Как станет сейчас?
- Налог на приобретение не должен быть оплачен покупателями, которые представили предложение о внесении прав собственности в кадастр недвижимости в декабре 2019 года и позднее. Если они уже заплатили налог, он будет возвращен.
- Вычесть проценты, уплаченные с налоговой базы, смогут люди, которые оформили кредит или ипотеку до конца 2021 года
- Возможность вычета процентов больше не будет применяться к кредитным соглашениям, заключенным в 2022 году и позднее.
Покупатели новостроек пострадают от отмены отчислений
Наконец, правительство одобрило, что возможность вычета процентов, выплачиваемых по жилищным кредитам, не прекратится до тех пор, пока с 2022 года не будут заключены новые кредитные соглашения. Поэтому, если вы купите недвижимость по ипотечному кредиту до конца 2021 года, вы будете освобождены от уплаты налога и сможете использовать процентные вычеты до 300 000 крон в год. Однако те, кто берет ипотеку в 2022 году, потеряют возможность отчислений.
В 2021 году вузы Чехии смогут перейти на онлайн-обучение студентов |
Люди, которые покупают более старую квартиру по ипотечному кредиту, безусловно, будут приветствовать льготу в виде отмененного налога, даже если он должен постепенно возвращаться им в виде процентных вычетов из налоговой базы. Положительным моментом для них является тот факт, что им не придется тратить несколько сотен тысяч крон из собственных карманов в самом начале или увеличивать свою ипотеку из-за этого.
Инвесторы смогут сохранить деньги и заработать
Рост экономики не наблюдается, соответственно и количество инвесторов, зато выиграют те, кто успеет вложить деньги. В коммерческую недвижимость инвестируют сами игроки, бизнесмены, кто зарабатывает в других секторах, а также те, кто смогли накопить средства.
Объем инвестиций не будет меняться, так как грамотные инвесторы понимают, что спрос упал преимущественно на крупные ТЦ и общепит. А районные ТЦ, отдельные здания, недвижимость в спальных районах стала более популярна, чем раньше.
Сейчас сложно сказать, что инвестиции в торговую недвижимость сократятся, так как для обывателя бизнесы переходят в онлайн или закрываются, значит торговая недвижимость никому не нужна, но это не так. Эксперты понимают, что рынок недвижимости инертный и в кризис это один из способов сохранить деньги. Наоборот, возможно появление новых инвесторов, которые будут поддерживать стоимость торговой недвижимости.
Рынок коммерческой недвижимости в 2021 году
Отечественные и зарубежные инвесторы доверяют стабильности экономики ЧР, продолжая вкладывать капитал и создавать благоприятные условия для развития рынка коммерческой недвижимости. В 2021 году она продолжает переживать долгосрочный бум, похожие прогнозы эксперты делают и на 2021 год.
На протяжении последних лет чешский рынок недвижимости рос головокружительными темпами. Рост цен в зависимости от вида объекта в годовом выражении мог исчисляться десятками процентов. Причиной этого были высокие темпы роста отечественной экономики, приток иностранного капитала и доступность ипотечных кредитов. Но экономические прогнозы на 2021 год обещают замедление роста чешской экономики, что неизбежно отразится на динамике цен.
Все больше людей желает купить коммерческую недвижимость в Праге. Иностранные инвесторы ежегодно вкладывают в нее десятки миллиардов крон. Рекордным был 2021 год, по сравнению с ним 2017-2018-й демонстрируют снижение количества сделок. Но это не связано с нежеланием инвесторов вкладывать деньги: просто все меньше людей желает продавать свою недвижимость. Сложился типичный дефицит – спрос бизнеса превышает предложения от продавцов.
Если купить офисное здание на западе Европы, например, в Париже или Берлине, его доходность по отношению к цене в годовом выражении составит не больше 3,5 %. В Праге же этот показатель составляет 4,85-6 %.
Высок спрос и на объекты для промышленности. Из плюсов – возможность инвестора получить поддержку со стороны местных властей. Тем более если выкупаемый им объект заброшен, находится как можно дальше от столицы и в будущем будет создавать рабочие места для чехов.
