Необходимый капитал
Ситуация на рынке объектов коммерческой недвижимости в полной мере зависит от того, какую страну и город мы рассматриваем. Согласитесь, нет ничего необычного в том, что спрос и, следовательно, цены на здания или офисные помещения в Нью-Йорке, Ганновере и Самаре значительно различаются.
В связи с этим мы начнем данный раздел с достаточно размытой формулировки, что инвестору, желающему вложить деньги в коммерческую недвижимость необходимо обладать солидным денежным капиталом. В любом случае речь будет идти о сумме, исчисляющейся в десятках, сотнях тысяч, а в некоторых ситуациях и миллионах американских долларов.
Предлагаем более подробно рассмотреть текущую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости в крупнейшем городе и по совместительству столицы нашей страны.
Москва. Не стоит удивляться тому, что столица Российской Федерации по-прежнему остается наиболее притягательным рынком для всех инвесторов, работающих с недвижимостью у нас в стране. По разным оценкам Москва продолжает привлекать от 50 до 75% всех инвестиций в сфере коммерческих зданий и сооружений.
В настоящее время минимальная цена за 1 квадратный метр нежилого помещения составляет от 1000 до 2000$
Обратите внимание, это минимальные цифры. Конкретная сумма будет складываться из множества факторов
Например, расположения здание, его назначения, года постройки, транспортной доступности, близости метро и так далее.
Если переводить все в российские рубли, то мы получаем минимальную стоимость нежилого помещения в размере нескольких сотен тысяч. Верхний предел подобных инвестиций теряется на отметке десятков и даже сотен миллионов рублей. Напомним в данном случае мы говорили при инвестиции в отдельное помещение. Если рассматривать приобретение целого здания, то его стоимость будет много выше.
Кроме того, инвестору необходимо помнить про общее количество предложений аренды на рынке коммерческой недвижимости, существующее в настоящее время. В той же Москве в последние годы активно строились крупные офисные бизнес-центры. Когда на эту ситуацию наложился мировой экономический кризис, в столице сложилась ситуация, когда арендное предложение офисных площадей превысило спрос. Инвестору следует помнить о существовании подобных инвестиционных рисков на рынке коммерческой недвижимости и серьезно подходить к прединвестиционной стадии проекта.
Цены на аренду недвижимости по районам Бохума
Основной спрос на съемное жилье создают студенты, пациенты крупных клиник и работники промышленных предприятий и заводов. Показатели спроса не такие высокие, как, например, в Бонне и Аугсбурге, однако с момента публикации объявления о сдаче квартиры до заключения договора с квартиросъемщиком в Бохуме проходит около 19 дней, что не так уж много.
Инвесторы, не располагающие крупными суммами сбережений, которые можно было бы потратить на покупку жилого или коммерческого объекта, как правило, идут другим путем: снимают помещение у собственника, после чего передают его по договору субаренды по более высокой стоимости.
В Бохуме подобная схема оправдает себя, только если удастся снять жилье вблизи учебных заведений. Поскольку предложение в данный момент превышает спрос, квартиросъемщики всегда могут найти апартаменты дешевле, а потому субаренда вряд ли позволит много заработать.
