Покупка земли в Испании: особенности, цены, оформление

Дополнительные расходы

Перед тем как купить дом в Испании, россиянину важно верно рассчитать свой бюджет. Учитывать следует не только саму стоимость объекта, но и обязательные государственные сборы и взносы, услуги нотариуса, а также в случае необходимости, помощь юриста, переводчика, риелтора

Подобные траты составляют около 12% от общей суммы. Рассмотрим основные из них.

Налоги на приобретение недвижимости

Размер зависит от автономной области, а также от того, покупаете ли Вы новый или вторичный объект:

• Если покупка c первичного рынка, следует уплатить НДС (IVA, Impuesto sobre Valor Anadido). На жилье по всей стране он составляет 10%, на коммерческое помещение или участок земли – 21%.
• Когда приобретен вторичный объект, платят не НДС, а налог на передачу права собственности (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). В некоторых регионах ставка – 6,6% (Канарские острова), а где-то – все 10% (Каталония).

Еще один обязательный расход – это гербовый сбор (по-испански AJD, или Actos Juridicos Documentados). Он составляет от 0,5 до 1.5%.в зависимости от области.

Услуги риелтора и юриста

Агентство по недвижимости, как правило, берет вознаграждение от трех до пяти процентов от общей суммы. Советуем внимательно читать опубликованные на сайтах объявления: зачастую комиссия уже включена в стоимость, но бывает и так, что клиенту предлагается добавить процент сверх указанной цены (так нередко делают при продаже дорогих коммерческих помещений и зданий).

Гонорар риелтор получает лишь после подписания финального контракта у нотариуса. В его обязанность входит не только показ объектов и переговоры с владельцем, но и курирование и проверка документов перед сделкой.

В некоторых агентствах есть свой юридический отдел. В него имеет смысл обращаться, когда операция сложная. Например, найдены обременения или вы сомневаетесь в чистоте сделки. Расценки всегда зависят от конкретного случая.

Услуги переводчика

Это актуально для тех, кто не говорит по-испански. Как правило, письменный перевод справок у каждого бюро фиксированный и не зависит от количества знаков. Час работы устного переводчика обычно стоит от 100 евро.

Ипотечные сборы

Если Вы планируете брать кредит, учитывайте следующие траты:

• Оценка объекта банковским экспертом (Tasacion): 300-500.
• Обязательное страхование недвижимости (зависит от метража. Типа помещения, состояния).
• Комиссия брокеру (0,5-1%).

Нехитрые советы для «строителей» жилья в Испании

Необходимо сохранять все счета-фактуры, оплаченные за выполнение работ специалистами и использованные стройматериалы. Эти документы могут запрашиваться налоговой инспекцией при сдаче объекта в эксплуатацию и получении разрешения на проживание в доме на побережье.

Начав строительство, следует учитывать и непредвиденные затраты. Например, при внесении корректив в первоначальный план или расходы на доставку стройматериалов к объекту.

К выбору специалистов нужно отнестись серьезно, доверив возведение дома профессионалам. К примеру, русские строительные компании в Испании имеют слаженные команды высококлассных специалистов: разработчиков проектов, архитекторов и художников-декораторов.

Некоторые компании могут помочь в оформлении разрешительной документации по проекту и предоставить полный комплекс услуг от выбора земельного участка до оформления интерьера дома. Таким образом, они гарантированно возьмут на себя строительство дома под ключ.

Что выгоднее: построить новый дом или отреставрировать старый

Суммируем средние затраты на строительство. В большинстве случаев это выглядит так: 140 000 € – сама стройка. Еще 40 000 € – расходы на архитектора и технического специалиста, уплата налогов, лицензии, геодезия, нотариус, регистр и бассейн. Итого –180 000 плюс 120 000 € за земельный участок. Общая сумма – 300 000 €. Это дешевле, чем купить готовый дом.

Отреставрировать старый дом в Барселоне непросто, к тому же довольно дорого. Этот процесс влечет за собой множество бюрократических формальностей и требует грамотного планирования на всех этапах. Например, при изменении внутренней структуры жилых комнат необходимо получение лицензии. Как правило, расходы по окончании работ превышают сметную стоимость из-за возникших непредвиденных обстоятельств.