Подобные программы уже были реализованы в Карловых Варах, где иностранный капитал (львиная доля которого имеет российское происхождение) фактически вернул курорт к жизни.
Сегодня на рынке по-прежнему доминируют пражские объекты. Высокие перспективы развития имеют также Брно, Острава и Пльзень.
Клиенты торговой недвижимости будут диктовать новые тренды
Клиентами в этом секторе является ритейл, который арендует или покупает помещения. Изменилось потребительское поведение и действия ритейла, который подстраивается под покупателей и пытается выжить.
Мы видим тренд на доставку и появление новых игроков рынка. Например, появился «Сбермаркет», который не имеет собственных магазинов и продовольственных баз, но получает логистические маршруты и информационную базу.
Также гиганты, как X5,
супермаркет
«Магнит» и другие претендуют стать важнейшим элементом экономики. Они стабильные арендаторы и постепенно «вычищают» рынок от небольших местных продуктовых ритейлеров. В 2021 году предстоит наблюдать за тем, как крупные сети продолжат захватывать и менять продуктовый рынок.
Еще одна тенденция — онлайн-магазины переходят в оффлайн. Появляется все больше пунктов выдачи даже в районных ТЦ, но потребители отличаются от тех, кто идет за покупками в торговый центр. Людей в магазине становится больше, но они могут прийти вовсе без денег и получить то, что им нужно. Поэтому образуется ложный трафик и усложняет работу, остаются только спонтанные покупки.
Спрос на электронную коммерцию вырос, компании вводят приложения, службы доставок. Это удобно и выгодно клиентам.
Самый сложный период у сферы услуг, которые без мгновенных изменений перестанут существовать. Образовательные услуги одни из первых нашли решение и в 2021 продолжат в Онлайн обучать клиентов. Общепит в перспективе переквалифицируется в пункты выдачи. Будет кухня, прилавок, но столики и зал для гостей исчезнут
Все внимание теперь ни на обеспечение зала и качество обслуживания, а работу доставки, ее скорость и качество продукта. Рестораны с хорошей музыкой, обслуживанием и блюдами от шеф-поваров выживут, но их станет гораздо меньше.
2020 год для торговой недвижимости был неплохой. Сам рынок растет и перестраивается, но это нормально. Новый год встретили с оптимизмом, потому что есть понимание как расти, уживаться с конкурентами, зарабатывать самим и партнерам.
Государство продолжит регулировать рынок
Ограничения
Власти ограничили лицензируемые отрасли, такие как алкоголь, табак, микрокредитование. Ограничения действуют на все общественные мероприятия, общепит, туристический бизнес, это формирует спрос на определенные типы торговой недвижимости.
Дальнейшая ограничительная деятельность государства будет зависеть от разработки вакцины. Пока нет ее массового производства, граждан ограничивают, чтобы обезопасить. Пока предпосылок на полное выздоровление нет, поэтому в 2021 санкции на некоторые сектора экономики останутся.
Поддержка
На строительную отрасль повлияли увеличение материнского капитала для граждан и льготная ипотека. Напрямую поддержка повлияла на жилую недвижимость и застройщиков. Низкая ипотечная ставка «взорвала» рынок жилья, а это благоприятно влияет и на коммерцию. Новые жилые комплексы — это инфраструктура, развитие бизнеса и новые торговые площади.
В 2020 году это уже стало заметно, люди активно покупали новые квадратные метры, несмотря на рост цен. Предполагаем, что в 2021 году спрос на жильё сохранится, но деньги у населения закончатся. Поэтому поддержка от государства продолжится, но и санкции тоже.
Государство реагирует точечно, поэтому большинство предпринимателей в зоне риска. Трудности будут возникать, бизнес продолжит закрываться и «выживут» только опытные игроки с профессиональной командой. Это один из главных факторов, влияющих на развитие торговой недвижимости.
Что ждать в будущем?