Перед вами средние цены на аренду коммерческой недвижимости в различных районах Бохума:
| Объект коммерческой недвижимости | Площадь (м2) | Стоимость за 1 м2 (евро) | Общая стоимость (евро) |
|---|---|---|---|
| Офис (Altenbochum) | 68 | 8.53 | 580 |
| Офисное здание (Südinnenstadt) | 420 | 9.8 | 4.116 |
| Универсальный цех логистики (Stiepel) | 500 | 5.9 | 2.950 |
| Розничный магазин на первом этаже (Weitmar-Mitte) | 45 | 7.78 | 350 |
| Магазин товаров первой необходимости (Linden) | 130 | 10.77 | 1.400 |
| Бистро (Gleisdreieck) | 100 | 10.75 | 1.075 |
| Бар (Hamme) | 231 | 5.2 | 1.200 |
| Участок промназначения (Kruppwerke) | 2000 | 15 | 30.000 |
Цены на аренду квартир в Бохуме
Средние цены на аренду квартир в Бохуме, федеральной земле Северный Рейн-Вестфалия и в целом по Германии по состоянию на 2021 год представлены в таблице:
| Площадь квартиры (м2) | Стоимость аренды (евро/м2) | ||
|---|---|---|---|
| Бохум | Северный Рейн-Вестфалия | Германия | |
| 30 м2 | 8.28 | 10.32 | 11.11 |
| 60 м2 | 6.55 | 7.17 | 7.63 |
| 100 м2 | 7.05 | 8.04 | 8.95 |
Динамика цен на аренду квартир в Бохуме, земле Северный Рейн-Вестфалия и Германии за период с 2021 по 2021 год:
| Год | Цены на аренду квартир (евро/м2) | ||
|---|---|---|---|
| Бохум | Северный Рейн-Вестфалия | Германия | |
| 30 м2 | |||
| 2011 | 6.84 | 8.38 | 7.63 |
| 2012 | 6.64 | 8.27 | 7.91 |
| 2013 | 7.28 | 8.65 | 8.38 |
| 2014 | 7.2 | 8.54 | 8.62 |
| 2015 | 7.34 | 9.28 | 9.41 |
| 2016 | 9.64 | 11.24 | 11.59 |
| 2017 | 7.66 | 9.94 | 9.68 |
| 60 м2 | |||
| 2011 | 5.39 | 5.58 | 5.56 |
| 2012 | 5.45 | 5.69 | 5.69 |
| 2013 | 5.68 | 5.84 | 5.93 |
| 2014 | 5.76 | 5.94 | 6.12 |
| 2015 | 5.96 | 6.21 | 6.56 |
| 2016 | 6.7 | 6.92 | 7.34 |
| 2017 | 6.36 | 6.91 | 7.37 |
| 100 м2 | |||
| 2011 | 5.75 | 5.93 | 6.11 |
| 2012 | 5.79 | 6.07 | 6.31 |
| 2013 | 6.04 | 6.43 | 6.72 |
| 2014 | 6.01 | 6.58 | 7.02 |
| 2015 | 6.21 | 6.9 | 7.61 |
| 2016 | 7.06 | 7.69 | 8.41 |
| 2017 | 6.94 | 7.73 | 7.49 |
Таблица ниже содержит средние цены на аренду квартир по районам Бохума. Согласно данным, снять квартиру в Бохуме дешевле всего в районах Hordel (Хордель), Leithe (Ляйте) и Günnigfeld (Гюннигфельд) – именно поэтому здесь проживает много студентов и семей с низким уровнем дохода.
| Район | Стоимость аренды квартир (евро/м2) |
|---|---|
| Mitte (Центр) | |
| Altenbochum (Альтенбохум) | 7.66 |
| Gleisdreieck (Гляйсдрайэк) | 7.78 |
| Grumme (Грумме) | 7.84 |
| Hamme (Хамме) | 6.86 |
| Hofstede (Хофштеде) | 6.51 |
| Hordel (Хордель) | 5.71 |
| Kruppwerke (Круппверке) | 6.56 |
| Riemke (Римке) | 6.47 |
| Südinnenstadt (Зюдинненштадт) | 7.63 |
| Wattenscheid (Ваттеншайд) | |
| Eppendorf (Эппендорф) | 7.24 |
| Günnigfeld (Гюннигфельд) | 5.93 |
| Höntrop (Хёнтроп) | 6.41 |
| Leithe (Ляйте) | 5.84 |
| Wattenscheid-Mitte (Ваттеншайд-Митте) | 6.2 |
| Westenfeld (Вестенфельд) | 6.17 |
| Nord (Норд) | |
| Bergen/Hiltrop (Берген/Хильтроп) | 6.92 |
| Gerthe (Герте) | 6.89 |
| Harpen/Rosenberg (Харпен/Розенберг) | 6.63 |
| Kornharpen/Voede-Abzweig (Корнхарпен/Фоеде-Абцвайг) | 6.88 |
| Ost (Ост) | |
| Laer (Лаер) | 6.34 |
| Langendreer (Лангендрер) | 6.71 |
| Langendreer-Alter Bahnhof (Лангендрер-Альтер Банхоф) | 6.29 |
| Werne (Верне) | 6.28 |
| Süd (Зюд) | |
| Querenburg (Кверенбург) | 6.49 |