Если браться за ремонт в таунхаусе, можно столкнуться с ситуацией, когда недобросовестные компании нанимают дешевые частные бригады, которые используют некачественные материалы и неэкономичные технологии. Поэтому нужно внимательно следить за ходом работ.

Необходимые документы

Основным документом, необходимым для покупки жилья и совершения любых юридических действий в Испании, является NIE – индивидуальный номер иностранного лица. Данный номер присваивается местным юридическим департаментом и действует в течение 3-х месяцев. Чтобы оформить NIE, потребуются следующие документы:

• две фотокарточки 3х4;
• справка об оплате задатка;
• копия предварительного договора купли-продажи;
• квитанция госпошлины;
• заполненное заявление;
• обратный билет в Россию;
• заграничный паспорт.

Задаток за покупаемую недвижимость вносится на этапе выбора жилья. Данная сумма может быть оплачена как по прибытию в Испанию, так и дистанционно, при просмотре вариантов через интернет. Данный документ является основанием для получения карточки иностранца.

Оформление NIE занимает от 2 до 5 рабочих дней, по окончании оформления заявителю выдается документ о присвоении индивидуального номера с печатью юридического департамента и фотографией.

Купить участок в Испании

Земельные участки

Многие мечтают о собственном жилье в Испании. А получить возможность возвести дом по собственному проекту в Испании является очень привлекательной идеей. Для этого изначально необходимо купить участок в Испании. Земли на рынке недвижимости в Испании высоко востребованы. Их можно разделить на несколько типов по назначению:

— Городская земля (Urbana), является частью городского плана, имеет разрешения и документы на строительство жилья. Коммуникации к таким объектам, также подведены. — Земля под застройку (Urbanizable) такие участки находятся в городской черте, но разрешительные документы и согласования необходимо оформлять у местных властей. Подойдет для любого вида строительства. — Сельские (Rustico) сельскохозяйственные земли не предназначенные для застройки, перевести такое поле в урбана крайне сложно. Хотя стоит отметить, что такой земельный надел, может иметь разрешение на небольшую постройку — деревенский дом (casa rural).

Законодательство Королевства Испания, регламентирует продажу земельных участков и следит за выполнением норм. В связи с этим, действует мораторий на строительство ближе 150 м от береговой линии, а также, на продажу земель в природных парках и охраняемых заповедниках.

Зачем покупать участок в Испании

Купить земельный участок в Испании. Земля это всегда выгодная инвестиция, которая открывает разнообразные перспективы. В курортной местности подойдет под строительство жилого комплекса, отеля, ресторана. Живописный участок с видом на море, горы или долину станет прекрасной возможностью для постройки виллы или дома. Купля-продажа земли с нашим агентством всегда сопровождаются и тщательной проверяются юристами.

Стоимость земли в Испании

Какова стоимость земли в Испании? Цена участка напрямую зависит от его расположения и назначения. Дорогие и самые востребованные участки на побережье и в больших городах Средиземноморья. Также, цена на земельный участок будет зависеть от сложности рельефа местности. Ровные большие наделы оцениваются выше, в них есть больше преимуществ и потенциала. На них легче строить и они проще в обслуживании. Участки расположенные в гористой местности и чем дальше вглубь от моря, тем дешевле. Будет совсем недорого купить земельный участок в испанской деревне. Тут понравится ценителям природы и размеренной загородней жизни.

Покупка недвижимости в Испании для россиян: особенности

Приобрести дом, апартаменты или участок земли в Королевстве может подданный любого государства. Права и обязанности одинаковы для всех: расчет с продавцом происходит в присутствии нотариуса исключительно в безналичной форме, новый владелец должен регулярно платить взносы за коммунальные услуги и налоги, любое мошенничество влечет за собой не только административное, но и уголовное наказание.

Тем не менее бюрократической волокиты при подготовке к сделке у иностранцев будет больше. Как гражданин России, купить недвижимость в Испании Вы сможете только после получения NIE (идентификационного номера иностранца) и открытия счета в местном банке.

В Королевстве ужесточилась борьба против отмывания капитала, и с 2017 года запрещена оплата наличными за услуги и операции стоимостью более 1000 евро. Также банки обязаны проверять источник дохода всех клиентов, подавших им заявление на регистрацию.

Вас попросят предоставить следующий пакет апостилированных и переведенных на испанский язык бумаг:

• Загранпаспорт.
• Справку с места работы и информацию о зарплате.
• Декларацию об уплате налогов.
• Договор о резерве заинтересовавшей Вас недвижимости.