Скорее всего, мы не увидим существенного роста цен на торговые площади в ТЦ в 2021 году, так как во время пандемии, да и до нее люди постепенно утрачивали интерес к посещению крупных моллов, все чаще предпочитая делать покупки онлайн или рядом с домом. Но снижение ставок может привести к уменьшению негативного эффекта от падения трафика, и цены на эти объекты в целом будут стабильными.
А вот у торговой недвижимости в спальных районах более позитивные перспективы. Застройщики уже сейчас констатируют большой спрос на торговые площади в новостройках и распродают помещения стрит-ритейла достаточно дорого. Если год назад их можно было купить с доходностью 11–13% годовых, сейчас доходность может достигать 7-9%.
Цены на офисную недвижимость могут незначительно вырасти при относительно стабильных ставках аренды и снижения ставок капитализации. А вот складская недвижимость находится в наиболее выгодном положении, так как резкий рост онлайн-торговли спровоцировал увеличение спроса на данный сегмент, что привело к росту арендных ставок. В совокупности со ожидаемым снижением ставок капитализации по всему рынку в целом, цены на склады вероятнее всего вырастут сильнее рынка в целом.
Таким образом, с инвестиционной точки зрения намного более привлекательно выглядит коммерческая недвижимость, поэтому частным инвесторам лучше обратить внимание именно на данный класс активов
Варианты инвестирования в коммерческую недвижимость
Учитывая категории наиболее распространенных коммерческих объектов, условно можно выделить минимум 4 стратегии инвестирования в них. Все зависит от целей, которые преследует инвестор, но, так или иначе ему придется выбрать один из вариантов:
- Пассивное инвестирование. Речь идет о покупке таких объектов, как склад, торговый центр, отдельные офисы или торговые помещения, отдельные квартиры или действующие доходные дома. Это является наиболее надежным вариантом инвестирования методом замораживания капитала. Он будет приносить небольшой, но стабильный доход от аренды.
- Инвестирование в реконструкцию и девелоперские проекты. Речь идет о приобретении старых отелей, заброшенных промышленных площадей под строительство жилья, старых доходных домов под реконструкцию, земельных участков. В основе таких проектов лежит не только продаваемая недвижимость, но и план ее дальнейшего использования в коммерческой деятельности. В этих целях и проводится капитальный ремонт, реконструкция, образование из одного несколько новых объектов и так далее.
- Инвестирование в готовый бизнес. Речь идет о покупке отелей, действующих магазинов и супермаркетов, ресторанов, автомастерских и прочих предприятий, в основе которых лежит недвижимость. Такой вариант предполагает не только наличие капитала для вложения, но и понимание инвестором сути бизнеса, а также желание активно участвовать в его развитии и управлении им.
- Крупные производственно-инвестиционные проекты. Речь идет о внушительных многомиллионных инвестициях, требующих плотного взаимодействия с органами не только местной, но и государственной власти.
Налоги при покупке объекта
С 2021 года при приобретении недвижимости в Чехии покупатель должен оплатить налог на переход права собственности (Daň z převodu nemovitosti). Его размер составляет 4 % от стоимости, указанной в договоре, или стоимости рыночной оценки, сделанной специалистом, – в качестве базы берется бо́льшая цена. Оплатить налог нужно в течение трех месяцев с момента оформления, подав в налоговый орган декларацию.
Помимо этого платежа, собственник платит ежегодный налог на недвижимость (Daň z Nemovitosti). Для его уплаты необходимо задекларировать покупку, подав до конца января, следующего за сделкой, декларацию в налоговый орган.
Размер налога и его ставки устанавливаются в зависимости от типа недвижимости и ее целевого назначения. Кроме того, местные администрации могут устанавливать повышающие коэффициенты. Для примерного расчета воспользуйтесь этим .
На какие объекты стоит обращать внимание
Чешскую недвижимость всегда нужно рассматривать с точки зрения инвестора, оценивая потенциальную доходность, которую она может принести. Самыми надежными в этом плане являются пассивные инвестиции в жилую недвижимость.