| Stiepel (Штипель) | 8.68 |
| Wiemelhausen/Brenschede (Вимельхаузен/Бреншеде) | 7.77 |
| Südwest (Зюдвест) | |
| Dahlhausen (Дальхаузен) | 6.29 |
| Linden (Линден) | 6.75 |
| Weitmar-Mark (Вайтмар-Марк) | 7.27 |
| Weitmar-Mitte (Вайтмар-Митте) | 6.88 |
Цены на аренду жилых домов
Средние цены на аренду частных жилых домов в Бохуме, федеральной земле Северный Рейн-Вестфалия и Германии на 2021 год представлены ниже:
| Площадь дома (м2) | Стоимость аренды (евро/м2) | ||
|---|---|---|---|
| Бохум | Северный Рейн-Вестфалия | Германия | |
| 100 м2 | 9.72 | 8.51 | 8.66 |
| 150 м2 | 8.71 | 8.65 | 9.13 |
Динамика цен на аренду домов в Бохуме, Северном Рейне-Вестфалии и Германии за период с 2021 по 2021 год:
| Год | Цены на аренду домов (евро/м2) | ||
|---|---|---|---|
| Бохум | Северный Рейн-Вестфалия | Германия | |
| 100 м2 | |||
| 2011 | 6.11 | 6.75 | 7.04 |
| 2012 | 7.55 | 6.73 | 7.13 |
| 2013 | 6.37 | 6.97 | 7.26 |
| 2015 | 7.95 | 7.53 | 7.79 |
| 2016 | 8.38 | 7.73 | 8.21 |
| 2017 | 10.48 | 8.12 | 8.92 |
| 150 м2 | |||
| 2011 | 6.13 | 7 | 7.27 |
| 2012 | 8.78 | 6.76 | 7.07 |
| 2013 | 8.16 | 7.07 | 7.37 |
| 2014 | 8.82 | 7.28 | 7.57 |
| 2015 | 9.22 | 7.54 | 7.89 |
| 2016 | 8.73 | 7.98 | 8.62 |
| 2017 | 8.29 | 8.47 | 9.14 |
| 200 м2 | |||
| 2011 | 7.86 | 6.85 | 6.89 |
| 2012 | 6.48 | 6.32 | 7 |
| 2013 | 6.7 | 6.95 | 7.15 |
| 2015 | 7.08 | 7.11 | 7.57 |
| 2016 | 7.5 | 8.73 | 8.79 |
| 2017 | 8.33 | 8.83 | 10.27 |
Инвестиционная привлекательность предприятия: понятие и критерии
Инвестиционная привлекательность предприятия – это множество характеристик, отражающих эффективность вливаний денежных активов в дальнейшее развитие компании. Ее главным признаком является фактор получения стабильного дохода в течение продолжительного периода.
Большинство организаций пребывают в состоянии жесткой конкуренции на привлечение капитала для развития собственных проектов
Поэтому важно тщательно проработать бизнес-проект, чтобы предоставить инвестору полную картину доходности при реализации задуманного
Для оценки инвестиционной привлекательности используются следующие финансовые показатели:
- Ликвидность. Отражает скорость перевода активов компании в денежные средства.
- Имущественное положение. Показывает, какую долю занимают оборотные и внеоборотные активы в фондах предприятия.
- Деловая активность. Характеризует финансовые процессы производства, которые напрямую влияют на прибыль.
- Финансовая зависимость. Отражает потребность компании в инвестициях. Показатель демонстрирует, может ли она работать без заемных средств и финансирования.
- Рентабельность. Указывает, насколько эффективно производство распоряжается финансами.
Рассмотрев понятие и основные критерии инвестиционной привлекательности, важно учесть, что для оценки используются параметры обеспеченности ресурсами, рентабельности товара, численности работников, загрузки производственных мощностей, износа оборудования и т. д
Также необходимо принимать к учету уровень риска и его последствия.
Расчет возможной прибыли, период окупаемости и уровень доходности
Схема расчёта возможной прибыли со сдачи в аренду недвижимости:
- Вычисление общих затрат на недвижимость. Для этого необходимо сложить стоимость помещения при покупке, гербовый сбор, расходы на ремонтные работы, налоги, и прочие взносы.