В интернете есть немало комментариев соотечественников об актуальной ситуации с покупкой квартир в Испании и отзывов, где подчеркивают, что банки вправе отказать в открытии счета любому подозрительному клиенту. Это неудивительно, ведь наказание за содействие нечистым на руку инвесторам предусмотрено очень серьезное. По той же причине в случае международных переводов на сумму свыше 3000 € от Вас каждый раз будут требовать обоснование происхождения денег.

Несмотря на бюрократию, покупка жилья в этом солнечном государстве – цель перспективная. Она открывает возможность жить в благодатном климате в Европе, получать дополнительный доход за счет аренды (в крупные испанские города туристы едут со всего мира круглый год), а также оформить ВНЖ («золотую визу»), если стоимость объекта – более 500 000 €.

Визы и ВНЖ для покупателей испанской недвижимости

При покупке любой недвижимости в Испании нерезидент, а также члены его семьи, имеют право на получение шенгенской мультивизы сроком действия пять лет с возможностью дальнейшего продления. Пребывать в стране по такой визе можно 180 дней в году. А в случае приобретения недвижимости стоимостью от €500 000, иностранцы могут претендовать на получение вида на жительство страны. Испанский ВНЖ дает возможность перемещаться без виз по странам Европы и пользоваться множеством преимуществ статуса «европеец». Для Испании характерна гибкая политика миграционных властей, позволяющая сравнительно легко получить ВНЖ при подтверждении финансовой состоятельности соискателя.

Процедура приобретения недвижимости в Испании: основные шаги

После того как выбор сделан, следует предпринять следующие шаги:

• проверить юридическую чистоту объекта. При покупке “первички” – регистрацию объекта в госорганах и Declaracion de obra nueva или разрешение на строительство объекта. При покупке “вторички” – право собственности на недвижимость, выписку из госреестра об отсутствии ареста на недвижимость, квитанцию об уплате годового налога с кадастровым номером;
• зарезервировать объект недвижимости на 2 месяца: оплатить задаток – deposito в размере от 3 до 10 тыс. евро (10 % от суммы) и заключить договор-резерв с риелтором при покупке вторичного жилья или с компанией-застройщиком при покупке новостройки. Договор должен отразить сумму сделки и размер задатка, форму и сроки оплаты, описание объекта купли-продажи, условия расторжения сделки и др.;
• открыть счет в одном из банков Испании;
• получить сертификат NIE. Для получения документа необходимо предоставить загранпаспорт и договор о резервировании недвижимости;
• при необходимости воспользоваться банковской ипотекой.

Основная сделка происходит в присутствии нотариуса (при ипотечном кредитовании еще и представителя банка). Возможно оформление сделки через доверенное лицо покупателя.

Подписание договора купли-продажи

Продавец должен предоставить документы, которые подтверждают его права, покупатель выплачивает оговоренную сумму и налоги, получает ключи от собственности. После обоюдного подписания договора купли-продажи стороны получают заверенные копии, а через 2-3 дня оригиналы договора – Escritura publica.

Завершающий аккорд: государственная регистрация сделки

Новый собственник должен в течение месяца выплатить гербовые сборы и зарегистрировать недвижимость в госреестре собственности – Registro de propiedad и получить правоустанавливающий документ – выписку. Процедура в среднем занимает 2-3 месяца.

Валенсийское сообщество

Город Торревьеху в провинции Аликанте (входит в Валенсийское сообщество) называют столицей русскоговорящей общины в Испании. Именно здесь в кафе, магазинах и на улице звучит русская речь, и кажется, что вы не покидали родину. Вместе с городом Аликанте популярны у «наших» Бенидорм, Альтеа и Кальпе . В провинции Аликанте приобрели недвижимость режиссер Никита Михалков, актеры Евгений Миронов, Валентин Смирнитский, Юрий Стоянов, певица Лада Дэнс. Покупатели «дач» и планирующие переезд  на ПМЖ выбирают этот регион по нескольким причинам.

• Наличие друзей и знакомых, большое количество русскоговорящих в целом.

• Хорошая цена на недвижимость.

• Близость моря и возможность отдыхать в летнее время.

• В другой сезон можно сдавать объект в аренду.

