилось, то оно действительно еще 1 год после выдачи.

При подаче заявления на разрешение вам необходимо подтвердить, что факт покупки вами недвижимости не создает угрозы обороноспособности и государственной безопасности Польской Республики, а также, что у вас есть обстоятельства, подтверждающие вашу связь с Польшей. Обычно это просто формальность, но расслабляться не стоит.

Если же вы не имеете гражданства, но уже проживаете на территории Польши больше 5 лет или имеете карту ПМЖ, постоянного резидента ЕС, то вам такое разрешение не нужно. Последние изменения в законе можно найти на официальном сайте mswia.gov.pl.

Разрешение потенциальному покупателю выдается Министром в течение минимум 2-х месяцев после подачи заявления. Бумага выдается на основании таких данных:

• ФИО заявителя;
• гражданства;
• даты, места его рождения;
• фактического адреса проживания с кодом почтового отделения (на почту будут приходить уведомления);
• сведений о связях с Польшей будущего владельца недвижимости (если такие есть);
• подробного описания приобретаемого дома, земельного участка: конкретные адреса, номера, площадь, виды составных частей, данные кадастровой книги;
• ФИО, наименований юрлиц, продающих недвижимость, их адресов и индексов;
• вида договора: продажа, дарственная, обмен.

Ипотечный кредит в Польше самостоятельно, как получить ипотеку с низкими процентами

Ипотека представляет собой  кредитные обязательства человека перед банком на длительный период, иногда на десятки лет, на покупку квартиры, другой недвижимости или зем…

Выгодные ниши для бизнеса в Польше

Понятно, что покупка фирмы в Польше – весьма ответственное дело. Но куда более ответственным является определение направления будущей деятельности – от него будет зависеть выбор организационно-правовой формы деятельности будущей фирмы, необходимость получения лицензии и прочие аспекты.

Понятно, что речь идет об открытии малого бизнеса – именно он является основой современной польской экономики

Для начала обратим внимание сферы деятельности, в которых проще всего прогореть.. Так, не стоит обращать внимание на:

Так, не стоит обращать внимание на:

• Розничную торговлю. В ней имеет работу около 4 млн человек или примерно четверть всего экономически активного населения Польши. Хотя бы это уже говорит о масштабах занятости ниши. При всем этом примерно 50 % розничной торговли приходится на крупные торговые сети, которые создают сумасшедшую конкуренцию маленьким магазинам и фактически выдавливают с рынка мелких торговцев.
• Строительство. Успех строительной компании зависит от квалификации, компетентных работников, оборудования и рекомендаций. Однако даже их наличие не позволяет многим иностранным компаниям навязать конкуренцию польским строителям.
• Развлечения, отдых, туризм. Еще одна ниша, где навязать конкуренцию местным практически невозможно. Такие туристические центры, как Краков, Варшава, Гданськ, Люблин, Щецин и другие уже давно переполнены развлекательными центрами, туристическими агентствами, частными гидами и прочими представителями ниши.

Наряду с указанными сферами деятельности в Польше хватает весьма перспективных ниш для развития собственного малого бизнеса. Да, здесь вы встретите огромное количество соотечественников, проживающих на ПМЖ, поэтому стратегически правильным решением будет ориентировать свой бизнес на них.

Учитывая это, в 2021 году наиболее выгодными направлениями для малого бизнеса в Польше является:

• Электронная коммерция. Весь мир переходит в сеть и поляки не исключение. Не имеет особого значения, что конкретно вы будете продавать в интернете, главное – это найти покупателя на ваш товар, поэтому он должен быть оригинальным и востребованным для определенной целевой аудитории. Это могут быть сделанное вручную мыло, оригинальные фруктовые букеты или товары из Украины – украинцев в Польше больше всего. Плюс электронная коммерция позволяет вести дела из дома – нет необходимости снимать офис.
• Сфера услуг. Некоторые виды услуг предоставляются на дому, поэтому также можно обойтись и без офиса. Если он все же потребуется, рекомендации по его поиску даст материал «Коммерческая недвижимость в Польше». Какие услуги сегодня актуальны? Востребованы парикмахеры и маникюрщицы, сантехники и электрики, курьеры и водители, клининговые услуги и репетиторство, уход за детьми, стариками и даже животными. Любое из этих направлений при условии наличия соответствующих навыков может стать вашим основным прибыльным делом.
• Производство продуктов питания. Авторские пельмени и вареники, соленья по бабушкиному рецепту, превосходный клубничный джем или свежий домашний хлеб – все это будет актуально для любого польского города. Главное, повторимся, это уникальность предлагаемого продукта.
• Общественное питание. В Польше, а особенно в крупных и курортных городах по-прежнему остаются актуальными мини-фастфуды, точки быстрого питания, пиццерии, суши-бары, шаурма и кебабы. Есть возможность реализовать собственную идею или же приобрести франшизу и самостоятельно работать под чужим, но проверенным и известным брендом. Дополнительно можно подрабатывать кейтерингом – доставкой готовых обедов в офисы.
• Логистика. Безусловно, покупка готовой транспортной компании со всеми необходимыми лицензиями обойдется достаточно дорого. Но грузопассажирские перевозки по Польше и по территории ЕС – более чем прибыльный бизнес, начать который можно при наличии всего лишь одного пассажирского автобуса или грузового автомобиля.
• Автосервис. Это всегда востребованные услуги и широкая клиентская база среди местных жителей.
• Реставрация мебели. Оригинальная, полезная и при всем этом малозатратная деятельность при удачной раскрутке и наличии клиентов позволит в течение года заработать неплохой капитал для дальнейшего развития. Не сомневайтесь, поляки как и все другие, не только любят свою старую мебель, но и не прочь сэкономить на покупке новой.
• Аренда жилья. Ориентируясь на приезжих и соотечественников, можно купить или открыть агентство недвижимости.