- Вычисление доходности от аренды. Для этого необходимо годовую плату за аренду разделить на общие траты, а полученный результат умножить на 100.
- Вычисление чистой доходности со сдачи в аренду недвижимости. Благодаря этому показателю можно определить эффективность вложений в бизнес.
- Во-первых, следует вычислить все затраты на недвижимость, ремонт помещения, налоги и страхование в течение года.
- Во-вторых, необходимо от аренды вычесть годовые расходы, а полученную сумму разделить на вложения на недвижимость, и умножить на 100.
Оценка привлекательности арендного бизнеса не представляет собой сверхзадачей. Для верного расчёта достаточно сравнить доход от аренды со стоимостью недвижимости – в конечном итоге получится срок окупаемости бизнеса, который является главным критерием для бизнеса в этой сфере. Стандартные сроки окупаемости коммерческой недвижимости составляют от 9 до 12 лет. Недвижимые объекты со сроком окупаемости 7-8 лет найти трудно.
Преимущества и недостатки
Сдача в аренду коммерческой недвижимости – единственный вид бизнеса, который несёт легальный пассивный заработок.
Минусы:
Важно понимать, что доход зависит непосредственно от деятельности арендаторов. Следует контролировать их деятельность, следить, чтобы помещение оставалось в хорошем состоянии.
По положениям Минфина, арендодатель обязан платить налоги в размере от 15 до 17% от суммы, полученной от арендной платы.
Непостоянство арендаторов
Разрыв соглашения может произойти даже при заключении официального договора, вследствие чего трафик дохода временно прекратится, и арендодателю придётся искать новых клиентов.
Плюсы:
- Присутствие ответственных арендаторов бизнес становится высококлассным и востребованным продуктом, который в любой момент можно продать и получить выгодное денежное состояние.
- Ежегодное повышение арендной платы способствует успешному процветанию и развитию бизнеса.
При отсутствии опыта в предпринимательском деле рекомендуется приобрести работающий готовый бизнес. Главное преимущество этого дела – заключение контракта с арендаторами, заинтересованными в продлении договора с новым партнёром.
Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в кризис?
В связи со сложившейся ситуацией собственники коммерческой недвижимости, боясь уйти в минус, начинают распродавать свое имущество
Покупателю с «кошельком» рекомендуем обратить внимание на нежилые площади. На наш взгляд, сейчас самое время приобретать их по сниженной цене! Покупка коммерческой недвижимости – популярный объект инвестиций
Но этот вид заработка непрост и требует определенных знаний. На этом рынке нет места тем, кто слаб в коленках, поэтому трезво оценивайте свои возможности.
Настоятельно рекомендуем обращаться в грамотное агентство недвижимости, если хотите сделать выгодное вложение, воспользовавшись паническими настроениями в стране
Специалист проверит документацию, устранит какие-либо недостатки, которые могут повлиять на стоимость объекта или препятствовать покупке, и подскажет, на что лучше обратить внимание. Так же, как и продажа офисов через агентство поможет гораздо быстрее найти покупателей и выйти на сделку
Владельцы бизнеса, прошедшие кризисы 2008 и 2014 года в этот раз действуют на опережение, стараясь минимизировать постоянную расходную часть. В первую очередь это относится к арендным платежам. Мы уже наблюдали волну миграции из ЦАО за пределы ТТК, из больших офисов с кабинетной системой в agile-офисы с опенспейсами и т.д. Сейчас не только волатильность рубля сказывается на арендаторах, но и переход в режим удаленной работы, рекомендованный «РосПотребНадзором» и мэром Москвы. Предполагаю, что часть бизнесов просто не выдержит новых условий и скорее всего прекратит существование. А другая часть бизнес-среды перестроит свою работу таким образом, что им понадобятся меньшие площади.
В связи с этим предполагаю, что собственники офисных пространств сейчас должны оперативно разработать систему скидок, рассрочек оплаты арендных платежей для удержания постоянных стабильных арендаторов. Тем не менее, часть офисных пространств высвободится и будет доступна не только для аренды, но и для покупки. И в летний период мы получим интересные и выгодные проекты.