• Возможность найти работу русскоговорящим.

• Работают русские агентства недвижимости.

• Развитая сфера услуг, недорогие продукты питания.

Особенности покупки отдельных видов недвижимости

Рассмотрим ключевые отличия оформления покупки в разрезе различных объектов и рынков недвижимости.

Земельные участки

Любой иностранный гражданин имеет право купить земельный участок для строительства. При покупке земли необходимо учесть ее назначение. Построить дом на земельном участке сельскохозяйственного назначения, представляющем историческую ценность построить строение, будет невозможно. При возведении дома необходимо будет оформить специализированную лицензию.

Первичный рынок

При покупке на первичном рынке необходимо:

• проверить наличие у продавца всех документов на строительство;
• проверить у компании продавца наличие банковской гарантии;
• запросить документы, подтверждающие регистрацию строения;
• проверить наличие обременений земельного участка (находится ли в залоге, судебных разбирательствах).

Вторичный рынок

При покупке на этом рынке необходимо:

• проверить регулярность оплаты собственником налогов на недвижимость;
• проверить соответствие стоимости минимально установленной в регионе;
• выяснить в градостроительном управлении планы на застройку ближайшей территории.

Как проходит процедура покупки

После того как вы определились с участком, нужно запросить на него следующие документы:

1. Выписку из Реестра прав собственности, чтобы получить информацию о владельцах. Например, если объект является наследством сразу нескольких лиц, сроки оформления сделки могут значительно увеличиться.
2. Информацию о наличии или отсутствии долговых обязательств (например, ипотеки).
3. Подтверждение уплаты муниципальных налогов.
4. Кадастровый номер и регистрацию.
5. Информацию о назначении земли.
6. Сведения о возможных ограничениях на строительство или об отчуждении, если участок расположен рядом с дорогой или лесной полосой.
7. Наличие сервитутов на землю. К примеру, вы вступили в право собственности, но оказалось, что эта территория всегда было местом прогона коров и местные жители просят оставить его таковым, или через этот участок решили проложить газопровод.
8. Топографию земельного надела.

Если постройка дома все же планируется, перед покупкой важно проконсультироваться с архитектором. Дело в том, что в Испании существуют нормы, затрагивающие вопросы этажности зданий, декоративных элементов, цвета стен снаружи, кровельных материалов и даже заборов.

Если повезет купить участок недорого, необходимо понимать, какими должны быть параметры будущего объекта, есть ли ограничения на высоту постройки на данной территории.

Для заключения сделки покупателю понадобится:

1. Паспорт.
2. Счет в одном из испанских банков.
3. Идентификационный номер иностранного гражданина (NIE), который выдается в полицейском отделении на основании заграничного паспорта.

Открытием счета нужно озаботиться заранее, поскольку испанцы не склонны совершать сделки за наличный расчет.

На первом этапе подписывается предварительный контракт и вносится задаток. Основной договор заключается в присутствии нотариуса и участников сделки. После этого осуществляется перерегистрация участка в Реестре и уплачиваются все пошлины.

Дополнительные расходы на оформление недвижимости

При покупке недвижимости в Испании следует быть готовым к дополнительным финансовым расходам, помимо тех, которые были зафиксированы в договоре купли-продажи. Среди них:

налоги. Каждый покупатель недвижимости в Испании должен уплатить налог. Его размер зависит от региона, в котором была заключена сделка. При покупке нового жилья – НДС (до 10% от суммы сделки).

Если жилье из вторичного фонда, придется уплатить налог ITP – на передачу имущественных прав. Его размер колеблется от 6% в Алаве до 10% в Валенсии.

Все собственники жилья должны уплачивать ежегодный налог на недвижимость – IBI, в зависимости от региона его размер составляет от 0,4 до 1,16% от кадастровой стоимости. В среднем это от 200 до 800 евро.

• гербовый сбор – 1% от суммы сделки;
• государственные сборы – 0,5–0,7%;
• оплата услуг нотариуса – 1,2–1,5% от суммы сделки;
• оплата риелторских услуг – от 3 до 20%;
• оплата услуг адвоката – 1%.

Во сколько обойдется содержание недвижимости в Испании

Помимо уплаты ежегодных налогов владельцам жилья придется оплачивать ежемесячные коммунальные расходы. Их величина зависит от категории жилища и региона, в котором оно расположено. При этом часть из них не зависит от того, проживали владельцы в квартире или нет.