Предложений на рынке действительно много, но найти достойный объект – задача не из легких
Для этого рекомендуют обращать внимание не только на пражскую недвижимость, но и на объекты в провинции. Они будут дешевле, но тоже могут приносить неплохой доход – 4-6 % от стоимости в год.
Не меньшей популярностью пользуются старые объекты под реконструкцию и строительство жилья. Миграция, рост доходов и численности чешского населения привели к катастрофической нехватке жилой недвижимости. Потому при быстрой реализации подобных проектов доходность может составить до 35 % за 2-3 года.
Если ваше внимание привлекает уже готовый бизнес, перед заключением сделки удостоверьтесь, что покупаете не только предприятие, но и недвижимость, на котором оно расположено. В Чехии принято продавать не сам объект, а именно бизнес и вложенные в него инвестиции, передавая покупателю право аренды (например, если это ресторан)
Сам же объект, как правило, в собственности предприятия не находится.
Например, если это кафе в центре Праги, оно способно сгенерировать годовой доход в 150 тыс. евро. Но если это ресторан в спальном районе, сколько бы ни заявлял продавец, доход едва ли будет больше 50-60 тыс. евро.
Для квалифицированного подбора объекта воспользуйтесь услугами агентства по недвижимости или частного риелтора
Обращаем внимание, что эта деятельность в Чехии не лицензируется, потому свой выбор основывайте на рекомендациях и отзывах.
Зачем нужна коммерческая недвижимость, если все работают удаленно?
Покупка коммерческой недвижимости — это уверенность в завтрашнем дне. Договор аренды временное решение (вести долгие переговоры, где каждый отстаивает для себя наиболее выгодные условия… согласовывать ремонт и прочее, прочее). Свобода творчества. Когда помещение в собственности — можно делать с ним абсолютно все.
А что, если попробовать новый формат? Кризис — удивительное время, поскольку заставляет многие умы напрягаться и искать пути и выходы из затруднительных ситуаций, так появляются новые идеи и передовые направления. К последним относятся интересные решения на рынке коммерческой недвижимости. Стрит-ритейл? Коворкинг? Кластер? Чтобы бы Вы ни выбрали, трезво оцените возможности вашего бизнеса, проанализируйте локацию, конкурентов, проходимость. А лучше, если этим займутся профессионалы.
Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в кризис?
В связи со сложившейся ситуацией собственники коммерческой недвижимости, боясь уйти в минус, начинают распродавать свое имущество
Покупателю с «кошельком» рекомендуем обратить внимание на нежилые площади. На наш взгляд, сейчас самое время приобретать их по сниженной цене! Покупка коммерческой недвижимости – популярный объект инвестиций
Но этот вид заработка непрост и требует определенных знаний. На этом рынке нет места тем, кто слаб в коленках, поэтому трезво оценивайте свои возможности.
Настоятельно рекомендуем обращаться в грамотное агентство недвижимости, если хотите сделать выгодное вложение, воспользовавшись паническими настроениями в стране
Специалист проверит документацию, устранит какие-либо недостатки, которые могут повлиять на стоимость объекта или препятствовать покупке, и подскажет, на что лучше обратить внимание. Так же, как и продажа офисов через агентство поможет гораздо быстрее найти покупателей и выйти на сделку
Владельцы бизнеса, прошедшие кризисы 2008 и 2014 года в этот раз действуют на опережение, стараясь минимизировать постоянную расходную часть. В первую очередь это относится к арендным платежам. Мы уже наблюдали волну миграции из ЦАО за пределы ТТК, из больших офисов с кабинетной системой в agile-офисы с опенспейсами и т.д. Сейчас не только волатильность рубля сказывается на арендаторах, но и переход в режим удаленной работы, рекомендованный «РосПотребНадзором» и мэром Москвы. Предполагаю, что часть бизнесов просто не выдержит новых условий и скорее всего прекратит существование. А другая часть бизнес-среды перестроит свою работу таким образом, что им понадобятся меньшие площади.