Екатерина Никитина, генеральный директор компании «PRO ОБМЕН»
Методы и пути повышения инвестиционной привлекательности предприятия
Существует множество эффективных путей повышения инвестиционной привлекательности предприятия, но эксперты советуют придерживаться следующих:
Повысить стабильность производства. Залог успеха любой компании – использование всех ресурсов. Если на предприятии работают четыре станка, а еще шесть простаивают, то износ рабочего оборудования по отношению к простаивающему, с каждым днем будет возрастать. При этом выпущенный товар с конвейера должен сразу уходить на реализацию, а не на склад. Компания должна производить ровно столько, сколько у нее покупают, ежедневно подстраиваясь под изменение спроса.
Поднять коммерческую успешность фирмы. Данный метод повышения инвестиционной привлекательности можно признать одним из главных. Компании, находящиеся в ТОПе успешных, могут рассчитывать на выгодное инвестирование.
Обеспечить финансовую стабильность. Для получения дополнительных средств финансирования необходимо подтвердить свое стабильное положение
Для инвестора важно, чтобы у компании не было больших задолженностей, при этом расходы должны быть сведены к минимуму.
Правильно организовать работу предприятия. Важно оценить целесообразность тех или иных отделов производства или управленческих ячеек
Осуществлять постоянный мониторинг деятельности каждой структуры.
Разработать систему стимулирования работников. Для получения максимальной отдачи от каждого сотрудника, необходимо создать специальную программу стимулов, которая позволит им подняться по карьерной лестнице или получать премии.
Внедрить инновационные технологии в производство. Для потребителя и инвестора важно, чтобы реализуемый товар был качественным, современным и продвинутым. Для этого производитель должен постоянно обновлять оборудование и нанимать только высококвалифицированных специалистов.
Максимально снизить налоги. Данное мероприятие по повышению инвестиционной привлекательности позволит существенно сократить расходы компании. В этом случае можно перейти на более выгодную систему налогообложения.
Найти инвесторов и расширить сферу деятельности. Квалифицированная оценка позволит разработать новые пути повышения инвестиционной привлекательности.
Занять лидирующие позиции в конкурентной среде. Важнейшую роль в работе фирмы играет маркетинг. Требуется оценить сильные и слабые стороны конкурентов и разработать план оптимизации собственного производства.
Обеспечить материальную базу. Важно всегда поддерживать все оборудование в работоспособном состоянии. Также выгоднее приобрести собственное помещение, чем выплачивать аренду.
Зарубежный опыт повышения инвестиционной привлекательности предприятия доказывает, что все вышеуказанные направления развития позволяют выбиться компаниям в лидеры рынка, и привлечь большой объем капиталовложений. При этом даже неприбыльные инвестиции улучшают данный показатель, создавая новую инфраструктуру и открывая путь эффективным вливаниям.
Как купить нежилое помещение в жилом доме?
Покупка нежилого помещения в жилом доме производится с учетом положений § 7 ГК РФ:
- Продавец и покупатель оговаривают условия сделки.
- Заключается договор купли-продажи.
- Подаются документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестре.
Перед подписанием договора нужно внимательно изучить документы на помещение. В частности, выписку из ЕГРН, которую предоставляет продавец. В ней должен быть указан статус (тип) недвижимости – нежилая. Если же статус жилой, ее можно использовать только для проживания, открыть магазин продуктов или другой бизнес не получится.
Образец договора
Как оформить дело?
Такой шаг, как оформление бизнеса по сдаче в аренду (Федеральная налоговая служба) – пожалуй, самый важный. Точные решения по организационной форме зависят от самого направления бизнеса. Иными словами, если гражданин сдаёт в аренду нежилое помещение, он обязан выплачивать подоходный налог.
Рекомендуется оформить статус ИП (индивидуальный предприниматель), благодаря которому лицо получит право вести деятельность на совершенно законных основаниях. В связи с тем, что прибыль со сдачи коммерческой недвижимости будет невелик, по закону гражданин имеет право оформить упрощённую форму налогообложения. Она предусматривает выплату налогов в размере 6% от общего дохода.
Для оформления бизнеса по сдаче в аренду коммерческой недвижимости требуются следующие документы:
- Копия паспорта учредителя.
- ИНН (индивидуальный номер налогоплательщика) учредителя.