Это муниципальный налог на вывоз мусора (от 100 до 200 евро в год), ежемесячная оплата за подключение к электросети, водопроводу (по 10-15 евро).

При наличии коллективной зоны (комунидад) – общий бассейн, придворная территория, лифт, парковка и др. – придется дополнительно платить от 300 до 500 евро в год за их содержание.

Обслуживание спутниковой антенны обойдется в 120 евро в год, интернет (30 Мбит/с) – 43 евро в месяц.

Другая часть расходов связана со временем проживания и количеством потребленных услуг: вода, электроэнергия, газ и др. Кубометр воды в Испании стоит 0,6 евро, баллон газа – от 17 до 30 евро, электроэнергия – от 0,122 до 0,144 евро за кВт.

Примерный расчет годовых коммунальных услуг на семью из четырех человек (в евро):

Отопление в разных регионах Испании осуществляется и оплачивается по-разному. С использованием центрального отопления с ноября по март расчет идет с учетом потребленного газа, при этом оплата может составлять от 100 до 300 евро в год. В последнее время при строительстве новых домов в Испании от центрального отопления отказались.

Какие виды участков есть в Испании

Карту разбивки территорий по целевому назначению можно получить в муниципалитете того региона, в котором планируется покупка. По данному признаку все земли в стране можно разделить на три категории:

1. Suelo Urbano – городские земли. Они предназначены для застройки и уже, как правило, содержат подводку основных коммуникаций: электричества, воды и канализации. Расположены участки в пределах населенных пунктов.
2. Suelo Urbanizable – урбанизированные земли. Основное назначение – капитальное строительство. Местом их расположения являются не только пределы города, но и прилегающие к нему территории сел. Если такой участок внесен в городской план, его можно перевести в категорию городских, получив для этого согласование в муниципальном отделе архитектуры.
3. Suelo Rustico – участки, предназначенные для ведения сельского хозяйства, или территории, которые наделены археологической или исторической ценностью. Возведение каких-либо сооружений на них запрещено. Перевести надел в «городской» также не представляется возможным, пока не будет принят новый генеральный план. Строительство одного здания разрешено только фермеру, который занимается обработкой данного участка земли. Исторически и археологически значимые земли вообще закрыты для любых построек.

Поэтому прежде чем покупать тот или иной участок, следует выяснить, для чего он предназначен.

Получение ипотеки

Покупка недвижимости в Испании становится еще более привлекательной для иностранцев ввиду возможности получения ипотечного кредита на покупку жилья или коммерческих объектов без каких-либо преград. Это заметный бонус к сделке, поскольку многие европейские страны отказывают иностранцам в кредитовании. Если нерезидент запрашивает ипотечный кредит, то банк ставит перед собой только два вопроса: получены ли средства, которые покупатель планирует потратить в Испании, легальным путем, а также – имеет ли иностранец достаточный доход в своей стране для того, чтобы обеспечить своевременные платежи по погашению ипотечного кредита. Для этого заявителю необходимо предоставить в испанский банк все документы, подтверждающие суммы ежемесячного дохода, а также легальность его получения. К ним относятся справки по форме 2 НДФЛ, сертификаты о получении дивидендов в акционерной компании, выписки с банковских счетов в России.

Что касается ставок по ипотечным кредитам в Испании, то они несколько отличаются для местных жителей и для иностранцев. Так, если граждане страны с легкостью могут получить ипотеку на 70-80% суммы покупки сроком на 30-40 лет под 1-2% годовых, то для иностранцев реальнее финансирование 50-60% сделки под 2,-3,5% годовых.

Где лучше покупать недвижимость в Испании

Покупка недвижимости в Испании всегда связана с выбором региона.

Наибольшей популярностью у россиян пользуются:

• южное побережье Коста дель Соль;
• северное и южное побережье Коста Бланка;
• побережье Каталония;
• побережье Коста де Алмерия;
• Балеарские острова (Ибица, Майорка).

На побережье Коста дель Соль много солнечных дней и русскоговорящих жителей. Коста Бланка знаменита своим белым песком по всему побережью. Каталония – это 500 км прекрасных пляжей. Коста де Алмерия – это регион богатый культурным и историческим наследием. Белеарские острова – это современные роскошные курорты.