В связи с этим предполагаю, что собственники офисных пространств сейчас должны оперативно разработать систему скидок, рассрочек оплаты арендных платежей для удержания постоянных стабильных арендаторов. Тем не менее, часть офисных пространств высвободится и будет доступна не только для аренды, но и для покупки. И в летний период мы получим интересные и выгодные проекты.
Екатерина Никитина, генеральный директор компании «PRO ОБМЕН»
Популярные вопросы о Чехии
Можно ли получить внж в Чехии россиянам и прочим иностранцам, купив недвижимость?
Покупка недвижимости в Чехии не является основанием для получения ВНЖ,
но наличие жилья (как собственного, так и съемного) — одно из обязательных условий.
Как получить гражданство Чехии при покупке недвижимости?
Через пять лет после оформления ПМЖ можно претендовать на гражданство Чехии.
Покупка недвижимости в Чехии не является основанием для получения ВНЖ, но наличие жилья (собственного или съемного) — одно из обязательных условий.
Могут ли иностранные граждане сдавать жилую недвижимость в Чехии и какова доходность инвестиций?
Да, могут. Доходность квартир в центре Праги составляет около 4–5 %. Немного дальше от центра столицы и в провинциальных городах
можно найти более выгодные варианты. Tranio предлагает инвестиции в жилую недвижимость Чехии
с чистой доходностью 5 % в год (за вычетом коммунальных платежей и личных налогов).
Какие существуют налоги на недвижимость в Чехии, в том числе при ее покупке?
Налог на передачу собственности в Чехии – 4 %, НДС при приобретении первичной недвижимости – 21 %. Сборы за регистрацию
недвижимости — 0,01–0,02 % от стоимости объекта. Сумма ежегодного налога на недвижимость составляет 25–50 евро в год.
Как происходит процесс покупки недвижимости в Чехии?
Выбрав объект, необходимо открыть счет в чешском банке, подписать договор о резервировании, внести предоплату, а после
этого заняться проверкой юридической чистоты объекта. Затем стороны заключают договор купли-продажи,
и документы направляются на государственную регистрацию в кадастре недвижимости. Через 30 дней новый владелец недвижимости
получает лист собственности.
Зачем мне недвижимость в Чехии?
Инвестиции в жилую недвижимость выгодны,
так как экономические показатели благоприятные, имеется стабильный спрос на аренду, низкие цены за м2 по сравнению с другими
странами и жилье можно с выгодой продать. Годовая доходность инвестиций в среднем составляет 5 %. Это небольшой, но стабильный
доход в евро, который в российских банках, к сожалению, сейчас невозможен. Многие из них отказываются от вкладов в евро.
Обязательно ли личное присутствие при покупке недвижимости в Чехии?
Нет. Можно оформить доверенность в российском
консульстве Чехии на юриста, нотариуса или представителя покупателя без личного присутствия. Затем нужно перевести
документ на чешский язык и заверить нотариально.
Как коронавирус повлиял на бизнес и коммерческую недвижимость?
Один из главных вопросов, которые задают наши коллеги, друзья и клиенты: «Как изменился рынок коммерческой недвижимости за февраль и март 2020 года?». Как вы помните, началось все с того, что «РосПотребНадзор» потребовал от ресторанов усилить меры борьбы с угрозой коронавируса. Обороты в этом сегменте бизнеса упали. Постепенно ситуация становится критической. Федерация рестораторов и отельеров накануне направила письмо председателю правительства России, Михаилу Мишустину, сообщив, что часть московских ресторанов в связи с распространением коронавируса приостанавливает работу и переходит на формат доставки еды.
Сергей Собянин призвал собственников бизнеса по возможности перевести сотрудников на удаленный график работы. Помещения пустуют. И тут возникает не менее серьезный вопрос: «Не начать ли избавляться от коммерческой недвижимости?». Ведь помимо вируса, мы наблюдаем тяжелую экономическую ситуацию во всем мире. После резкого падения курса российского рубля по отношению к иностранной валюте, многие арендаторы выступают с обращением о пересмотре договоров аренды… потому что терпят колоссальные убытки.