- Внесение уставного капитала от 10 000 руб. При подаче соответствующего заявления на оформление ИП предоставляется банковская выписка, где необходимо открыть счёт.
- Формирование устава компании. Согласно этой документации будет осуществляться распределение частей между собственниками (в том случае, если их несколько), официальное наименование фирмы, её юридический адрес.
- Протокол собрания учредителя (в том случае, если их несколько).
- Решение об оформлении ООО (общества с ограниченными возможностями).
Срок оформления ИП составляет от 3-х до 5-и рабочих дней. На оформление и регистрацию статуса ООО потребуется не более 14-ти дней с момента подачи заявления.
Коэффициент и показатели инвестиционной привлекательности
На инвестиционную привлекательность оказывает влияние множество факторов. Понятие используется для оценки целесообразности капиталовложений, проводимых инвестором. Оно привязано не только к конкретной финансовой структуре, но и к регионам страны, чтобы провести исследования на микро- и макроуровне.
При оценке анализируется финансово-хозяйственная деятельность компании. Изучается конкурентоспособность, как фактор повышения инвестиционной привлекательности. Также рассматривается понятие с точки зрения потенциала и риска для вложения средств.
Формула для расчета коэффициента инвестиционной привлекательности:
Где:
- Si – коэффициент инвестиционной привлекательности$
- Fi – ресурсы объекта финансирования;
- Н – значение потребительского заказа.
От правильности формирования потребительского заказа зависит достоверность рассчитываемых данных.
Чтобы оценить, насколько выгодно финансировать в конкретном регионе, используется понятие инвестиционного климата. Оценить показатель можно по следующим параметрам: притоку и оттоку капиталов, инфляции, ставкам по займам и вкладам, природным ресурсам, внешнему долгу, стабильности экономики, инфраструктуре, налоговой системе, законодательству.
Факторы инвестиционной привлекательности:
- Рисковый. Перед выбором объекта инвестор прибегает к распространенным методам оценки рисков и моделям прогноза экономического развития. Учитываются такие критерии, как статистика по отраслевой экономике, нюансы нормативно-правовой базы, доля иностранного капитала, коммерческая, бюджетная и экономическая эффективность страны, в целом.
- Экономический рост. От прироста ВВП зависит целесообразность инвестиций.
- Политическая стабильность. Привлечь большие объемы инвестиций при жестких, непредсказуемых переменах в политике страны практически невозможно.
- Уровень развития инфраструктуры. Решение инвестировать средства в регион зависит от транспортной системы, электроэнергии, средств коммуникации в регионе.
- Природно-ресурсный фактор. Инвестор анализирует обеспеченность региона природными богатствами. Учитывается географическое положение объекта инвестирования, его биоклиматические особенности.
- Финансовый фактор. Оценивается местный бюджет, структура доходов и расходов, прибыль предприятий, задолженность региона, его бюджетная независимость и т. д.
Актуальность рассмотрения механизма формирования инвестиционной привлекательности кроется в определении сути, содержания и свойств финансирования в экономику регионов, предприятий и проектов.Имеющиеся недоработки в системе оценки показателей приводят к выводу о необходимости улучшения института инвестирования в целом.
Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?
Книга —
концентрат из практических навыков и знаний по теме выбора и покупки
коммерческой недвижимости.
Для
кого написана и кому будет полезна эта книга:
- Инвесторам, которые планируют покупку
коммерческой недвижимости для сдачи в аренду или перепродажи; - Собственникам бизнеса, которые планируют
приобретение объекта недвижимости для собственного бизнеса. - Риелторам, которые хотят повысить экспертность в
области работы с коммерческой недвижимостью.
От
того, какой объект недвижимости вы выберете, по какой цене и на каких условиях
заключите договор, будет зависеть – какую доходность принесет инвестиция,
насколько быстро вы сможете сдать помещение в аренду и как дорого сможете его
продать.
При
этом в работе по подбору и покупке помещения нет никакой «магии». В книге
подробно разобраны все этапы этого процесса, который основан на цифрах и
трезвом расчете – от теоритической подготовки до конкретных практических
действий.
Также в
книге вы найдёте ссылки на скачивание множества полезных материалов:
калькулятора для расчета окупаемости и доходности, шаблонов документов, справочников
и ссылок на полезные ресурсы.