Как получить разрешение на покупку недвижимости в Польше?

Для оформления разрешения необходимо подать следующий пакет документов:

Заявление (wniosek). В заявлении должна присутствовать информация:

1. —  данные заявителя (Имя, фамилия, гражданство, адрес проживания)
2. — данные о недвижимости
3. — личные данные продавца (Имя, фамилия, адрес проживания)
4. — определение правового действия с недвижимостью (обмен, дарение, продажа)
5. — цель приобретения недвижимости
6. — документ подтверждающий связь покупателя с Польшей ( польское происхождение, брак с гражданином Польши, Карта Побыта, бизнес на территории Польши )
7. — указание источника средств на покупку недвижимости

• документы (паспорт) покупателя
• заявление продавца о желании продать недвижимость
• документ подтверждающий право собственности на недвижимость (выписки должны быть оформлены не ранее 6 месяцев от момента подачи заявления)
• подтверждение наличия средств на покупку недвижимости либо подтверждение из банка о предоставлении кредита
• выписка из органов СоцСтраха (ZUS) и налогового управления об отсутствии задолженности
• правовые основания для приобретения недвижимости, если текущий владелец — иностранец
• подтверждение оплаты гербового сбора — 1750 PLN

Все документы заполняются на польском языке. Все документы на иностранном языке должны быть переведены и заверены присяжным переводчиком.

Сроки оформления разрешения и причины отказа

Разрешение оформляется в течении 2-4 месяцев с момента подачи заявления. Срок действия разрешения — 2 года.

Причины отказа в выдаче разрешения:

• иностранец не доказал своей связи с Польшей
• приобретение недвижимости несет угрозу безопасности государства, или общественному порядку
• приобретение недвижимости противоречит социальной политике и охране здоровья;

С милым рай и в гараже

Гараж – это не дача и в нём можно жить. Но опять же – только в теории. А теория черпается всё чаще из сообщений на форумах, где люди то и дело обсуждают интересующие их вопросы. Одним из таких вопросов является гараж. Теоретически это собственность, которой как человек хочет, так и распоряжается. Это одна из уловок нечистых на руку продавцов с расчётом на иностранцев, которые приезжают на заработки в Польшу.

Но это не останавливает бессовестных дельцов, которые есть в любой стране. Они рассчитывают на доверчивый контингент из числа приезжих, которые едут в Польшу в поисках лучшей доли и согласны на любую работу. Всё чаще это жители стран бывшего СССР, с которыми у Польши договорены сильно упрощённые схемы рабочей миграции. Ясно, что те, кто едет на заработки, часто делают это на накопленные деньги, которых немного. И мошенники могут предлагать им самые разные варианты приобретения дешёвого постоянного жилья. Например, в виде покупки гаража и мнимой возможности адаптировать его под жильё.

В качестве весомого аргумента такой покупки можно услышать, что это даёт право на регистрацию (zameldowanie). Действительно – даёт. Но проблема в том, что регистрация в Польше, как, к примеру, и в России, в последнее время является процедурой, которая служит скорее для учёта граждан, а не для придания им какого бы то ни было статуса. Прописка – не равно право проживания. Это стоит помнить.

Как дополнительный аргумент в пользу приобретения гаража может использоваться факт, что иностранец может купить гараж в Польше без пресловутого разрешения из MSWiA. Да, это так, купить гараж может любой и разрешения на это не нужно, но вот только использоваться он должен в соответствующих целях или схожих – к примеру, как склад запчастей или колёс.

Кстати кроме гаража иностранец без разрешения МВД может купить магазин или любое хозяйственное помещение – „pomiesczenie gospodarcze”. То есть готовый бизнес можно купить вполне, только жить в нём нельзя.